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房地产信用债研究专题报告：5家“示范”民营房企深度研究。1、调整后的关键债务指标：龙湖连续 5 年三条红线位居绿档，新城控股及旭辉 2021 年由“黄”转“绿”档，碧桂园及美的置业仍为“黄档”。从调整后现金短期有息债 务比来看，龙湖为 5.84，碧桂园为 1.86、美的置业为 1.71、旭辉为 1.67、新城控股为 1.07，5 家企业均可覆盖短期债务，龙湖短期偿债压力最小。

2、土储省/市人口流动趋势：我们首次提出从人口流动趋势看公司后续增长潜力，并 统计分析了 5 家公司土储省/市的加权平均常住人口数量走势： （1）龙湖土储省/市加权平均常住人口近 9 年呈现持续上升趋势，我们认为其在房地 产市场消费需求改善时有较大增长潜力。 （2）旭辉集团该指标近 6 年呈现持续上升态势，仅在 2021 年略有回落。 （3）碧桂园该指标在 2015 年达到峰值，此后出现回落，公司总土储同比增长率亦在 2015 年后放缓，与加权平均常住人口数量指标走势基本一致，体现碧桂园拿地策略 较为精准，符合人口流动趋势。 （4）美的置业土储对应的加权平均常住人口总数量在 2018 年-2019 年有大幅提升， 2020-2021 年小幅回落至与 2018 年基本持平。2019 年的波动主要是由于公司在广东 省、江苏省、湖南省等人口大省的土储占比大幅增加。2019 年公司处于上市后高速 扩张阶段，土地同比储备增幅（17%）和销售面积同比增幅（27%）均为 4 年内最高 值。我们认为，2018-2019 年公司土储结构向人口总量较高的省市调整大幅促进了公 司整体销售情况。 （5）新城控股土储省/市加权平均常住人口数量在 2017 年达到峰值，但公司新增土 储在 2018 年、2020 年仍在 4000 万平方米以上，与加权平均常住人口数指标走势略 有背离，需关注公司土储项目后续销售去化情况。

3、可售面积在放松限购城市的分布： （1）新城控股土储城市中已有 105 个城市出台放松限购限贷政策，可售面积占比高 达 72%； （2）龙湖集团土储城市中已有 26 个城市出台放松限购限贷政策，可售面积占比高 达 45%； （3）旭辉集团土储城市中已有 24 个城市出台放松限购限贷政策，可售面积占比达 41%； （4）美的置业土储城市中已有 18 个城市出台放松限购限贷政策，可售面积占比达 29.39%。