香港房地产市场复苏驱动因素有哪些？

当前香港房地产市场的复苏并非偶然反弹，而是由政策、利率、人口结构三大关 键拐点形成历史性共振所驱动的趋势性转变。

1.政策环境：从抑制到全面刺激

税收减负：2024 年 2 月“撤辣”后，非香港居民购房无需再缴纳额外高达 30% 的印花税。此外 2025 年 2 月《财政预算案》进一步将 100 港元印花税门槛从 300 万港元提高至 400 万港元，覆盖约 15%交易，这意味着购买 400 万港元以 下房产的买家，印花税仅需 100 港元，降低了买家的置业负担，减轻刚需税负。

信贷宽松：金管局同步放宽按揭限制。自 2024 年 2 月政府撤销住宅物业需求管 理措施和金管局修订物业按揭贷款的监管措施，住宅物业市场略为改善。2024 年 10 月，香港金融管理局将所有住宅物业和非住宅物业的按揭成数上限同意设定为 七成，“供款与入息比率”上限统一为五成。 优化资本投资者入境计划：香港的优化资本投资者入境计划（Capital Investment Entrant Scheme, CIES） 于 2024 年 3 月 1 日重启并全面升级。计划允许符合 要求的申请人投资住宅物业。2024 年 3 月-12 月接获逾 800 宗申请，733 宗通 过资产审核，240 宗完成投资。2025 年 3 月新政首月新增 174 宗申请，预计吸 金 52 亿港元。

2.市场利率带动房贷利率下调：融资成本显著降低

目前香港的房贷利率主要有两种：1）H 按（HIBOR-based Plan）：计算方式为 “H + 固定百分比（当前主流为 H+1.3%）”；当 HIBOR 飙升导致实际利率超过 封顶息率时，自动触发上限保护（目前封顶息率普遍为 3.5%，即 P-1.75%，P 为 5.25%）。2）直接挂钩银行最优惠利率（P），采用 P - 固定百分比模式，但 因灵活性不足且一般会高于 HIBOR，导致当前市场份额不足 20%。

2025 年市场利率下调带动房贷利率下调。由于美联储降息的原因，带动香港 HIBOR、最优惠利率下调。2025 年 5 月，港元汇率持续走强触发香港金管局四 次入市干预，累计向市场注入 1290 亿港元流动性，此举动使得 1 个月 HIBOR 从 3.98%跌至 0.57%，创下 2022 年 6 月以来最低水平。虽然近期 HIBOR 回 升至 3%左右，但预计随着美元基准利率的下降，未来 HIBOR 有望继续回落。 此外，汇丰、中银香港等主要银行 2024 年底起陆续下调最优惠利率 25 个基点。 市场利率与房贷利率呈同向变动关系，市场利率的下调将会带动房贷利率的走低。

市场利率与房贷利率的相互作用具体体现于前期申请与未来还款两阶段。 1）申请 阶段：银行以封顶息率为风险评估基准。银行审批按揭时，不以当前 HIBOR 利 率，而是以封顶息率计算每月供款最高息率上限。此外还有压力测试环节，在封 顶息率基础上+2 厘模拟加息环境。2）还款阶段：“H 按”利率每月根据最新 1 个 月 HIBOR 重置调整还款利率水平。封顶息率调整方面，该项与最优惠利率（P） 联动，当银行调整 P 时同步变更，2024 年银行年内三次减 P 共 0.625%。 因此，在买房者还款阶段，HIBOR 的下调将传导至还款利率上。以 2025 年 6 月 HIBOR 历史低位为例，HIBOR 的下降将导致“H 按”实际利率从 3.5%降至不 到 2%（以 6 月 HIBOR 平均值 0.68%为例）。以 500 万港元贷款（30 年期）为 例，每月月供将减少 4000 港元左右；每月利息支出减少约 7000 港元。

3.需求结构：本地修复与外需驱动并存

香港本地购房需求基本盘无明显变化。根据香港房屋局局长采访内容显示，成功 购买一手居屋单位的申请者中，有近一半是 40 岁以下青年。2024 年度本地买家 成交份额占比有所降低但维持 60%-70%区间。根据香港金融管理局发布的《货 币与金融稳定情况半年度报告》，香港家庭负债占本地生产总值（GDP）的比率 由 2024 上半年的 90%下降至下半年的 87.8%，且月收入无明显增长，因此香 港本地的购房需求基本盘暂时无明显变化。 人才引进计划推动外部边际购房需求。根据香港政府统计处披露数据显示，2025 年 6 月香港总人口数同比回正，此次转折与香港出台的人才引进计划密切相关。 截至 2025 年 2 月，各项人才计划累计批出 45 万宗申请，29 万宗获批，其中 19.6 万人已携家人到港，超越政府预期。未来还将持续有 10 余万未到港或新申 请的高才优才进入香港市场，释放可持续购买潜力。

根据中原地产研究院披露的数据显示，2024 年前三季度香港新房、二手私人住宅 市场的内地买家通过一二手渠道共完成 8133 宗交易，去年同期为 4854 宗，较 上年激增 67.55%，对应成交总额达 906 亿港元，去年同期金额为 633 亿港元， 同比上升 43.13%。 值得注意的是，2024 年全年香港市场新房领域，内地买家贡献了 5723 套成交， 相当于全年新房供应总量的 34%，而 2023 年全年仅有 2119 宗，同比大幅增加 超过 1.5 倍，创纪录新高。这一结构性占比凸显出"撤辣"政策实施后，内地购房 需求对香港新房市场的强劲支撑及其持续释放的购买力韧性。

人口提升带来除购房需求外的投资需求修复。住宅租金于 2024 年首 10 个月上 升 4.8%，毛租金回报率回升至 3%-5%，标志着香港房地产投资逻辑从“资本 增值”转向“现金流回报”。而净租金回报率需要扣除香港的房屋持有成本（政府 税费和其他费用等），政府税费包括差饷（按租值的 5-12%累进征收）、物业税 （15%）和地租（3%），其他费用包括管理费和维修管理费等。扣除成本后净租 金回报率普遍降至 2.5%-4%，接近按揭利率（2025 年 1 月为 3.52%）。租金 回报率接近房贷利率成为投资需求修复的关键因素。 结合政策环境与利率要素的变化趋势来看，若未来美国以及中国香港基准利率持 续下行，导致房屋持有成本高于房贷利率将会抑制投机需求，缓解“负资产”风 险，对整个香港房屋市场的稳定起到关键作用。

空置率方面，在香港的五类住宅中，C、D 和 E 类住宅（面积分别在 70-100m ２、100-160m２以及大于 160m２的大中型住房）租赁空置率下降明显，长线投 资吸引力增强效应明显。数据反映了租赁需求的实质性复苏，驱动因素包括：1） 前文提到的人才计划落地：在 2025 年一季度的 7652 名获批人才中，年收入在 250 到 300 万的人才有 1204 人，占比 50.42%，直接支撑 C、D 和 E 类住房需 求；2）买卖转租赁：房价下行期部分购房需求暂转租赁。