房地产行业有哪些变革？

紧跟时代步伐，房地产新发展模式深入推进.

1.消费成经济增长主引擎，新消费热点逐步形成

消费成经济增长第一动力，对比发达国家仍存较大上升空间。早在 2013 年总书记就指出，我国经济发展正 在从以往过于依赖投资和出口拉动向更多依靠国内需求特别是消费需求拉动转变。十四五以来，消费已连续四 年成为拉动经济增长第一动力，2021-2024 年消费对经济增长贡献率分别为 60%/49%/86%/45%，今年一季度消 费对经济增长贡献率达 52%。十四五期间，消费平均每年拉动经济增长 3.3 个百分点，投资和出口则分别为 1.2/1.0 个百分点。但从海外视角来看，我国内需特别是消费需求仍存在较大提升空间，发达经济体最终消费支出占 GDP 比重一般在 70%-80%，其中美国消费支出占 GDP 比重达 81%，日本、韩国、欧盟分别为 75%、68%、72%。

扩内需方向明确，顶层设计重心向提振消费倾斜。2025 年政府工作报告中将消费摆在更高的位置，“大力 提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求”被列为 2025 年政府工作任务之首。过去关于消费的表述也由 “着力扩大国内需求”转变为“大力提振消费，全方位扩大国内需求”。顶层设计重心进一步向内需尤其是消 费方面倾斜。具体来看，在今年 3 月中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》，部署了 提高收入、消费能力保障、服务消费、大宗消费更新升级、消费品质提升、消费环境改善、清理限制措施、完 善支持政策等八个方面以及具体的 30 项工作举措，进而全方位提振消费。具体措施也在逐步落实，例如 2025 年安排 3000 亿元超长期特别国债支持消费品以旧换新，较 2024 年增加 1500 亿元，同时补贴范围扩围至手机、 平板等数码产品。

新消费热点逐步形成，消费场景渐趋丰富。当前消费业态呈现需求分层与场景多元的立体格局，例如以圈 层认同和情绪价值消费为核心的 Z 世代经济，是开拓动漫、游戏、电竞及其周边衍生品等消费以及国货“潮品” 的主力军；还有以健康、刚需、便捷为核心的银发经济。消费场景上，近年来冰雪经济、首发经济、文体消费、 人工智能+消费的火爆，促进了商旅文体健等多业态消费融合，充分释放消费潜力。

2.地产转向存量时代趋势明显，科技赋能物管生态变革

房地产转向存量时代趋势明显，二手房成交占比逐年提升。当前我国存量住宅面积已接近发达国家水平， 2023 年底我国城镇人均住房建筑面积超过 40 平方米，与日韩等发达经济体一致，当前房地产市场由增量转向 存量趋势明显，这一趋势在新房与二手房交易层面表现明显。在 2021 年房地产市场调整以来，新房供给量与成 交量持续收缩，二手房成交占比保持上升态势。根据我们统计的 11 城一二手房成交面积占比来看，2024 年 11 城二手房成交面积占比达到 58%，二手房成交面积首次超过新房，其中一线城市二手房成交占比更高。并且二 手房成交占比提升并非单纯由新房成交面积下跌带来，2022 年后二手房成交面积保持增长趋势，2023/2024 年 11 城二手房成交面积同比增速分别为 34%/10%，今年以来二手房成交面积仍保持较高增长。

从四大一线城市来看，2024 年北京、上海、广州、深圳二手房成交套数占比分别为 78%/69%/60%/57%， 较 2023 年分别提升 8/10/2/9 个百分点，一线城市二手房成交渗透率叫全国平均水平更高。并且从绝对量来看， 四个一线城市均连续两年二手房成交套数上升。

“机器人+物业”赋能物管生态变革。虽然 2021 年新房销量下滑，但是存量住宅规模仍处扩张阶段。对于 物业管理行业而言，在当前的存量时代依赖关联方项目交付的规模扩张来增厚的收益有限，当前物管行业经营 思路由过去的规模优先逐渐转变为效益优先。物管作为人力成本密集型行业，在当前机器人深入迭代趋势下， “机器人+物业”未来有望赋能物业管理行业有效降本增效。当前多家物管公司在清洁、巡逻等领域均有机器人 布局，随着未来机器人应用技术逐渐成熟、成本逐渐下降，未来物管行业机器人应用渗透率有望逐步提升。

3. 房地产优化增量路径明确，市场份额向核心城市集中

新规护航好房子建设，多元住房供给加快新发展模式进程。从去年 4 月政治局会议提出“统筹研究消化存 量房产和优化增量住房的政策措施”以来，房地产市场优化增量路径明确。 首先在供给结构方面，多元化的住房供给结构满足居民住房分层需求。一方面保障性租赁住房供给节奏加 快，租购并举模式深入推进。当前存在住房租赁团体购房贷款、保障性住房再贷款、地方政府专项债券等多渠 道资金来源，以支持各地收购存量商品房作为保障性住房。其中今年 5 月浙江、四川先后发行专项债券收购存 量商品房，合计发行金额 19.2 亿元，是首批落地的收购存量住房专项债券。另一方面，深圳率先推出配售型保 障房，配售型保障性住房实施严格封闭管理，配售型保障房的推出可加大对居民刚性住房需求的支持力度。 其次在供给质量方面，当前居民改善性需求增多，住房需求更多由“有没有”转向“好不好”。今年政府 工作报告首次提出加快“好房子”建设，今年 5 月《住宅项目规范》正式落地，新建住宅建筑层高由 2.8 米增 加至 3 米；此前的“7 层及以上需设电梯”调整为“4 层及以上住宅设置电梯”。同时新规在其他方面均有强制 性工程建设规范，切实为“好房子”建设护航。

楼市分化明显，新房市场份额向核心城市集中。楼市调整以来，房地产市场整体销售规模收缩，但高能级 城市凭借持续的产业聚集效应、优质公共资源和广阔就业机会，仍保持着相对较多的刚性及改善性住房需求。 在过去城市化进程快速推进阶段，大型房企加快向低能级城市扩张，核心城市市占率持续下降。但是在 2021 年 后，低能级城市购房需求受挫，核心城市新房销售额集中度加速上升。2018 年北上广深成杭等六个城市商品房 销售额市占率触底达到 14.5%，2021 年后六大核心城市市占率加速上升，2021-2024 年年均上升 2 个百分点。由 于低能级城市流速下降、库存积压，在 2023 年后三四线城市去化周期快速上升。2023 年 1 月，三线、四线城 市去化周期分别为 25/26 个月，一线、二线分别为 17/21 个月；截至 2025 年 5 月，三线、四线城市去化周期上 升至 30/36 个月，一线、二线城市去化周期为 18/15 个月，与 2023 年初基本持平。一二线与三四线库存压力分 化明显。

房企投资聚焦核心城市。由于核心城市销售份额提升，去化周期较短。头部房企的投资策略加速转向，新 增地块继续向高能级城市聚焦，2024 年多数房企新增土储中位于高能级城市占比明显提升。