房地产行业销售及开工情况如何？

全国新房销售走弱，拿地开工依旧低迷。

1.新房销售同比再度转负，现房销售占比持续提升

销售端，根据统计局数据，2025H1，全国新建商品房销售面积4.6 亿㎡，同比-3.5%；全国商品住宅销售面积 3.8 亿㎡，同比-3.7%，占比为84%。分季度看，2025Q2，全国商品房销售面积同比-4%，单季度销售面积相当于2019 同期的52%，回落至历史最低点，其中商品住宅销售面积占比为 83%。2024 年 9 月，中央政治局会议首提“止跌回稳”并出台多项重磅利好政策后，住宅销售面积同比于 2024Q4 转正，但后 2025Q1、Q2 一路回落。商品房销售均价与销售面积的趋势一致，全国新建商品住宅销售均价同比于2024Q4 一度转正，但2025Q2 回落转负。

拆解商品住宅销售结构，现房销售表现明显好于期房，一方面是因为现房库存增加较早开始以价换量，另一方面现房所见即所得没有交付风险也更受购房者欢迎。 从年度数据看，2025H1，现房销售面积占比为 32%，金额占比为27%，较2021年最低点分别上升了 22 和 18 个百分点。2025H1，现房销售均价0.8 万元/㎡，自 2021 年开始下跌，期房销售均价为 1.1 万元/㎡，自2024 年才开始下跌。 从季度数据看，2025Q2，期房和现房的销售面积同比分别为-12%和+13%，分别相当于 2019 年同期的 39%和 122%。其中，期房单季度销售面积同比从2021Q3转负，而现房单季度销售面积同比从 2023Q1 开始始终为正。 从月度数据看，虽然伴随 2024 年 9 月末利好政策出台和宏观经济预期好转，商品住宅期房的销售面积同比修复，销售均价同比一度冲高，但很快回落。

2.土地成交和新开工均低位震荡，库存痛点仍是源头淤积

库存端，根据统计局数据，截至 2025H1 末，全国商品房待售面积7.7 亿㎡，同比+4%；全国商品住宅待售面积 4.1 亿㎡，同比+7%，占比为53%，远低于销售占比，已竣工库存中仍以非住宅为主。分季度看，全国商品房和商品住宅待售面积均自2021Q3 开始堆积，但增速自 2024 年以来明显放缓。就广义库存而言，截至 2024 年末，房地产总库存为35.2 亿㎡，呈现“源头淤积”结构，其中存量未开工的土地库存为 20.8 亿㎡，占比59%；已开工未竣工未销售的未竣库存为 7 亿㎡，占比 20%；已竣工未销售的库存为7.4 亿㎡，占比21%。

2025H1，土地出让规模仍在低位，新开工持续萎靡，现房销售不断消耗已竣库存，库存痛点仍是未开工土地。土地出让规模持续缩减，地方政府土地财政压力仍然较大。根据财政部数据，国有土地使用权出让收入 2024 年为 4.9 万亿元，相当于2021 年最高点8.7万亿元的 56%；2025H1 收入为 1.4 万亿元，同比-6%。新开工量仍低迷。根据统计局数据，新开工面积2024 年为7.4 亿㎡，相当于2019 年最高点 22.7 亿㎡的 33%；2025H1 为 3.0 亿㎡，同比-20%。以期房销售面积为分母口径计算的新开工去化率表现良好，以累计开工减去累计销售口径计算的商品房广义库存量持续下降。 竣工规模相对保持，但现房销售助力去化。根据统计局数据，竣工面积2024年为 7.4 亿㎡，相当于 2014 年最高点 10.7 亿㎡的69%；2025H1 为2.3亿㎡，同比-15%。但现房通过以价换量、销售面积持续同比增长，以现房销售面积为分母口径计算的商品住宅待售面积去化周期也在持续缩短。