保利发展（600048）研究报告：保持稳健穿越周期谋远利，发轫逆流格局重塑再展翼.pdf

保利发展（600048）研究报告：保持稳健穿越周期谋远利，发轫逆流格局重塑再展翼。战略：高屋建瓴，坚守与变革中保持组织活力。复盘公司历年的战略， 从长期战略来看，主战略方向经历了 4 次变迁,始终坚守不动产开发主业不 动摇，并根据行业和自身发展的不同阶段，对主战略做出前瞻性的调整， 体现出公司坚定的战略定力和前瞻的战略定位。从短期对行业的研判与策 略调整来看，能够准确研判行业趋势，结合自身发展需求贴合政策和市场 环境，灵活调整经营策略。从战略落地来看，组织架构的变更验证公司的 战略落地，同时公司无惧变革，近年创立业务共享中台，在组织活力方面 锐意进取。2021 年公司新任管理层带领公司平稳穿越周期，并积极增持彰 显发展信心。

销售：坚定围绕核心城市，区域深耕效果显著。2022 年公司实现全口径 销售金额 4573.01 亿元，同比下降 14.51%，实现全口径销售面积 2747.95 万平，同比下降 17.6%，销售表现优于大市，在行业下行、民企信用风险 升级和行业加速出清等机遇与挑战中，公司积极抓住土地市场和销售市场 带来的双重机遇，加大在核心城市核心区域的拿地和推货力度，全口径销 售金额行业排名提升 2 名至行业第 2 名。公司在区域布局方面始终以中心 城市为核心，坚持城市群深耕战略，使得公司在下行周期中能够保持稳 定，拥有穿越周期的定力，在本轮下行周期中，公司的核心城市深耕战略 仍然在不断得以验证，核心城市市占率逆势提升。我们认为 2023 年市场 将延续分化，公司城市深耕的效果有望转化为销售额和市占率的提升。

土地：顺周期以销定产，保持节奏把握机遇。复盘 2011 年-2022 年公司 的拓展情况，公司拿地策略同时兼顾顺周期以销定产保障开发和择时拿地 提升利润率，既能顺周期保障公司开发需求、减少逆周期拿地带来的运营 风险，又能在较短时间尺度内精准研判，择时拿地，提高拓展利润率。在 2021 年以来的下行周期中，公司在保持稳健的同时，也把握住了行业出清 和土地市场深度调整所带来的拓展机遇，2022 年拓展项目 91 个，拓展金 额 1613 亿元，同比下降 13%，位列百强房企第一名，拿地强度 34.7%， 基本与 2021 年持平，三千亿级房企中位列第二。从结构上来看向一二线 核心城市聚焦，积极获取核心区域的优质地块。 融资：融资渠道畅通，定增打开扩表空间。2019 年后公司开始提前主动 降低杠杆， 2021 年和 2022 年在行业深度调整阶段，公司凭借财务稳健和 国企背景优势享受到融资环境改善的行业红利，融资优势得以凸显，有息 负债规模增速提升。房企股权融资开闸后，公司拟募资不超过 125 亿元， 有助于扩大公司业务规模，提升市场竞争力；优化资产负债表同时补充流 动资金缓解业务增长带来的现金需求压力。

格局重塑凸显成长价值。我们认为当前房地产行业在短、中、长期存在 三大格局重塑的机遇，公司凭借短期供给、中期融资和经营、长期全国化 逻辑等禀赋优势，叠加近年来表现出的积极进取态势，公司有望在行业三 大格局重塑中把握行业变革的机遇，穿越周期走向行业第一。1）格局重塑 一：短期市场分化加剧，稳健穿越周期强者更强。2）格局重塑二：中期民 企缩表大势所趋，有效扩表实现规模增长。3）格局重塑三：长期穿透规模 增长逻辑，全国化更具优势。