房地产行业利润与资产负债情况如何？

分房企来看，板块营收 top15 房企营收多数下滑，盈利能力显著下降。

1.利润表：营收下滑，毛利承压，大幅减值，整体亏损

行业景气度低迷，房企收入显著下滑，行业迎来大幅亏损。根据公司年报，2024 年地产板块102 家上市房企合计实现营收19837亿元，同比增速为-21.0%；实现归母净利润-1590 亿元，同比增速为-3230%。

可结算资源持续下降，行业未来收入规模面临压力。 从未来可结算规模来看，2024 年地产板块 102 家上市房企账面预收款为 15321 亿元，对结算金额覆盖倍数降至 0.77x。可结算资源的持续 下滑，将很大程度影响房企未来的结算规模。

毛利率持续下滑，费用率明显上升。2024 年地产板块102 家上市房企整体毛利率为 14.6%，扣 税毛利率为 11.3%;去年同期毛利率为 17.7%，扣税毛利率为 13.7%。2024 年地产板块102 家上 市房企整体销管理费用率为 5.87%，财务费用率为 4.07%;去年同期销管费用率为 5.35%，财务费用率为 2.82%。我们认为，往年的高价地块陆续进入结算阶段，叠加流动性压力和房价下行之时房企选择以价换量， 使得整体毛利率水平面临压力。市场持续下行之下，项目去化需要投入更多的营销成本导致销售管理费用率 上升。营收显著下行的情况下，由于债务的刚性导致利息支出短期难以有效降低以及流动性紧张带来的利息 收入减少，导致了财务费用率的提升。

合联营公司的投资收益持续减少，资产减值损失明显提升。2024 年地产板块102 家上市房企的 合计投资收益为 142 亿元，同比增速为-62.9%;资产信用减值损失为 1550 亿元，同比增速为 69.1%。我们认 为，楼市量价齐跌之下，合联营公司的盈利能力下行与房企资产减值准备的计提难以避免。随着老项目的充 分减值与销售占比的逐渐降低、在房价下行趋势减缓和止跌回稳的政策导向之下，后续减值压力有望降低。

核心净利润持续下滑，房企盈利能力持续承压。2024 年地产板块102 家上市房企的整体净利率 为-8.31%，核心净利率为 1.49%，归母净利率为-8.01%；去年同期的整体净利率为 1.03%，核心净利率为 1.72%，归母净利率为 0.20%。2024 年板块核心净利润为 295 亿元，同比增速为-31.8%，说明即便剔除非 经常性与非经营性损益项目，房企的盈利能力仍大幅下滑。随着老项目的陆续结算与新项目的补充，后续的 核心净利率有望见底回升。

分房企来看，板块营收 top15 房企营收多数下滑，盈利能力显著下降。选取 2024 年板块营收 top15 房企来 看，仅城建发展、荣安地产、招商蛇口实现了营收增长，城建发展营收增速最高，同比增速为 24.9%。滨江 集团可结算资源最为充实，预收款项及合同负债对营收的覆盖倍数为 1.81。大悦城扣税毛利率水平最高，为 19.8%。滨江集团销管费用率最低，为 2.03%。万科 A 减值损失增速最高，同比增速为 768%。滨江集团盈 利能力最强，归母净利率为 3.68%。

2.资产负债表：行业持续缩表，流动性压力依然较大

行业持续缩表，资产规模持续收缩。2024 年地产板块(801180.SL)102 上市房企合计总资产为 95995 亿元， 同比增速为-10.4%；净资产同比增速为-9.43%；货币资金 7843 亿元，同比增速为-12.7%。我们认为，市场 走弱之下，房企的持续亏损正在显著侵蚀净资产规模；销售下行之下，行业流动性依然面临较大挑战。

开发类资产规模持续下行，持有类资产规模小幅提升。2024 年地产板块(801180.SL)102 家上市房企的开发 类资产规模为 51455 亿元，同比增速为-13.8%；持有类资产规模为 12231 亿元，同比增速为 4.21%。我们 认为，行业持续下行之下，房企普遍选择减少或者停止拿地扩张，加大存货去化力度。传统的开发业务面临 严峻挑战之下，围绕持有型物业开展物业经营、租赁服务等业务，不仅能够产生稳定现金流，也能在地产发 开业务下行期起到分散风险的作用。

有息负债规模未能有效压降，短期有息负债占比提升。2024 年地产板块(801180.SL)102 家上市房企合计总 负债为 72249 亿元，同比增速为-10.7%。有息负债规模为 28811 亿元，同比增速为-0.6%；其中短期负债占 比 33%，去年同期为 27%。我们认为，市场持续下行之下，大量房企面临流动性困难的局面，不仅没有足 够的资金偿还到期债务，还需要继续通过债务融资完成保交楼任务和缓解流动性问题。同时，部分房企长期 债务到期无法偿还导致了短期债务进一步积压，使得债务结构进一步恶化。

净负债率显著提升，短债偿付能力明显下滑。2024 年地产板块(801180.SL)102 家上市房企合计剔除预收款 后的资产负债率为 70.6%，净负债率为 88.3%，剔除受限资金的现金短债比为 80%；去年同期剔除预收款后 的资产负债率为 69.7%，净负债率为 76.3%，剔除受限资金的现金短债比为 108%。我们认为，由于行业景 气度的持续下行，在资产价值下滑和债务刚性的影响下，行业总体杠杆水平未能得到有效压降，房企的净负 债率不降反升。由于大部分资金处于受限状态，房企的现金短债比显著下滑，行业短期的流动性压力进一步 提升。

分房企来看，板块营收 top15 房企集体缩表，总资产及总负债规模均在下降。选取 2024 年板块营收 top10 房企来看，招商蛇口总资产规模下滑幅度最小，同比增速为-5.31%。荣安地产总负债规模缩减幅度最大，同 比增速为-67.6%。滨江集团净负债率水平最低，为-6.55%。滨江集团短期债务偿付压力最小，现金短债比为 553%。