房地产行业专题分析报告：郊区盘困局.pdf

房地产行业专题分析报告：郊区盘困局。核心城市郊区盘是当地新房成交主力，从南京、广州等城市来看，占比达 60%以上，当前市场郊区盘面临量价下行压力。1）由于城市中心区用地紧 张制约城市发展，政府有建设新城需求，另外产业外溢也带动新城发展，同 时带来人口的外溢。2）与市场认知不同的是，核心城市郊区住宅成交占比超 6 成，其热度直接影响城市房地产市场恢复力度。以广州、南京为例，2019- 2021 年郊区商品住宅成交面积占全市比例分别为 60%、80%，而在 2022 年 市场下行期，郊区商品住宅成交面积跌幅更大，远郊区成交价格跌幅显著。

郊区盘具有较强投资属性，背后是先卖地后发展的底层逻辑。过去城市外围 区域在发展过程中，房企、政府、居民三方对房价、地价均有较强的上涨预 期，政府通过土地出让金招商引资，区域引入产业，房企囤地获取超额收 益，居民购房后房价上涨，达到房产保值增值目的，郊区得以更快发展，居 民购房需求不断释放。以南京河西南板块为例，2010 年该区域为滩涂地，经 历十余年发展，现已聚集互联网、金融等行业龙头企业总部基地，商业配套 不断完善，已成为当前南京房价最高的区域之一。

地产驱动经济发展模式不再，当前郊区盘面临政策无效化、库存量大、土拍 趋冷三大困境。1）核心城市外围区域房地产政策放松，难以有效刺激需求， 以武汉为例，2022 年年中武汉外围郊区调整为不限购，仅当月住宅成交环比 上涨 72%，后续成交走低，未见持续性好转。政策无效化表面原因是居民对 房价有下行预期，担忧购房后可能的资产减值大于政策利好，而核心原因是 产业和人口兑现速度大幅低于卖地速度。2）郊区存在土地供应与去化速度错 配问题，导致库存累积，以南京为例，截至 2022 年底，南京新房库存 990 万 方，其中外围郊区库存 743 万方，占比 75%。3）外围区域土拍缩量，产业发 展及配套完善支持力度均受影响。由于外围区域库存高企，房企在郊区/新城 在售项目普遍反应同质化竞争，流速较慢，影响利润实现度，在当前市场下 房企布局郊区极为谨慎，反映到土地出让则是外围区域供地缩量，宅地成交 量及出让金明显下降，过去高土地出让金收入支撑产业发展的模式终结。

破除困境关键在于产业引领地产。中长期推演，我们预计可能多数城市走向 先发展后卖地的模式，在找到新的土地增值模式之前，房企投资策略趋同。 在微观层面的表现就是，核心区地块出让比例大幅提升，而郊区盘比例大幅 降低。而对房企盈利模式的影响，主要在房企难以超前拿地赚取土地增值的 钱，而只能在核心区拿地赚取开发的钱，其也深刻影响房企的估值中枢。