房地产行业2025年中期投资策略报告：倾听时代的声音，拥抱新发展模式.pdf

房地产行业2025年中期投资策略报告：倾听时代的声音，拥抱新发展模式。全球经济和中国经济发展变革进入纵深，新时代经济发展呼唤房 地产行业新发展模式。具体而言，消费成驱动经济增长第一动力， 为商业地产公司提供机遇；存量时代二手房销售占比提高背景下 中介公司优势凸显；商品房市场份额向核心城市集中推动房企积 极向高能级城市投资布局；AI+机器人的科技新浪潮有望赋能物 管等轻资产运营赛道降本增效。房地产行业止跌回稳背景下，我 们看好消费、科技与房地产新发展模式带来的投资机遇，看好优 质经营服务公司与布局核心城市开发商。

消费成经济增长主引擎，新消费热点逐步形成，给行业带来新增 量。十四五期间，消费平均每年拉动经济增长 3.3 个百分点，投 资和出口则分别为 1.2/1.0 个百分点，消费已连续四年成为拉动经 济增长第一动力。但对比发达国家我国消费仍存较大上升空间， 我国消费占 GDP 比重约为 56%，发达经济体消费支出占 GDP 比 重一般在 70%-80%。2025 年政府工作报告中将消费摆在更高的 位置，“大力提振消费、提高投资效益，全方位扩大国内需求” 被列为 2025 年政府工作任务之首。同时新消费热点逐步形成， 消费场景渐趋丰富，为商业房地产开发运营带来新的增长点。

行业向存量市场转变趋势明显，科技赋能物管等赛道生态变革。 我国人均住宅面积已接近发达国家水平，二手房楼市交易逐渐向 存量房倾斜，根据我们统计的 11 城一二手房成交面积占比来看， 2024 年 11 城二手房成交面积占比达到 58%，二手房成交面积首 次超过新房。物管行业发展路径也逐渐由承接和开拓增量业务转 向存量优化，作为人力成本密集型行业，在当前 AI+机器人浪潮 迭代升级背景下，“机器人+物业”未来有望赋能物业管理行业 有效降本增效。

城市市场分化持续，市场份额加速向核心城市集中。自 2021 年 楼市理性调整以来，低能级城市购房需求受挫，核心城市新房销 售额集中度加速上升。2018 年北上广深成杭等六个城市商品房销 售额市占率触底达到 14.5%，2021 年后六大核心城市市占率加速 上升，2021-2024 年年均上升 2 个百分点，2024 年达到 24.2%。 今年以来这一趋势继续延续。核心城市份额提升以及去化率明显 较高，故而近两年房企投资持续聚焦在高能级城市，在三四线城 市投资偏谨慎。