房地产行业2022年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著.pdf

房地产行业2022年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著。经营情况分析：房企普遍放慢扩张速度，追求稳健发展。1）销售：三季度百强房企全口径销售金额 5.31 万 亿元，同比-45.8%，权益口径 3.71 万亿元，同比-46.3%。6 月为百强房企销售同比拐点，早于全国销售降幅收 窄的时间（8 月）。头部房企在营销、产品等各方面优势下，销售降幅相对小于尾部。CR5、CR10、CR20、 CR50 权益口径增速分别为-41.8%、-43.5%、-44.1%、-47.0%。TOP20 房企中除越秀外（+11.4%），其余同比均下 滑。2）拿地：百强房企拿地明显提质缩量，前三季度百强房企拿地金额 1.32 万亿元，同比-58.5%；头部房企 拿地金额降幅相对较小，CR5、CR10、CR20、CR50 同比增速分别为-46.0%、-46.0%、-53.3%、-57.6%。百强房 企拿地建面 1.06 亿平，同比-77.2%；楼面均价 1.24 万元/平，同比+82.0%。主流房企拿地强度普遍减弱，区域 深耕型房企、央企具备逆势拿地优势。主流房企拿地强度均值从 21 年同期的 45.1%降至 33.8%。仅华发、滨 江拿地金额同比正增长，滨江、建发、越秀、铁建、华润、华发仍能保持 40%以上的拿地强度。

行业财务指标分析：业绩、利润率、现金流承压，短期面临较大的偿债压力。房企业绩集体下滑或亏损，仅 18%房企前三季度业绩保持正增长。前三季度房地产板块归母净利润 214 亿元，同比-74.4%，降幅较 Q2 下降 了 9.4pct；单季归母净利润-20 亿元，较去年同期 167 亿元大幅下降，房企亏损情况愈发严重。房企业绩集体 下滑或亏损的原因有：1）疫情、市场下行等外部因素影响结算收入大幅减少，前三季房地产板块营收 1.65 万亿元，同比-12.3%。2）结转项目毛利低，毛利率持续承压：前三季度房地产板块毛利率降至 18.6%，同比 下降了 2.1pct。3）资产减值计提规模增加：受市场景气度持续低迷的影响，房企普遍通过降价促销的方式推 动销售回款提速，在综合评估销售回款和资产规模之后多数房企计提资产减值。房地产板块前三季度资产减 值损失高达 159 亿元，较去年同期扩大 44 亿元。4）停工之下利息资本化减少、财务费用上升：因部分房企 部分项目非正常停工影响，依据会计准则对于不再满足资本化的利息支出计入当期损益，因此部分房企费用 化利息支出较大，计入当期的财务费用。前三季度房地产板块财务费用同比增加 15%至 636 亿元，财务费用 率同比提升了 1pct 至 3.9%。5）合作项目增多致使少数股东损益占比提升：前三季度少数股东损益/净利润同 比大幅提升了 26.7pct 至 56.3%。有息负债再现负增长，房企短期面临较大偿债压力。房地产板块有息负债 3.42 万亿元，同比-1.5%；剔除预收账款后的资产负债率、净负债率分别为 71.8%、85.2%，较 21 年同期分别提升 了 0.6、7.0 个百分点；现金短债比为 0.9X，受销售回款等因素影响，首次降至 1.0X 以下，整体行业仍面临较 大的偿债压力。经营杠杆方面，前三季度房地产板块应付票据降至 655 亿元，同比-50.6%。现金流持续负增 长，经营性与筹资性现金流均承压。截至三季度末，房地产板块货币资金 1.01 万亿元，同比-14.9%，主要是 由于销售下行导致房企销售端回款不畅（销售商品、提供劳务取得的现金同比-31.4%）、融资不到位（筹资 性现金流净额为-2284 亿元，持续为负），房企到位资金普遍承压。前三季度房地产板块经营性现金流净额为 909 亿元，同比-49.3%。筹资性现金流持续为负，前三季度的（取得借款收到的现金+发行债券收到的现金）/ 偿还债务支付的现金为 0.97，较去年同期提升 0.01，较 2021 年全年的 0.93 有所改善，2021 年前该比例始终高 于 1.1，当前行业整体借新还旧的能力仍然承压。