房地产城市格局与企业投资情况如何？

央国企仍是土地市场绝对主力，地方国企拿地份额下降或反映城投托底数量有所减少。

1.城市格局：两极分化，集中度提升

城市格局分化，强者恒强

土地市场两极分化趋势延续。由于企业投资趋向高能级城市，同时低能级城市高库存制约 其供地与成交，目前土地市场两极分化仍在延续。一方面停止供地的城市变多，另一方面 供地金额达到百亿的城市数量有所回升。2025 上半年我们跟踪的 356 个城市中，存在土地 成交的城市有 312 个，同比减少 6 个；而成交金额大于 10 亿元的城市约 100 个，同比增 加 3 个；成交金额大于 50 亿元/100 亿元的城市均同比增加 4 个至 33 个/19 个。

城市成交金额集中度再度提升。成交金额 TOP5 的城市总土地出让金占比达到 40%，同比 提升 6pct；成交金额 TOP10/TOP30 的城市总土地出让金占 356 个城市的比例已超过半数 达到 53%/74%，同比提升 9/7pct。在具体城市中，杭州、北京、上海、成都、南京等表现 突出，其中杭州以接近 1200 亿元的成交额位居榜首。

供地前置与提高质量助力核心城市领先

核心城市推地节奏有所前置与优质地块集中释放是推动城市集中度提升的重要因素。一方 面，杭州、厦门、北京、成都等城市普遍呈现出供地节奏前置的趋势，尤其是杭州，其上 半年住宅用地成交面积已基本追平 2024 年全年水平，厦门、北京、成都等上半年成交金额 也已超过去年全年的 60%。

核心城市在推地结构上明显倾向于优质核心板块，多年未供地的稀缺区域均有释放。在一 线城市中，北京海淀区 1H2025 成交金额达 364 亿元，远超 2021 年以来同期，其中清河板 块自 2014 年以来首次供地；上海方面，1H2025 虹口、杨浦、静安等核心区释放优质地块， 虹口区成交金额达 110 亿元，明显高于 2022-2024 年同期平均水平，且多宗地块位于四川 北路等优质地段。 二线城市方面，杭州核心城区供地集中释放，上城、拱墅、滨江、西湖、萧山 5 个区合计 成交金额约为 919 亿元，不仅远超 2024 年同期（约 378 亿元），也接近 2021 年高点。成 都同样呈现出“主城区放量”的格局，锦江、成华、青羊、金牛、武侯、高新六区合计成 交金额 279 亿元，为 2021 年以来同期新高。

优质地块引来房企竞争摘取，2025 上半年地王频现。杭州 2014 年以来的前十楼面价地王 中 8 宗是在 1H2025 产生的，而北京/上海 2014 年以来前十楼面价地王亦分别有 4 宗在 1H2025 产生。整体来看，核心城市在吸引房企投资方面的主动性与积极性凸显。

除京沪深杭蓉外，亦有一些二线和三线城市上半年土地市场表现亮眼。如二线城市厦门、 武汉、天津、南京成交金额均有不同幅度增长。此外江苏苏州，浙江温州、嘉兴、山东威 海等三线城市土地成交金额同比增长明显，并且取得了较高水平的溢价率。

2.企业投资：优质资产缩圈，房企竞争加剧

投资强度逆市提升

在整体销售市场筑底背景下百强房企的拿地强度出现回升。1H2025 百强房企权益销售金额 仍处于低位，但权益拿地金额有所回升，带动拿地强度升至近五年高点，接近 40%。我们 认为这一变化更多反映出房企在当前阶段下的现实选择。对仍具备一定资源和融资能力的 企业而言，持续收缩难以维持项目滚动和组织运转，而核心区域的优质地块仍具备相对确 定的去化能力，适度投资有助于维持现金流循环和基本经营节奏。因此当前的拿地行为更 多体现出房企的“以攻代守”策略，而非趋势性扩张。

1H2025 头部房企拿地的 168 宗地块，其中已有 98 宗实现开工，开工率超过五成。从已开 工项目的时间节点来看，最晚的一宗为 5 月 30 日成交，已于 6 月底前开工，从成交到开工 仅用约一个月时间，反映出房企当前普遍存在快开工快推盘的倾向。一方面是出于对现金 流的现实需求；另一方面也是为应对市场销售情况的不确定性。

央国企仍是绝对主力，头部房企拿地集中度升至近年高位

央国企仍是土地市场绝对主力，地方国企拿地份额下降或反映城投托底数量有所减少。根 据中指院的数据，1H2025 地方国企涉宅用地权益拿地金额占 TOP100 房企的比例为 32%， 同比下降 19pct，而央企、民企拿地占比同比都有所上升，其中央企同比上升 18pct。央国 企拿地占比达到 83%，同比基本持平，仍是土地市场的绝对主力，民企拿地份额同比提升 1pct 至 17%，为 2022 年以来相对高位。 头部房企拿地集中度重新上升。百强房企权益拿地金额同比+43%，优于全国市场，占全国 市场的份额达到 59%，同比+7pct。头部房企权益投资金额同比明显提升，占比达到 2020 年以来高位。分梯队来看，2025 上半年 TOP10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 房 企权益拿地金额同比+119%、+2%、-10%、+5%。TOP10 房企权益拿地金额占比同比提升 19pct 至 55%，而 TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100 房企权益拿地金额占 TOP100 房企 的比例同比-8、-6、-5pct。

哪些房地产企业投资最为积极？

头部房企在 2025 上半年均积极抢占核心城市资源，权益拿地金额与均价同比有所上升。细 化来看，我们统计了 1H2025 涉宅用地权益拿地金额 TOP10 房企权益拿地金额、楼面价、 溢价率的情况，绘制了房企拿地气泡图。 从拿地规模来看，保利发展、绿城中国、中海地产、华润置地、中国金茂以及招商蛇口等 央企上半年权益拿地金额均位于行业前列，其中中国金茂拿地金额同比增长最为明显，此 外建发房产、越秀地产、象屿地产等地方国企在上半年均多有斩获，滨江集团作为民企权 益拿地金额进入权益拿地金额排行第五位。 从楼面价来看，具备一定拿地规模的房企中，滨江集团、中国金茂、越秀地产的权益拿地 楼面均价均在 3 万元以上，表明其拿地城市能级均比较高，城市布局较优。从溢价率的角 度，绿城中国、建发房产、滨江集团成交溢价率均在 20%以上。

从投资偏好来看,头部房企的拿地仍高度集中在一线及核心二线城市。北京、上海两地合计 拿地金额超过 1600 亿元，杭州、成都等重点二线城市也处于拿地金额前列。从占比来看， 头部房企在杭州、北京、上海拿地金额占该城市土地出让金的 50%以上，其中杭州更是接 近 3/4，而成都头部房企的拿地金额占比相对较低。 与此同时，也有部分房企在非热点城市中寻找结构性机会。如佛山、东莞、大连、沈阳、 青岛等地在个别企业拿地中占比不低，反映出房企在收缩周期中倾向于选择供需基本面相 对稳健的次核心城市作为补充布局。