房地产行业销售及拿地量情况如何？

25 年以来销售降 幅收窄。

1. 销售：2024 年百强房企销售下降三成；2025 年 1-4 月降幅收窄

1.1 2024 年百强房企销售下降三成，2025 年 1-4 月销售降幅明显收窄

2024 年百强房企销售规模下降三成；2025 年 1-4 月销售降幅明显收窄。百强房企 2024 年全年全口 径销售额 4.19 万亿元，同比下降 30.3%，降幅较 2023 年扩大了 12.6 个百分点，整体销售规模已经 回到了 2015-2016 年的水平；权益口径销售额 3.08 万亿元，同比下降 27.4%，降幅较 2023 年扩大 了 10.4 个百分点。2021 年以前，百强房企销售增速始终高于全国商品房销售增速，即使在销售景 气度较低的年份，例如 2014 年虽然全国商品房销售大幅下滑，但是百强房企销售增速仍然有韧性 （当年同比增速高达 35%），而 2021 年开始百强房企销售较差，低于全国商品房销售增速（2024 年全国商品房销售额同比增速为-17.1%）。可见，2014 年虽然市场不景气，房企还是有冲规模的诉 求；而 2021 年开始房企资金压力较大，普遍放慢扩张速度，追求稳健发展，规模诉求明显减弱。 这也体现在千亿规模房企明显减少。2024 年全口径销售金额规模超过千亿的房企仅剩 11 家（保利 发展、中海地产、华润置地、万科、招商蛇口、绿城中国、建发国际、越秀地产、滨江集团、华发 股份、龙湖集团），较 2023 年减少了 5 家，回到了 2016 年的水平。2025 年 1-4 月百强房企实现全 口径销售金额 1.09 万亿元，同比下降 7.8%，权益口径 8030 亿元，同比下降 5.6%，同比降幅较 2024 年全年明显收窄。

房企销售权益比例持续回升。从销售来看，2016 年-2022 年百强房企销售权益比例不断下滑，反映 出房企合作增多，我们认为降成本、扩规模、分散风险是合作开发增多的主要原因。不过，2023- 2024 年百强房企销售权益比例同比出现回升，在合作开发中并表主动权提升。2024 年百强房企销 售权益比例为 73.6%，同比提升 3.0 个百分点。2025 年 1-4 月百强房企销售权益比例为 73.4%，同 比提升 1.8 个百分点。头部房企相对权益比例更高，对项目仍保留了较大的话语权和操盘权，2024 年 CR5、CR10、CR20、CR50 销售权益比例分别为 75.8%、73.7%、72.6%、73.0%，同比分别提升 3.8、2.1、2.2、3.1 个百分点。2025 年 1-4 月 CR5 销售权益比例为 76.3%，明显高于其余梯队的房 企。

全国整体新房房价下滑的情况下，百强房企销售均价仍能保持正增长。2024 年百强房企销售均价 为 1.85 万元/平，同比增长 3.1%，增速显著好于全国商品房销售均价增速（同比下降 4.8%）；2025 年 1-4 月百强房企销售均价再度提升至 2.02 万元/平，同比增长 15.1%。我们认为这一方面或许是因 为百强房企近两年集中布局能级更高的城市，房价本身较高且更具韧性；另一方面或许是因为百强 房企产品力和品牌力相对更好，定价相对更高，同时相对降价促销的力度更小。

1.2 2024 年滨江集团超额完成销售目标，2025 年 1-4 月部分非主流房企因热点城市优质 楼盘推售进入行业前 20

2024 年 TOP20 房企中仅 15%的房企销售额同比正增长。具体来看，2024 年全年销售额同比增速 为正的房企仅有：中建壹品（+35.8%）、保利置业（+1.1%）、中海地产（+0.3%），其余房企均 出现了不同幅度的下滑。2025 年 1-4 月 TOP20 房企中，销售额同比增速为正的房企有：能建城发 （171%）、鸿荣源（132%）、中国中铁（55%）、电建地产（49%）、华发股份（+49%）、越秀 地产（+37%）、中国铁建（23%）、保利置业（9%）、中国金茂（5%）、建发国际（+4%）。其 中不乏非主流房企，主要是因为个别项目开盘热销所致，例如能建城发的上海徐汇滨江能建·西岸誉府、 电建地产在北京的双华曦项目、鸿荣源在深圳的鸿荣源·珈誉府等。可见，中小型房企如果能凭借自身 的区域深耕优势，推出优质项目，依然能在市场占得一席之地，同时取得较好的销售增速表现。 2024 年给出具体销售目标的房企中，仅滨江集团超额完成目标任务，完成率达 112%。2025 年仅 越秀地产、滨江集团、绿城中国、保利置业 4 家给出了明确销售目标数值。1）滨江集团：计划 2025 年销售额 1000 亿元左右，行业排名 15 名以内，全国份额 1%以上。2）绿城中国：2025 年自 投项目销售额有望达到 1600 亿元，较 2024 年的降幅控制在 10%以内；代建项目销售额预计维持在 1000 亿元，与 2024 年基本持平。3）越秀地产：2025 年的销售目标是 1205 亿元，较 2024 年实际 销售额增长 5.2%。4）保利置业：提出销售规模维持在 500 亿元左右。 除了销售目标外，也有多家房企给出了 2025 年的推货计划：1）华润置地：2025 年总可售货源 5009 亿元。其中 89%位于一、二线高能级城市。存货占比约为 40%，而新推货值占比预计为 60%。 供货节奏方面，预计上半年新增可售货值占比 40%，下半年占比 60%。2）招商蛇口：2025 年公司 现有项目可售货值约 3250 亿元。从业态占比看，住宅占比 79%。从城市分布看，核心 6+10 城占比 77%，强心 30 城占比 93%。全年供货节奏上下半年各占 50%，预计下半年新增拿地项目将进一步 补充货值。3）绿城中国：2025 年可售货值 2002 亿元，可售面积 628 万方。其中一、二线城市的可售 货值 1661亿元，占比 83%，10大战略核心城市可售货值 1155亿元，占比 58%。计划 2025年新推的项 目当中，有 594 亿元是首开重点。4）龙湖集团：2025 年超 1600 亿的可售货源。其中约 85%的货源布 局在一二线城市，40%以上的货源是全新项目加老盘新一期。5）保利置业：2025 年公司预计全年供货 1200亿元（其中年初有约 750亿元的存量项目供应，同时 2025年年内还计划新增货值约 450亿元）， 较 2024年的 1270亿元的供货量略有下降。供货节奏方面，预计上、下半年供货占比为四六开。

1.3 行业集中度持续下滑；2025 年 1-4 月央企和地方国企权益销售额同比正增长

行业集中度仍在下滑，2024 年头部房企相对降幅较小。2024 年 CR5、CR10、CR20、CR50 和 CR100 的权益口径销售额集中度分别为 10.6%、15.2%、20.1%、26.9%、31.9%，其中 CR5 集中度 同比基本持平，CR10、CR20、CR50 和 CR100 同比分别下降 1.0、2.5、3.4、4.5 个百分点。2025 年 1-3 月销售集中度进一步下降，CR5、CR10、CR20、CR50 和 CR100 的权益口径销售额集中度分别 为 8.5%、13.1%、17.9%、23.7%、27.7%，同比分别下降 1.0、0.7、0.6、0.6、0.9 个百分点。在当 前市场环境下，规模增长已经不是房企最主要的诉求，大中型房企更加追求现金流安全和稳健经营， 短期内拿地和新开工意愿都有所下滑，导致销售集中度有所下滑。

从企业类型来看，2024 年民企销售占比已经降至不足四成，央企与地方国企销售占比提升；2025 年 1-4 月央企和国企权益销售金额同比增速转正。2024 年百强房企权益销售额中，民企占比为 36.1%，较 2023 年下降了 7.4 个百分点，央企占比 45.3%，较 2023 年提升了 6.6 个百分点，地方国 企占比 18.6%，较 2023 年提升了 0.8 个百分点。从增速来看，央企和地方国企权益销售额 2024 年 同比分别下降 15%、24%，降幅相对较小，民企同比下降 40%，降幅较大。央国企拥有较高的资源 禀赋优势，且更注重口碑，具有较高的认可度和信任度，在房企频频暴雷、很多项目面临烂尾风险 的情况下，购房者更青睐深耕央国企，其销售表现相对最好。2025 年 1-4 月百强房企权益销售额中， 民企占比降至 34.7%，同比下降 6.4 个百分点，央企占比 44.4%，同比提升 3.0 个百分点，地方国企 占比 20.9%，同比提升 3.4 个百分点。从增速来看，央企和地方国企权益销售金额同比分别增长 1%、 13%，民企同比下降 20%。

2. 拿地：24 年百强房企拿地量持续收缩，25 年 1-4 月拿地量与拿地强度明显提升

2.1 2024 年百强房企拿地规模收缩，2025 年 1-4 月拿地量与拿地强度明显提升

2024 年百强房企拿地量价齐跌，拿地强度基本保持。2024 年百强房企全口径拿地金额 1.07 万亿元， 同比下降 30.6%，拿地量不足 2021 年拿地金额的三分之一。百强房企拿地强度（拿地金额/销售金 额）为 25.7%，较 2023 年下降了 0.1 个百分点。2024 年拿地建面合计 1.06 亿平，同比下降 20.8%； 楼面均价 1.02 万元/平，同比下降 12.4%。头部房企的拿地金额与拿地强度的降幅均较大，投资谨 慎，CR5、CR10、CR20、CR50 拿地金额同比增速分别为-36.7%、-37.2%、-37.4%、-34.2%，拿地 强度分别为 25.1%、26.4%、25.0%、24.8%，较 2023 年拿地强度分别下降了 6.4、5.4、3.6、1.7 个 百分点。 2025 年以来百强房企拿地量与拿地强度明显提升。2025 年 1-4 月百强房企全口径拿地金额 4285 亿 元，同比大幅增长 41.5%，拿地建面 3915 万平，同比增长 3.2%，楼面均价 1.09 万元/平，同比增长 37.1%，拿地强度为 39.2%，同比提升 13.7 个百分点。头部房企加大投资力度，CR5、CR10、CR20、 CR50 拿地金额同比增速分别为 88.6%、112.3%、71.4%、46.3%，拿地强度分别为 51.4%、54.0%、 46.4%、40.2%，同比分别提升了 28.8、31.2、22.3、14.9 个百分点。 从财报情况来看，若我们以购买商品、接受劳务支付的现金/销售商品、提供劳务取得的现金作为 投资强度的参考，申万房地产板块 2024 年投资强度较 2023 年有所提升，该比例提升了 2.8 个百分 点至 72.4%，2025 年一季度进一步提升至 85.4%。

2024 年百强房企整体拿地集中度有所下降，头部房企降幅相对较小。2024 年百强房企拿地金额集 中度（拿地金额/全国 300 城土地成交总价）为 29.4%，同比下降了 6.9 个百分点，我们认为，这主 要与房企此前普遍土地储备较为丰富有关，其补库存的急迫性不强，且在行业普遍面临资金压力的 情况下，更加注重安全性和稳健度，拿地也更加聚焦。头部房企集中度下降幅度相对较小，CR5、 CR10 2024 年拿地集中度分别下降了 3.3、5.3 个百分点。

2025 年以来整体百强房企拿地集中度明显上行，2025 年 1-4 月百强房企拿地金额集中度回升至 62.5%，同比提升了 18.5 个百分点。一方面是因为优质土地供应带动下房企普遍增加了拿地强度， 且土拍限价的取消后今年多个热点区域的地块溢价率较高，只有头部房企才具备拿地能力，另一方 面，市场下行周期中，百强房企以外的更小型房企资金链存在断裂风险，拿地能力减弱，不再新增 项目，百强以外的房企市占率缩小。CR5、CR10 、CR20、CR50 房企 2025 年 1-4 月拿地集中度分 24.0%、40.8%、46.8%、54.8%，同比分别提升了 11.3、21.7、19.6、17.5 个百分点。

从企业类型来看，2024 年拿地房企仍以央国企为主，民企拿地仍然较弱，投资整体格局未发生改 变。2024 年百强房企中民企拿地金额占比降至 17.6%，较 2023 年下降 10.8 个百分点；地方国企占 比 46.7%，较 2023 年提升 14.4 个百分点，地方国企托底拿地的现象增加；央企占比 35.7%，较 2023 年下降了 3.6 个百分点。2025 年 1-4 月百强房企中民企拿地金额占比提升至 27.5%，仍然不足 三成；央企提升至 42.4%，地方国企降至 30.1%，整体而言，有意愿、有能力拿地的企业仍然是央 国企为主。我们认为，在销售端仍未实现可持续性回暖的情况下，预计 2025 年企业投资依然以谨 慎、分化为主。从城市角度来看，房企将聚焦于核心城市或自身深耕区域；从企业角度看，头部的 国央企预计将持续发力，持续在市场低迷期补充优质土储，中小规模房企和大部分民企则预计持续 观望，待后市表现来决定是否提升投资力度。

2.2 拿地金额排名靠前的主要为央企和区域深耕型房企

2024 年拿地较多的为龙头央企和优质民企和混合所有制房企：2024 年中海地产（拿地金额 812 亿 元，同比增速-36%，拿地强度 26%）、华润置地（692 亿元，-37%，27%）、保利发展（680 亿元， -46%，21%）、绿城中国（641 亿元，-19%，37%）、越秀地产（582 亿元，29%，51%）、建发国 际（530 亿元，-40%，40%）、滨江集团（432 亿元，-25%，39%）、招商蛇口（374 亿元，-42%， 17%）排名靠前。拿地金额 TOP20 房企中，北京建工、中建壹品、中建智地、联发集团、越秀地 产 2024 年拿地金额同比保持正增长，北京建工、中建壹品、中建智地、象屿地产、越秀地产、国 贸地产拿地强度超过 40%。 2025 年 1-4 月拿地金额排名靠前的均为央企及区域深耕型房企。2025 年 1-4 月中国金茂、绿城中国、 华润置地、中海地产、保利发展拿地金额排名靠前，均超过 300 亿元，拿地强度分别为 140.6%、 74.4%、48.1%、45.6%、34.5%，招商蛇口、滨江集团、建发国际、越秀地产拿地金额在 200-300 亿 元之间，拿地强度均超 50%。中建智地（169.1%）、中国金茂（140.6%）、滨江集团（82.7%）、 新希望地产（78.3%）、绿城中国（74.4%）、邦泰集团（70.5%）、象屿地产（68.4%）拿地强度 较高。2025 年以来多个热点区域推出了优质地块，央企凭借自身资金优势、区域深耕型房企凭借 在当地的地域优势脱颖而出。