房地产企业销售规模、拿地强度及资产情况如何？

龙头房企经营韧性足，投销市占率均有望提升。

1.整体销售规模下滑，头部房企市占率提升

2024 年 TOP100 房企销售金额整体下滑，房企持续分化。2024 年 1-12 月百强房 企全口径销售 41865 亿元，累计同比-30%。央国企韧性更强，2024 年 TOP10、TOP11- 30、TOP31-50、TOP51-100 各梯队房企全口径销售金额累计同比分别为-24%、-37%、 -31%和-34%。全年销售金额超过 3000 亿元的房企有 2 家，分别为保利发展和中海地 产，千亿以上房企共有 11 家。权益销售金额来看，中海地产全年同比+2%，绿城中国 同比降幅收窄至 5%。

16 家典型房企中，2024 年中国海外发展 1 家销售金额同比正增长，为+0.3%，而 2023 年越秀地产、建发国际集团、华发股份等 7 家销售金额同比为正。2024 年销售 金额同比降幅在 0-10%的有绿城中国一家，降幅在 10%-20%的有华润置地、华发股份 和越秀地产 3 家。

头部央国企和改善型房企市占率提升，TOP30 中民企数量减少。虽然整体销售规 模下滑，但头部央国企凭借稳健发展模式和财务结构，在当前行业下行周期更具韧性， 市占率维持稳步增长。2024 年头部保利发展、中国海外发展、华润置地和招商蛇口 市占率分别达 3.34%、3.21%、2.70%和 2.27%。改善型房企近年来市占率有明显提升， 绿城中国、建发国际集团和滨江集团 2024 年市占率分别为 2.86%、1.38%和 1.15%， 较 2019 年分别增加 1.60pct、1.06pct 和 0.45pct。房企位次发生持续变化，2020 年 以前扩张快速的民营房企销售风头较盛，2020 年 TOP30 中有 21 家民营房企，仅 6 家 央国企；2021 年后 TOP30 中民营房企数量快速减少，央国企取而代之，2024 年，TOP30 中民企降至 8 家，央国企升至 19 家。

整体拿地强度下降，央国企为土拍市场主力

房企以销定投，整体拿地强度有所下降，头部央国企和改善型房企市占率或进 一步提升。从典型房企拿地强度（拿地金额/销售金额）看，2021-2024 年典型房企 平均拿地强度为 0.47、0.31、0.29、0.21，呈下降趋势；2024 年建发国际集团、滨 江集团、绿城中国、中国金茂和越秀地产 5 家拿地强度超过 0.3，现金流压力较大的部分混合所有制和民企拿地强度在 0.1 以下；滨江集团、绿城中国、中国金茂 3 家 2024 年拿地强度高于 2023 年全年。从拿地市场占率看，头部央国企和改善型房企整 体呈上升趋势，2023 年到达近年来高点，华润置地、保利发展、中国海外发展和建 发国际集团拿地市占率超过 4%，2024 年也维持较高水平，是土拍市场主力。

2.房企整体缩表，关注资产流动性

资产规模缩表，行业基调为防风险

防范风险事件发生，房企持续缩表。16 家典型房企 2024 年总资产规模 104968 亿元，同比-8.9%，降幅较 2023 年进一步扩大；资产负债率自 2019 年以来持续下降， 从 2018 年的 79.2%降至 2024 年的 72.3%。分房企看，16 家典型房企中，中国海外发 展、龙湖集团等 10 家 2024 年资产负债率较 2023 年降低；从绝对值看，2024 年中国 海外发展 1 家资产负债率（55.8%）低于 60%，金地集团、华润置地等 4 家资产负债 率在 60%-70%之间。

有息负债规模呈下降趋势。16 家典型房企 2024 年总有息负债规模 27050 亿元， 同比-0.7%，2023、2024 年连续同比下降。16 家典型房企中，万科 A、华润置地、招 商蛇口、碧桂园 4 家 2024 年有息负债规模较 2023 年增加，其余房企有息负债规模 均降低，其中滨江集团降至 374 亿元。

短期偿债压力仍在，融资成本持续下降

典型房企整体短期有息负债占比提升，房企短期偿债压力仍在。16 家典型房企 整体短期有息负债占比 2022-2024 年呈上升趋势，2024 年为 32.2%，其中中国海外 发展等 8 家 2024 年短期有息负债占比较 2023 年下降，新城控股下降 10 个百分点。 绝对值看，建发国际集团短期有息负债占比 7.2%，偿债压力小。中国海外发展、华 发股份、龙湖集团、中国金茂 4 家短期有息负债占比在 20%以下，金地集团和万科 A 短期有息负债占比在 40%-45%，已出险房企碧桂园、旭辉管理控股短期有息负债占比 超 70%。

典型房企整体融资成本持续下降，头部央企具有融资优势。16 家典型房企整体 2024 年融资成本 3.94%，较 2023 年下降 36BP。16 家典型房企 2024 年融资成本全部 较 2023 年有所下降，其中滨江集团单年下降 80BP（从 2023 年的 4.20%降至 2024 年 的 3.40%）；招商蛇口（2.99%）、保利发展（3.10%）、中国海外发展（3.10%）和华润 置地（3.11%）作为行业龙头央企，融资成本处最低区间。

改善型房企偿债能力更强。房企偿债能力和项目投入产出比相关，我们将有息负 债、其他权益工具和应付账款及票据视为待偿负债（现金流出项），房企的销售金额 （现金流入项）对待偿负债的覆盖倍数越高，表明其有更好的投入产出比，偿债能力 更强。16 家典型房企中，滨江集团（2.59）、绿城中国（1.50）、建发国际集团（1.09）、越秀地产（1.09）、中国海外发展（1.05）5 家待偿负债覆盖倍数在 1.0 倍以上（每 借 1 元债务，可产生 1 元以上销售额）。

资产流动性高的房企具有更高增长潜力

改善型房企资产流动性更高，安全性更好。从存货结构看，已竣工未售的存货多 为去化难度较大的项目，此类存货为滞重库存，有较大减值压力且通常利润率水平较 低，竣工存货占总存货比例越低，说明房企资产质量更高、流动性更好。从房企自身 看，由于 2021 年以来销售的流速降低，房企竣工存货占总存货比例均有呈上升的趋 势；横向对比看，典型房企中建发国际集团（8.9%）和绿城中国（17.8%）2024 年竣 工存货占总存货比例小于 20%。 从资产结构看，流动性高的资产（货币资金和存货）占比越高，房企周转效率越 高，我们通过资产流速（货币资金和存货占总资产比例）来衡量。16 家典型房企中 建发国际集团（73%）、滨江集团（72%）和保利发展（70%）3 家 2024 年资产流速超 过 70%。