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房地产行业专题研究：消费搭台2.0~从出行链到地产链。当前地产的核心矛盾决定政策方向，从而决定了配置思路：融资端帮扶政策 频出但破局关键仍在提振需求，22 年中央经济工作会议以来扩大有效需求 被放置到更高顺位，地产核心矛盾从供给端项目纾困、保交房逐步向需求改 善迁移→短期后周期受益最甚、竣工端次之、开工端仍有压力。商业模式上， 综合考量自身财务特征、赔率高低，当前地产链 toC>toB。建议关注强信用 的优质地产企业，具备后周期消费&ToC 属性、估值与机构仓位相对低位且 与内需较为相关的板块，如白电、小家电及消费建材&家具板块中 C 端业绩 占比较高的企业等。文末附有“地产修复”主题组合。

地产板块超额收益的起点取决于地产政策宽松预期何时出现

2014 年以前地产超额收益起点往往同步于地产政策拐点，但经历过 08-10 年一揽子政策调控，市场对地产政策宽松预期此后常提前于政策底部出现， 地产板块超额收益的起点也随着提前，此外，超额收益顶峰往往出现在地产 投资底/经济底出现后、政策顶部出现前；开工端（工程机械/水泥/钢铁）超 额收益拐点同步或滞后于地产销售拐点，投资底/经济底附近达到阶段性顶 峰，随后表现分化；竣工端（建材/玻璃）超额收益拐点略滞后于地产销售 拐点，顶峰次序：玻璃>建材，建材超额收益持续时间更久；后周期（家具/ 家电）超额收益拐点滞后地产销售拐点更久，顶峰出现在投资顶/经济顶。

地产销售拐点出现后地产链的胜率高、地产板块本身有回调压力

分阶段看，①销售面积增速转负→政策底，地产板块超额收益取决于政策预 期，②政策底→销售底，地产板块超额收益胜率高、弹性大，③销售底→投 资底/经济底，地产板块有阶段性回调压力，压力释放关键点在于投资修复 预期何时出现，但开工端、竣工端、后周期超额收益开始展现，次序:开工 端>竣工端>后周期（时序），工程机械、水泥、玻璃超额收益往往较高，④ 投资底/经济底→政策顶，地产板块往往迎来一波业绩修复主导的上升行情， 超额收益达到本轮地产修复周期的顶峰，建材、家电、家具、水泥板块有α 机会；⑤政策顶→销售顶，地产板块往往没有超额收益机会。