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房地产行业分析：再融资复盘，雪中送炭，更是锦上添花。11 月 28 日，证监会官网宣布全面放开房企再融资，意味着上一轮政策周期 （2014-2016 年周期）中的政策拼图都已经逐步出现（除棚改货币化以外）。 再次复盘 14-16 年周期中再融资开闸的影响，房企运营层面都随之出现了积 极变化，而我们认为本轮政策在此基础上，或将给国企更大的助力，既有格 局或将进一步深化，央国企的资源整合依然将是最重要的旋律。我们看好针 对市场托底和房企纾困政策的持续演绎，地产板块有望迎来贝塔机会。

2014-2016 年融资：规模突破历史峰值，助推行业进入盛世

21 世纪以来房地产行业曾出现 2 轮股权融资窗口，其中 14-16 年周期规模 创天量。2014-2016 年，A 股上市房企共再融资 3343 亿元，在所有行业（Wind 行业）中排名第三。这一轮股权融资整体有如下特点：1. 辐射范围方面， 房企参与度高（参与股权融资房企占比 53%），头部房企以及民企尤为积极； 2. 募资用途方面，以项目融资为主，但集团整体上市及重组亦如火如荼； 3. 民企活跃度最高，多家民企实现多次融资。

股权融资的效用：财务改善、强化扩张、提振估值

从财务杠杆、扩张力度、股价走势、估值水平等角度，我们认为政策给房企 带来的经营以及财务报表层面的影响如下：1. 整体改善财务结构，而民企 相较降杠杆更加倾向于扩表，因此杠杆率民进国退；2. 提振房企规模扩张 的实力，融资强度意味着扩张速度。进行了股权融资的房企 15-16 年销售额 CAGR 较其他房企高出 20.4pct。拿地强度方面，实现整体上市的公司表现 更为突出；3. 阶段式助推房企价值重估，重组型公司更受青睐。时点方面， 发布预案前以及预案获批后相对板块有超额收益，重组型房企 PB 修复显著， 再融资扩大民企 PB 优势；4. 定增参与价值普遍较高，重组型机会更突出。

22 年“第三支箭”的差异：当前格局难以逆转，头部地位继续强化

参照 2014 年启动的周期，本轮“第三支箭”有望复制当年房企运营层面的积 极变化，但与当年仍有区别。首先，无论从监管层亦或房企自身角度，本轮 推进的积极性以及速度均更为突出，执行力更强；其次，鉴于国民企的估值 逆转，民企融资潮可能难以再现，我们认为此次股权融资将成为国央企以及 部分民企进一步强化既有格局的一个里程碑；最后，本轮以资源整合为主线 的“第三支箭”脉络更为清晰。民企市场份额的让渡，给予区域型国企发展 机遇，此次并购重组的放开给了这些房企解决“大集团小公司”问题的机会。

关注央国企整合机遇

我们认为此次“第三支箭”将沿着三条逻辑线循循展开：1、央国企并购整 合+配套融资；2、未出险房企（尤其是民企）资源整合+再融资；3、出险 民企通过股权再融资引入战投、改善现金流等，看好针对市场托底和房企纾 困政策的持续演绎。我们认为房地产板块将迎来贝塔机会，重点推荐：1）A 股开发：华发股份、万科 A、金地集团、建发股份、滨江集团、新城控股、 招商蛇口；2）具备资源整合空间的房企：城建发展，华联控股；3）港股开 发：中国海外发展、华润置地、龙湖集团；3）物管公司：华润万象生活、 中海物业、保利物业、万物云、招商积余、新大正。