房地产行业2022年年报及2023年一季报综述：行业盈利筑底，资金面仍待修复.pdf

房地产行业2022年年报及2023年一季报综述：行业盈利筑底，资金面仍待修复。（1）22年重点房企销售金额同比下滑近3成，与行业数据相当；量价结构上，销 售面积同比下滑超3成，销售单价在销售项目布局城市能级提高背景下略有提高；分企业属 性来看，重点房企中国央企仅下滑14%，集中度提高2pct至16%；个股层面，关注销售额同 比增速较高的越秀、建发、华发等，未来一到两年结算业绩确定性更强；（2） 22年重点房 企拿地金额下滑近5成，快于销售，主因是去化偏缓背景下房企资金面转弱，拿地意愿降低； 量价结构上，拿地面积同比下滑超7成，拿地均价提升超1倍，投资聚焦效应显著；分企业属 性来看，重点房企中国央企仅下滑2成左右，集中度提高2pct至17%，或进一步传导至销售； 拿地力度下降至26%，整体库存量下降；个股层面，关注拿地力度较高的越秀、华润、滨江 等，未来一到两年可售货值更为充裕；（3）22年板块A股营收/营业利润/归母净利润分别为 17993亿元/672亿元/-116亿元，同比分别-5%/-66%/-113%；营利明显低于营收：财务费率上 升、存货减值损失增加、投资收益及公允价值变动收益下滑拖累营业利润，税金费率及销管 费率下降缓冲营利下滑；归母净利明显低于营利：少数股东损益占比提高拖累归母净利润。

杠杆分析：（1）板块总负债下降6%，行业资产负债表收缩，结构上，出险房企因净资产减 少总杠杆被动提升，未出险房企总杠杆普遍下降；（2）板块货币资金下降20%，货币资金 持续下行一定程度上使得非受限现金短债比下降，净负债率上升；（3）应付票据及账款折 算账期仍在上行，主因或是出险房企应付账款短期难以清偿以及未出险房企账期进一步拉长。

周转分析：（1）行业去化偏缓背景下，板块A股收入口径总资产周转率持平，回款口径总资 产周转率持续下行；（2）板块未售存货占比位于低位，行业处于低库存状态。

综合分析：盈利、杠杆及周转指标均存在一定程度的下滑，致使归母净资产收益率明显回 落，结构上，国央企及混合制企业归母净资产率降幅较小，往后看，资产周转率随市场转 好或将逐步提高，净利润率在中长期竞争格局改善逻辑下有望筑底回升。