房地产行业2022年年报&2023年一季报综述：行业盈利与现金承压；房企分化加剧，销售与投资普遍缩量.pdf

房地产行业2022年年报&2023年一季报综述：行业盈利与现金承压；房企分化加剧，销售与投资普遍缩量。经营情况分析：房企销售与投资均缩量，追求稳健发展。

1）销售：22 年百强房企销售金额降幅超四成（-42%），规模基本回到 16-17 年的水平。头部房企降幅相对较小， CR5、CR10、CR20 降幅分别为 34%、33%、36%。22 年销售超千亿房企从 20、21 年的 43 家缩减到 20 家，共 23 家房 企消失在千亿阵营。从销售目标完成情况来看，仅建发、滨江、越秀三家区域深耕型房企完成目标，公布了销售目标 TOP20 房企平均销售目标完成率为 86.3%，低于 21 年的 87.5%和 20 年的 101.4%。23 年房企整体的销售预期谨慎乐观， 当前目标完成率高于过去两年同期水平。披露了具体销售目标 7 家房企较 22 年实际销售额平均增长 13%。23 年 1-4 月 多数规模房企销售修复，70%的 TOP20 房企同比增速转正，其中越秀、铁建、华发实现同比翻倍增长。截至 4 月末， TOP20 中有销售目标的房企平均销售目标完成率为 35%，高于 22 年、21 年同期水平（分别为 17%和 30%）。22 年行业 集中度持续下滑，头部房企相对降幅较小。CR5、CR10、CR20、CR50、CR100 的权益口径销售额集中度分别下降 1、 3、4、9、10pct 至 11%、16%、23%、32%、38%，基本回到 16 年的集中度水平。

2）拿地：百强房企拿地量及强度为五年来最低值，当前民企投资积极性正在复苏。22 年百强房企全口径拿地金额 1.65 万亿元，同比-56.5%，拿地强度为 22.6%，同比-7.4pct，拿地量和拿地强度均为 17 年来的最低值。22 年百强房企拿地金 额集中度为 32.4%，同比-25pct，头部房企集中度下滑幅度相对较小，CR5、CR10、CR20 集中度分别为 10%、15%、 20%，同比分别下滑 4、7、12pct。我们认为整体集中度下行是因为 2021 年下半年以来房企资金链紧张，销售不景气的 情况下，房企拿地意愿明显下降，部分中小型房企资金链存在断裂风险，不再新增项目；而头部房企拿地集中度相对降 幅较小，我们认为主要是由于行业出清过程中，融资和土地资源仍向头部房企倾斜。从前端拿地来看，央国企：民企拿 地占比从 20 年的 3:7 逐步变为 22 年 7:3 的格局,23 年 1-4 月民企占比回升至 43%。我们认为，短期拿地主体仍旧会以央 国企为主，占比仍有近六成，且投资愈发集中，其中深耕房企增储诉求明确，将形成未来土地市场的重要力量。23 年 2 月以来民企投资的积极性在复苏，不过民企仍存在一定资金压力，未来参拍热情、动力仍有待观察。

3）开竣工：资金紧叠加销售不景气，新开工集中度显著下降；“保交付”和规模结算的诉求下，竣工集中度基本维持。

4）融资：22 年融资规模降幅超五成，23 年债券到期规模总量将达 9580 亿元。22 年行业国内外债券、信托、ABS 合计 发行 8457 亿元，同比-51%，发行利率 3.94%，同比-1.55pct。头部央国企和龙头房企相对发行量较大，华润、万科、招 蛇、保利、中海发行国内外债券规模均超 230 亿元。22 年行业国内外债券到期规模 8795 亿元，23 年、24 年分别为 9580、6886 亿元。23 年 1-4 月已偿还 3739 亿元，占全年到期总量的 39%，5-12 月还有 5841 亿元待偿还，其中 7、9 月 为两个到期小高峰，分别到期 1062、938 亿元。

行业财务指标分析：2022 年业绩、利润率、偿债能力、现金流均承压，2023Q1 均有改善。

1）22 年营收业绩均承压，23Q1 扭亏为盈。竣工收缩下 22 年行业营收规模首次出现负增长（-8%）。22 年行业归母净 利润-774 亿元，八年来首次亏损；八成房企业绩亏损或下滑。归母净利润普遍下滑主要原因有：a）结转项目毛利率 低，整体行业毛利率持续承压；b）资产和信用减值计提规模增加； c）停工之下利息资本化减少，外汇波动造成汇兑损 失，财务费用上升；d）合作项目增多致使少数股东损益占比提升。23Q1 行业营收恢复正增长（+3%），业绩扭亏为盈 （归母净利润 87 亿元，同比-23%）。