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保利发展（600048）研究报告：政策支持为行业发展保驾护航，低融资成本、持续大规模拿地助力保利弯道超车。11 月以来地方及中央政府对地产行业的政策支持力度持续加大。解除限购、降息 等激活市场需求，前期房企由于资金周转问题大幅减少拿地投资，在受金融支持 地产政策“三箭齐发”的强势托底下，未来将得到有效改善。我国政策从保交楼 到保房企三好生，意味着房地产行业迎来了困境反转的政策拐点。政策带来的行 业资金环境的大幅改善，有利于增强行业信心、防止行业信用风险进一步蔓延。 保利作为行业龙头企业，在行业复苏之时将率先受益。

保利融资成本拥有绝对优势，为后续扩张提供资金保障

保利发展 2020-2022 年的低息发债规模逐渐扩大，2022H1 公司发债 140 亿元， 位于主流房企的首位，加权融资成本逐年降低，从 2017 年的 5.4%降到 2022H1 的 3.1%，仅次于中海和华润的 3.0%。大规模的低成本资金一方面为公司后续持续大 规模拿地提供了充足的弹药，另一方面低融资成本能有效减少财务支出，提高公 司盈利能力，进而提高保利市场竞争力，实现低成本融资的良性循环。

土地市场窗口期大量拿地，后续业绩增长有保障

截至 2022 年 11 月，公司拿地规模位列行业第一，为公司后续的发展储备了充足 的土地资源。受市场景气度影响，这批土地整体成交溢价率低。这意味着待到公 司后期开发入市叠加房地产市场大概率迎来触底反弹，项目毛利率可观。公司 2022Q3 的合同负债及预收账款为 4579.19 亿元，相比 2021 年年底增长 9.85%， 是 2021 年营收的 1.6 倍，公司可结算项目仍有较大体量，叠加 2021-2022 年 公司在一、二线城市拿地规模加大，未来业绩增长存在很大空间，有望实现弯道 超车。