REITs一、二级市场有何表现？

4月REITs指数回调，近半年跑赢股债主要指数。

1. 一级市场：网下认购倍数创新高，1亿资金收益率2.17%

4月，华泰苏州恒泰租赁住房REIT首发

25年4月，华泰苏州恒泰租赁住房REIT询价，首发募资14亿元。1-4月共发行5只 REITs，合计募资83亿元。 截至目前，合计共发行66只REITs，首发募资规模合计达1720亿元。

网下询价热度再攀高峰，认购倍数超200倍

25年4月，REITs网下询价热度进一步大幅提升。107家机构的436个配售对象参与华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下询价，网下 初步询价认购倍数首次突破200倍（223.6倍），双双创下创历史新高。

发行价分位值升至91%，定价让利幅度扩大

25年4月，随着网下参与度的提升，REITs发行价处于询价区间的分位水平进一步 抬升至91%分位，环比提升13pct，创24年以来的新高。  发行价相对“二孰低”平均下调1.5%，环比小幅扩大。

25年4月，顶格申购平均需要3亿元资金

询价日口径，25年4月，REITs网下顶格申购所需资金规模需要3亿元。

入围率99.5%，网下配售比例再创新低

入围率：按申购量、配售对象数量口径计，25年4月，REITs网下询价入围率双双 为99.5%，处于今年以来较高水平。 配售比例：随着网下询价热度的升高，有效报价的配售比例持续走低。4月配售比 例仅0.4%，环比进一步下降0.8pct，为24年以来最低水平。

网下限售安排放宽，4月首日涨幅回落

25年3月以来，REITs网下限售有所放松。网下认购倍数≤100倍，则前3个交易日 可流通份额不超50%，第4日全流通；若网下认购倍数＞100倍，则无限售安排。 以上市日口径， 4月，REITs首日、第4日收盘涨幅分别为13.5%、13.7%，环比 分别下降16.5pct、23.4pct。25年以来，REITs上市首日、第4日的收盘价相对 发行价“零破发”。

25年1-4月，REITs网下认购收益率2.17%

以上市日口径计，25年1-4月，0.5/1亿元资金网下合计收益108.44/216.88万元， 收益率2.17%。 4月，中金印力消费REIT首发战配解禁（12个月限售期），以解禁日收盘价计， 解禁收益率为34.16%。

中金唯品会奥莱REIT申报首发

截至25年4月30日，共12只拟上市REITs正在排队；另有7只REITs拟扩募。

2.二级市场：REITs指数回调，消费、保租房领涨

4月REITs指数回调，近半年跑赢股债主要指数

24年12月-25年3月，中证REITs（收盘）指数、中证REITs全收益指数持续上涨， 4月有所回调，分别下跌2.38%/0.81%。 25 年 1-4 月 ， 中 证 REITs （ 收 盘 ） 指 数 、 中 证 REITs 全 收 益 指 数 累 计 上 涨 7.1%/9.1%，跑赢沪深300指数、中债-国债总财富(7-10年)指数。截至25年4月30日，二者相对沪深300的超额收益率分别为11.3%/13.3%；相对中债-国 债总财富(7-10年)指数的超额收益率分别为6.4%/8.4%。

消费、保租房REITs领涨

25年4月，消费、水利设施、保租房REITs月度涨幅靠前，分别为8.01%、5.96%、 4.87%，个券悉数上涨；能源、产业园回调幅度最大，平均分别下跌1.29%、 1.65%，个券上涨家数占比分别为38%、24%。全样本来看，55%的REITs4月净 值累计上涨，全样本平均涨幅为1.14%。 今年以来，消费REITs累计涨幅均值为27%，保租房次之（15%）。

仓储物流、保租房换手活跃，消费排名最末

25年4月，仓储物流、保租房换手率排名靠前，日均换手率分别为1.35%、 1.28%；消费REITs4月日均换手率平均仅0.59%，排在各类REITs资产末位。

特许经营权：蒙能清洁能源REIT估值创新低

截至2025年4月30日，横向对比来看，交通类REITs估值相对较低，P/FFO平均 11.60倍，个券估值平均位于历史的68.3%分位。 其中平安宁波交投REIT的P/FFO仅6.60倍，位于上市以来的19.05%分位。 能源板块的P/FFO在特许经营权REITs中相对较高，平均为16.06倍，个券估值平 均位于历史的63.3%分位。 其中工银瑞信蒙能清洁能源REIT的P/FFO为10.61倍，创上市以来新低。 生态环保、水利设施板块的REITs的P/FFO分别位于历史的81.2%、89.7%分位， 估值处于较高水平。

产权类：保租房、消费REITs估值较高

截至2025年4月30日，产权类REITs中，保租房、消费REITs估值相对较高， P/NAV均值分别为1.48/1.47倍，分别位于历史的96.9%/97.0%分位；二者中债 REITs IRR分别为3.4%/2.8%，相对较低，分别位于历史的3.6%/1.0%分位。 个券方面，红土创新盐田港REIT的P/NAV仅0.96倍，位于上市以来的16.88%分 位，其中债REITs IRR为6.54%，位于上市以来的91.4%分位。

特许经营权类REITs派息率分化，交通REITs排名第一

截至2025年4月30日，产权类、特许经营权类REITs的平均派息率TTM分别为 2.96%/6.43%。产权类REITs：不同资产类别的REITs派息率TTM较为接近。其中，消费REITs派息率 TTM相对较高，平均3.18%；保租房相对较低，平均2.62%。特许经营权类REITs：交通REITs派息率TTM大幅领先，平均7.61%；生态环保REITs排 名第二，派息率TTM平均6.30%；水利设施则相对较低。