美国房地产市场份额、供需与结构分化分析

需求受制，静候转机。

1.市场概览：住房供给缺口大，需求端受制于高房价与高利率

美国房地产市场以成屋市场为主导，新屋市场相对较小，但近年来市场份额有所提升。2024 年美国新屋成交套数约 72万套，同比上升 12%，较 2020年下降 18%，较 2004年下降 42%； 成屋成交套数约 429 万套，同比上升 11%，较 2020 年下降 35%，较 2004 年下降 38%。 从市场份额来看，受经济危机影响，美国新房市场份额在 2005-2010 年趋势走低，份额由 15.3%降至 6.8%；2010 年以来转为上升，截至 2024 年，美国新屋成交套数占比达到 14.3%， 同比提升 0.1 个百分点，较 2010 年提升 7.5 个百分点。2025H1 美国新屋成交仍受高房价 和高利率制约，市场恢复节奏相对缓慢，新屋成交套数同比-7%，成屋成交套数同比持平， 均较 2024 年边际走弱。

2.供给长期处于短缺状态

美国住房供给近年来处于相对短缺状态。首先在土地供给端，据 Zonda 数据，美国新屋土 地供给指数自 2017Q3 以来持续低于 75，尽管近年有所回升，但土地供应仍处于严重不足 的状态。相应的新屋开工情况亦在土地供给受限等因素影响下相对较弱，截至 2025H1，美 国已开工新屋套数约 88 万套，约是 2004 年高点的 52%水平。其次，从库存角度来看，美 国新屋库存接近历史高位，但成屋由于利率锁定的原因，现有房东售房意愿较低，供给量 处于历史低位，约是 2007 年高位水平的 43%，而其去化周期仅 4.7 个月。根据房地美测算， 截至 2024Q3，美国住房供给缺口仍高达 370 万套，约是 2024 年新屋成交量的 5.1 倍，是 新屋+成屋成交量的 0.74 倍。

需求卡点仍在于高房价与高利率

美国住房购买力指数降至历史低位，高房价与高利率是需求主要卡点。价格上，2012 年美 国房地产市场复苏以来，新屋与成屋价格均呈长牛态势，截至 2024 年末，新屋成交价格中 位数约 42.3 万美元/套，同比上升 1%，较 2011 年的低点上升 94%，接近历史高位的 42.8 万美元/套。二手房价也相当强劲，2024 年达到历史高位，较 2011 年低点上升 139%，年 化涨幅约 6.9%。 利率上，尽管2024年美联储降息如期而至，但幅度相对并不大，目前美联储目标利率4.5%， 为 2000 年以来相对高位，且 30 年期固定抵押贷款利率亦在高位，截至 2025 年 8 月 28 日， 30 年期固定贷款利率约 6.6%左右，为 2000 年以来 80%分位，约和 2006 年高点相当。 高房价与高利率加重居民购房负担，美国住房购买力指数仍徘徊在历史低位，截至 2025 年 5 月，住房购买力指数约 97.2，环比下降 4%，约为 2000 年以来 14%分位数。

3.结构分化：区域上南部占优，产品上呈现户型小型化趋势

区域分化：南部区域整体表现更好，占据市场主要份额

美国区域市场新屋销售表现分化，南部区域人口基本面更强，市场表现更优。2025H1 美国 东北部、中西部、南部、西部新屋销售套数占全国的比例分别约 3%、14%、62%、21%， 较 2024 年-1.2、+2.0、+1.6、-2.4pct。另外，与次贷危机之前各个市场成交最高水平相比， 南部区域市场修复程度亦相对领先，截至 2025H1 东北部、中西部、南部、西部新屋成交 套数（月度季调折年数）约是最高水平的 20%、33%、56%、30%。 这主要得益于南部区域强劲的人口基本面，2020 年 7 月至 2024 年 7 月，仅南部人口净迁 移量为正，而东北部、中西部、西部人口都处于净迁出状态。南部区域人口占比自 2020 年 以来均呈现升势，截至 2024 年，美国东北部、中西部、南部、西部人口占比分别为 17%、 20%、39%、24%，较 2020 年-0.3、-0.3、+0.9、-0.2pct，南部区域人口占比持续提升。

产品分化：低负担度背景下，小户型相对更受欢迎

因价格上涨，美国新屋低总价房源成交占比逐步下降。截至 2025H1，美国新屋中低于 30 万美元，30-40 万美元，40-50 万美元、高于 60 万美元的成交套数占比分别为 16%、30%、 19%、35%，分别较 2020 年-25、+3、+4、+18pct。住房可负担性下降，使得美国新屋入 门级产品购买门槛进一步提升，致使其成交占比下降。

而由于房价上涨导致小户型产品需求有所上升，开发商也有意加强入门级产品供给。据 Realtor 数据，美国房屋库存挂牌均价（每平方英尺单价）自 2017 年初至 2025 年初上涨约 78%，房价高企导致购房者更倾向于购买小户型房屋。而开发商们也嗅到这种趋势，纷纷 增加小户型住房供给，截至 2024Q4，美国新开工新屋面积中位数约 2157 平方英尺，较 2017Q1 下降约 12%。