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房地产行业REITs专题报告：政策助力，扩募加速，REITs市场大有可为。政策支持力度提升，公众关注提高，REITs 试点范围有望扩大到长租房、 商业地产等领域。近年来，相关监管部门、主管部委积极探索、加大力 度推进我国公募 REITs 发展。展望 2023 年，公募 REITs 市场有望在保质 提效基础上实现常态化发行，资产类型、原始权益人类型、投资者类型 有望进一步多元化，REITs 市场资产转让、税收等相关制度也将进一步规 范和完善，REITs 生态体系逐步建立，多层次 REITs 市场建设不断推进。

REITs 取得基础设施项目的完全所有权或经营权，为封闭式运作基金， 属于优质投资资产。交易结构采取“股+债”模式，具有如下优势：1） 盘活存量资产，改善负债水平，降低企业杠杆率；2）高分红比，现金流 稳定，将 90%的基金年度可分配利润用于分配，投资回报良好；3）期限 较长，适合长期投资，封闭式基金，仅可通过转让退出；4）底层资产类 型丰富，包含产业园、仓储物流、高速公路等一系列基础设施。目前有 25 只公募 REITs 发行，涉及六大基础设施板块，划分产权与经营权类， 底层资产优质，运作情况较好。

产业园区 REITs 与保租房 REITs 底层资产的收入来源主要为租金，绝大 部分原始权益人为国资。产业园区 REITs 底层资产的出租率均较高，单 位租金与城市能级有关，租户集中于科技、制造、医药等行业，承租能 力较强。产业园的主要盈利来源于租金收入、物业服务、停车位出租三 方面，其中租金收入占比最大。22 年上市的产业园 REITs 资本化率高于 首批，基本在 5%以上。8 支产业园 REITs 中，7 支的原始权益人为国资背 景，增加收益稳定性，拥有其他同类产业丰富，协同能力强，有进一步 扩募基础。目前市场共有四单保租房 REITs 产品，各保障房项目规模、 运营成熟度不同，配备业态有差异，收入来源超九成来自租金收入，出 租率均达到较高水平（>90%），城市能级差异导致平均租金差异较大，原 始权益人均与地方公共部门有着较为紧密联系。

产权类 REITs 在一级市场认购中表现优于特许经营权类。从投资者类型 来看，目前公募 REITs 的主要投资者仍是机构投资者。已发售的 25 支公 募 REITs 中，几乎超过 90%的配额通过向机构投资者配售完成，公众投资 者认购相对来说只占据较少部分。从认购活跃度来看，首批 9支公募 REITs 的认购倍数整体不高，平均值为 8.22，伴随着 REITs 基金的有序扩募和 良好表现，后续发行批次的认购活跃度显著高于首批 REITs，平均认购倍 数达到 93.59。分 REITs 类型来看，产权类 REITs 认购倍数高于特许经 营权类 REITs。

REITs 公募基金二级市场表现优异，跑赢其他指数，市场活跃度逐步提 高，投资回报相对较高。中证 REITs 指数跑赢上证指数、沪深 300、中 证 500 以及 5 年国债全收益，收益率达到 5.83%。产权类 REITs 指数优于 特许经营权类 REITs 指数，分板块来看，能源基础设施板块 REITs 表现 最好。REITs 市场活跃水平不断提高，产业园 REITs 活跃度最高。REITs 产品收益情况普遍较好，较大部分 REITs 取得正收益。从估值分析，REITs 公募基金市场存在一定程度的溢价情况。