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保利发展（600048）研究报告：行业整合推动内部增长，信心修复助力销售回春。创新管理模式，助力公司平稳发展。保利发展近五年销售规模一直稳居房企 TOP5， 公司引入包括香港中央结算有限公司、泰康人寿保险股份有限公司、中国证券金融股份有 限公司等股东，同时 2021 年 7 月公司完成了管理层换届，均意在保证公司平稳发展。

深耕房地产开发主业，持续稳健经营。投资端：保利发展一直保持“核心城市+城市 群”大规模的拿地节奏，2017-2021 年权益拿地面积始终维持在 1700 万㎡以上，2022 年 1-9 月保利发展权益拿地金额为 530 亿元，仅次于华润置地 784 亿元和中海 631 亿 元，权益拿地面积以 379 万㎡排名第二，其中一二线城市的拿地面积占比达到了 76.4%； 销售端：公司已布局全国核心城市，拥有大量优质的土储，同时得益于公司低于行业平均 水平的销管费 4.11%，使得公司可以采取相对灵活的销售方式。2022 年 1-9 月全口径累 计销售金额已达 3201 亿元，仅次于越秀、华发、华润置地等位列第六。

“两翼”业务多点开花，战略价值逐渐显现。综合服务翼业务绑定产业链：（1）2022H1 物业公司在管面积达到了 5.23 亿㎡，实现了 22.15%的同比增幅，公司规模位列物业管 理行业前二；（2）公司旗下保利酒店运营 20 家酒店及会议中心，储备中的拟建、在建项 目共 61 家，面积达 220 万平方米；不动产金融翼规模持续增长：公司旗下拥有信保基金 （40%直接持股）、保利资本（45%直接持股）及太平保利（49%直接持股）三大业务板 块，截至 2021 年，累计基金管理规模已超 1700 亿元。

长期稳健经营，负债结构不断优化。（1）由于疫情及市场的原因，2019 年以来公司 归母净利增长放缓，2021年首次出现负增长，公司2022H1毛利率25.5%、净利率13.5%， 虽然利润端承压，但公司合同负债及预收账款实现同比 4.40%的增幅，可覆盖 2021 年营 收 1.5 倍，公司可结算项目仍有较大体量，未来在高杠杆民企竞争力下降的市场上，公司 利润增长空间仍存；（2）2022H1 公司三道红线均处于绿档，且始终优于行业平均水平， 公司负债结构逐渐优化；（3）2022H1 公司的短期有息负债占总有息负债 20.6%，占比逐 渐平稳，在长期负债中 2022 年以后无海外债偿还压力，信用债超 50%也将于 2025 年后 偿还。