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房地产行业2024年年报&2025年一季报综述：2025年将成为房地产行业“由量转质，优化结构”的关键年。经营情况分析：24 年销售投融资均缩量，25 年以来销售降幅收窄、投资积极性提升。

1）销售：24 年百强房企销售规模下降三成；25 年 1-4 月降幅明显收窄。百强房企 24 年全口径销售额同比-30.3%，降幅较 23 年扩 大 12.6pct，规模超过千亿的房企仅剩 11 家（保利发展、中海、华润、万科、招蛇、绿城、建发、越秀、滨江、华发、龙湖），较 23 年减少了 5 家。25 年 1-4 月百强房企销售额同比-7.8%，降幅较 24 年全年明显收窄。房企销售权益比例持续回升，24 年百强房 企销售权益比例为 73.6%，同比+3.0pct；25 年 1-4 月为 73.4%，同比+1.8pct。全国整体新房房价下滑的情况下，百强房企销售均价 仍能保持正增长，24 年百强房企销售均价为 1.85 万元/平，同比+3.1%；25 年 1-4 月提升至 2.02 万元/平，同比+15.1%。我们认为原 因有：百强房企集中布局能级更高的城市，房价本身较高且更具韧性；百强房企产品力和品牌力相对更好，定价相对更高，同时相 对降价促销的力度更小。行业销售集中度仍在下滑，24 年 CR5、CR10、CR20、CR50、CR100 的权益口径销售额集中度分别为 10.6%、15.2%、20.1%、26.9%、31.9%，其中 CR5 集中度同比基本持平，CR10、CR20、CR50 和 CR100 同比分别下降 1.0、2.5、 3.4、4.5pct。从企业类型来看，24 年百强房企权益销售额中，民企占比 36.1%，同比-7.4pct，央企占比 45.3%，同比+6.6pct，地方 国企占比 18.6%，同比+0.8pct。从增速来看，央企和地方国企权益销售额同比分别下降 15%、24%，降幅相对较小，民企同比40%，降幅较大。25 年 1-4 月民企占比降至 34.7%，央企占比 44.4%，地方国企占比 20.9%。从增速来看，央国企权益销售额同比 增速转正，同比分别增长 1%、13%，民企同比-20%。

2）拿地：24 年百强房企拿地量持续收缩，25 年 1-4 月拿地量与拿地强度明显提升。24 年百强房企拿地金额同比-30.6%，拿地强度 为 25.7%，同比-0.1pct；拿地金额集中度（百强房企拿地金额/全国 300 城土地成交总价）为 29.4%，同比-6.9pct。25 年 1-4 月百强 房企拿地金额同比+41.5%，楼面均价 1.09 万元/平，同比+37.1%，拿地强度 39.2%，同比+13.7pct；百强房企拿地金额集中度回升至 62.5%，同比+18.5pct。从企业类型来看，24 年百强房企中民企拿地金额占比降至 17.6%，同比-10.8pct；地方国企占比 46.7%，同 比+14.4pct；央企占比 35.7%，同比-3.6pct。整体而言，有意愿、有能力拿地的企业仍然是央国企为主。我们认为，2025 年头部的 国央企预计将持续发力，持续在市场低迷期补充优质土储，中小规模房企和大部分民企则预计持续观望，待后市表现来决定是否 提升投资力度。

3）融资：行业融资规模同比下降，融资成本持续下行。24 年全年房地产行业国内外债券、信托、ABS 发行规模合计 5653 亿元， 同比-18%，平均发行利率 2.95%，同比-0.72pct。25 年 1-3 月发行规模 1187 亿元，同比-24.6%，平均发行利率为 3.22%，同比0.07pct。25 年全年行业国内外债券到期规模合计 7746 亿元，略大于 24 年的 7703 亿元，但明显小于 23 年的 9580 亿元和 22 年的 8795 亿元。25 年 1-4 月已经到期偿还了 2652 亿元，占全年到期总量的 34%，5-12 月还有 5094 亿元待偿还，其中 6、7 月为两个到 期小高峰，分别到期 934、937 亿元的国内外债券。