房地产投资修复展望:决定地产板块修复时长的关键因素.pdf
- 上传者:研究生
- 时间:2022/08/05
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房地产投资修复展望:决定地产板块修复时长的关键因素。1. 全年需求修复展望:中性假设下,预计全年商品房销售面积-16.0%,商品房销售额-19.2%,商品房销售均价-3.8% 2022H2需求进入弱修复阶段,决定投资各项指标修复趋势:6月新房和二手房前置指标(开盘去化率、二手房带看量)出现修复信号,预计下半年政策宽松+低基数效应,销售面积同比降幅有 望收窄。商品房销售均价同比增速在4月基本见底,6月收窄至-3.1%,下半年随着核心城市销售率先企稳改善,销售均价有望企稳回升,我们预计2022H2销售均价回升至1%,综合考虑下,我 们预计2022年商品房销售额约14.70万亿元,同比-19.2%。
2. 土拍市场何时修复:2022H2销售弱修复,土地市场修复或将延后
销售对前端拿地和开工有着直接和间接的影响:土地成交面积同比降幅见底往往较销售滞后3-8个月,同比增速转正则需要更长时间,且当行业下行持续时间越长,土地市场拐点出现的时 间越滞后。2022H2需求进入弱修复阶段,我们预计土地市场有望在2022Q3见底,中性假设下,预计2022年全年土地成交价款同比-24%。
为测算房地产开发投资完成额,我们还需对土地购置费进行预测。由于地价分期,土地购置费大约滞后土地成交价款约3个季度左右,2021Q3和Q4土地成交价款同比增速基本持平, 2022Q1同比增速开始进入回落阶段,根据滞后关系,我们预计土地购置费2022Q3和Q4同比增速分别为-7%和-20%,土地购置费全年约4万亿元,同比下降8.2%。
3. 开发投资完成额修复展望:各项投资核心指标修复情况均取决于需求修复情况
新开工受销售和土储双重影响,但行业修复期销售对新开工拉动作用更明显:2022H2新开工面积增速将受到销售修复的带动而修复,但受制于土储不足导致整体产能受限,2022H2新开 工修复空间可能有限,预计2022年全年新开工面积约15.24亿平,同比下降23.4%,基本回到2015年水平。
保交楼下竣工面积不会失速,销售复苏带动竣工修复:销售面积与新开工面积领先竣工面积,2022H2销售修复带动竣工滞后修复,预计全年竣工面积同比-14.1%。
施工面积具备一定惯性:考虑到影响施工面积的新开工面积2022H2同比降幅有望收窄,我们假设施工面积2022H2亦呈现同比降幅小幅收窄的趋势。2022H2同比下降2%情况下,全年施 工面积约94.89亿平,同比-2.7%。
房地产开发投资完成额受施工成本支撑,中性预测下全年同比下降1.8%:房地产开发投资完成额由建筑工程、安装工程、设备工器购置,和以土地购置费为主的其他费用构成,其中,建 筑工程占比约6成,其他费用占比约36%。通过对房地产开发投资完成额四个分项进行合理预测,我们预计2022年房地产开发投资完成额约14.50万亿元,同比下降1.8%。但上游原材料成 本的上涨带动施工成本上涨,或对全年房地产开发投资完成额形成向上拉动作用。
4. 房地产投资修复影响
新房供应不足或导致2023年需求部分外溢至二手房市场,二手房销售占比或有所提升。
房企销售排名洗牌,横向对比发达国家情况,中期2025年我国房企销售CR10有望上升至30%,当前拿地决定未来销售,2022H1拿地货值市占率靠前房企销售市占率后续提升空间较大。
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