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房地产行业2022年报总结：挥别旧时代，拥抱新征程。盈利表现见底回升，企业分化加剧。22 年板块 A+H 股 60 家房企实现 营收 4.33 万亿元，同比-12%，为 15 年以来首次收入负增长。营业利 润 756 亿元，同比-78%，归母净利润-1152 亿元，同比-178%。利润 率下降，财务费用率提升，减值规模增加以及汇兑损益等因素，共同导 致板块净利润首次出现大幅亏损。22 年板块整体毛利率、扣税毛利率 分别为 15.9%、12.8%，同比分别下降 3.9pct、3.4pct。板块年内减值 规模 1963 亿元，较 21 年增长 664 亿元，主要由违约企业贡献。扣除 资产减值、公允价值变动、投资收益以及汇兑损益等非结算性因素，22 年地产板块核心归母净利率为 0.2%，较 21 年的 3.3%进一步下行， 23Q1 利润率略有回升。

板块全面缩表，强投资企业一枝独秀。22 年末房地产板块（A+H）总 资产规模 21.4 万亿元，同比-5.1%，历史上首次出现行业规模负增长， 其中总负债同比 5.3%，净资产-4.4%，其中归母净资产 2.7 万亿，同 比-7.8%，房企利润贡献能力下降侵蚀归母净资产，而工程及债务偿付 义务又迫使房企加快周转变现，资产、负债、权益各端规模均有下降， 行业进入全面缩表时代。分企业类型来看，规模强投资房企一枝独秀全 面扩表，总资产、归母净资产同比分别+8.8%、3.1%，且结构明显优 化，规模弱投资房企及地方中小房企归母净资产分别下降 1.7%、0.5%， 但结构依然稳健，而违约房企则在归母净资产规模大幅萎缩的同时资 产负债结构持续恶化。盈利能力方面，受归母净亏损拖累，22 年板块 ROE 首度转负为-4.2%，其中规模强投资房企依托稳健利润率及杠杆 水平水平，资产回报规模表现最佳。

去产能影响依然存在，短期投资端数据依然承压。2022 年百强房企实 现销售金额 7.29 万亿，较 21 年下降 5.34 万亿，同比下降 42.3%，其 中违约房企规模同比下降 66.3%。A+H 主流房地产开发企业公告口径 土地成交金额约为 1.15 万亿，较 2021 年下降 56.6%，土地成交面积 8006 万方，较 2021 年下降 77.5%，过去 5 年产能及周转效率最高的 地产开发企业，土地投资能力较峰值下降了 6 成，土地开发规模下降 接近 9 成。22 年我们统计的 9 家房企新开工面积 7364 万方，同比下 降 58%，开工计划完成率 67%。23 年 9 家房企计划新开工面积 6849 万方，同比下降 7.0%。22 年 12 家房企竣工同比下降 12%，与统计局 全国-15%的竣工增速较为接近，12 家房企 23 年竣工预计同比增长 8.6%。