房地产行业2024年年度策略：底部徘徊，静待反转.pdf

上传者：y****
时间：2024/01/08
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房地产行业2024年年度策略：底部徘徊，静待反转。2023年，房地产经历需求转弱与供给冲击的背景下，行业景气度持续探底。2023年11月，年化销售和开工面积回落至2014 年和2007年水平，竣工面积保持高位，开工弱同时竣工强的背景下，施工面积下行明显；施工面积的下行，叠加房企拿地规模下降，双方面对房地产开发投资中建安投资及土地购置费形成拖累，地产投资增速大幅低于固定资产投资增速，拖累经济增长。

市场供需下行的特点

本轮地产周期下行与过去三轮不同，开工面积先于销售面积下行，供给收缩幅度大于需求，住宅库存自2020年至今呈现持续收缩的状态。部分区域出现结构性需求复苏，但受限于收入预期、房价预期、人口结构等长期因素下行，以及民企房企出险对交付预期的影响，在当前政策环境下，整体需求复苏并不显著。

房企经营行为的转变

在当前房地产行业整体利润率下行持续拖累ROA的背景下，房企采取高周转策略，通过提升无息负债占比摊薄融资成本，对冲带息债务下降带来的土储规模下行压力。同时，房企保持聚焦核心城市策略，降低弱线城市土储，提升现金流安全。在现金流优先于盈利的经营思路下，企业保持聚焦核心城市，收缩管理半径。

政策发力，复苏可期

在当前政策发力下，我们认为，商品房回归商品属性，商品房价格回归市场化定价在本轮市场复苏过程中，将起锦上添花的作用。市场定价将彻底改变当前环境下房企聚焦城市，降低非核心，调整土储的行为。当前房地产市场中，核心城市供给过剩、非核心城市价格下行，市场持续缩量的负反馈过程将得到彻底扭转。