一线城市房地产市场现状、供需及后市展望分析

一线城市去年全年土地供应规模进一步下降，新房供给总量将进一步减少。

1、一线城市房地产市场韧性十足

新房市场，2025 年 1 月，一线城市新房共计成交288 万平方米，扣除春节假期影响，成交面积同比增长 16%。其中，北京新房销售面积73 万平方米，上海新房销售 108 万平方米，广州新房销售面积 65 万平方米，深圳新房成交43万平方米。新房销售与开发商推盘密切相关，广州、深圳两地新房供应充足，销售增长明显，扣除春节假期影响，同比分别增长 64%、109%，北京、上海同比分别为-26%、18%。 2 月春节假期后 20 天一线城市新房成交面积较2024 年春节后同期下降10%，其中上海、深圳新房市场热度较高，同比分别增长4%、37%，北京、广州同比下降 24%、26%。

二手房市场，开年回暖趋势延续，热度高于新房。2025 年1 月北上深二手房销售面积共计 336 万平方米，扣除春节假期影响，成交面积增长45%。其中北京二手房销售面积 125 万平方米，上海二手房销售面积156 万平方米，深圳二手房销售面积 54 万平方米。扣除春节假期影响，1 月北、上、深二手房成交面积同比增速分别为 26%、50%、89%。2 月春节假期后20 天北上深二手房成交恢复较快，较 2024 年同期增长 27%，北、上、深同比分别增长19%、37%、21%。

一线城市房价价格逐步企稳。根据国家统计局房价指数，2025 年1月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.1%，涨幅比上月回落0.1 个百分点。其中，北京环比下降 0.4%，上海和深圳分别环比上涨0.6%和0.2%，广州环比持平。一线城市二手住宅销售价格 1 月环比上涨 0.1%，连续4 个月增长。其中，北京环比上涨 0.1%，上海和深圳环比上涨 0.4%，广州环比下降0.2%，降幅持续收窄。

2、需求端：一线城市购房需求与购房资格、能力、意愿高度相关

一线城市凭借强大的经济实力、丰富的就业机会、完善的配套设施以及优质的医疗和教育资源，对居民购房定居的吸引力持续增强。居民购房需求释放的三大条件，是影响市场冷热的直接变量。三大条件包括有购房资格、有购房能力、有购房意愿。购房资格很重要，主要由限购等因城施策措施影响，一线城市已有明显优化，仍待进一步放松。目前广州限购已全面放开；北京以五环为限调减社保年限，通州限购政策与全市并轨；上海，非沪籍外环外购房社保年限要求再缩短，非沪籍购买外环外只需1 年社保；深圳核心区购房需缴纳 1 年社保，非核心区不限购。

购房能力，主要由首付比例、贷款利率等信贷环境影响。一线城市房价高、套均总金额较高，居民依赖信贷。首付比例已降低。一线城市首套房首付比例均为15%，二套房有所差异，北京、深圳二套房首付比例20%，上海二套房首付比例 25%，差异化地区 20%，广州首、二套房首付比例均为15%。房贷利率维持低位，北京首套房商贷利率下限为 LPR-45 个基点，二套房五环内为LPR-5个基点、五环外为 LPR-25 个基点。上海、深圳首套房商贷利率下限为LPR-45个基点，二套房为 LPR-5 个基点。广州，房贷利率维持在3%左右。购房意愿，则主要受房价如何变化、期房能否如期交付、房屋质量等的心理预期影响。房价的走势是近期购房者的主要购房参考依据，一线城市房地产市场在政策支持和经济环境的共同作用下，呈现出明显的企稳回暖态势，北上深自2024 年 10 月开始连续 4 个月二手房房价指数环比上涨，广州环比跌幅持续收窄，这一趋势对购房者的预期产生了积极影响。期房能否如期交付，对于一线购房者的影响较小，特别是保交房攻坚战的有力推进后，购房者对期房的顾虑有所减轻。购房者对房屋品质的预期得到了显著提升，2024 年深圳市出台新版《建筑设计规则》，提升了住宅的使用率；北京市推出《高品质商品住宅设计导则》和《平原多点地区“好房子”规划管理技术要点（试行）》，优化了居住舒适度，为购房者提供了更优质的选择；广州启动“智慧+品质”住宅建设试点，要求开发企业从安全与耐久、舒适与健康、节能与环保等六个方面达到一定标准。随着一线城市新房设计规范的不断完善，购房者对房屋品质的预期将改善，有助于提升购房者对新房的偏好。

需求结构，改善性需求主导新房成交，而二手房成交以小户型为主。从成交面积段分布来看，北京新房市场中改善性置业需求持续释放，2024年90-120平方米户型成交占比提升至 34%，为各面积段之首。上海市场呈现相似趋势，该面积段占比高达 55%。广州、深圳市场则呈现"双核驱动"格局，广州90-120平方米成交占比以 39%占比保持首位，但 60-90 平方米小户型成交占比有增长趋势，深圳 90 平方米以下刚需户型与 90-120 平方米改善性产品成交占比分别为40%和 43%，形成差异化竞争态势。2025 年 1-2 月四个一线城市延续结构性调整趋势，90-120 平方米主力面积段成交占比均实现提升，其中上海该面积段占比最高达到 56%。

从二手房成交结构观察，2024 年一线城市延续刚需置业为主的市场特征，但城市间分化格局显著。北京、上海、深圳 90 平方米以下户型成交占比分别达64%、65%、65%，凸显高房价背景下首置需求的刚性支撑。广州市场则呈现差异化表现，90 平方米以下和 90 平方米以上户型占比相近，分别为55%和45%。

3、供给端：一线城市新房供给总量将进一步减少，二手房挂牌量下降

一线城市去年全年土地供应规模进一步下降，新房供给总量将进一步减少。据中指数据统计，受市场下行影响 2024 年一线城市住宅供地共175宗，同比下降20.5%，总体流拍率为 2.9%，相较于 2023 年小幅下降。一线城市共成交住宅用地 156 宗，同比下降 18.3%，出让金额达到4053 亿元，同比降幅34.2%。北京、上海、广州、深圳分别成交 41、60、49、6 宗，其中仅广州同比增加14%，深圳同比降幅最大，下降 57%。

2025 年开年住宅用地出让提速。据中指数据统计，2025 年1-2 月，一线城市共成交 18 宗住宅土地，同比增长 28.6%，其中，北京成交10 宗，上海5宗，广州 2 宗，深圳 1 宗。土地溢价率呈现出明显的上升趋势。尽管成交规划建筑面积为 172 万平方米，较去年同期下降 8%，但土地出让金总额达752亿元，同比增长 57.6%。

预计 2025 年将从三方面着力改善供给，一是专项债收购存量闲置土地速度加快，推动土地“去库存”。2024 年 11 月，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》指出，积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。广东省制定了《关于土地储备领域申报地方政府专项债券工作指引（试行）》，截至2025年2 月底，广州多区发布收回收购存量闲置土地公告，共计收储14宗土地，共计97.7 万平方米，拟收储价格 25.8 亿元。 二是，收储存量商品房落地。截至 2025 年 2 月，北上广深可售商品房分别为35、26、59、5 万套。加快收储存量商品房，不但有助于去库存，稳市场，还可以增加保障性住房供应，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求。三是，增加改善性住房特别是好房子供给。通过设计规则、技术要点等技术指引的出台，住房品质建设将迈入新阶段，通过技术规则创新与功能设计优化，可以回应居民对“好房子”的期待，也会对区域房地产市场价值产生深远影响，为城市建设的可持续发展提供有力保障。 供给结构，新房以改善为主。2024 年北京新房供应120 平方米以上户型占比提升明显，120-144 平方米占比提升至 22%，144-200 平方米占比提升至21%。上海 120 平方米以上户型同样占比提升至 35%，较上一年度增长10个百分点。广州新房供应结构变化较小。深圳供应与需求相似，以90 平方米以下与90-120平方米户型占比为主力，供应结构无明显变化。

二手房挂牌量 2 月以来有小幅回升，或与居民置换意愿增加有关。2024年自10月开始，一线城市二手房挂牌量不断减少，2025 年1 月该趋势持续。截至2025年 2 月 15 日，北京二手房链家挂牌量下降至 12.6 万套，较2024年4月高点减少 14%，但 3 月初挂牌量回升至 13.2 万套。截至2025 年2 月15日，广州链家挂牌量为 14.3 万套，较 2024 年 9 月高点减少6%，3 月初挂牌量回升至14.3万套。截至 2025 年 2 月 15 日，深圳链家挂牌量为4.6 万套，较2024年9月高点减少 9%，3 月初挂牌量回升至 5.1 万套。

4、展望后市：小阳春启动，未来一线城市仍有放松空间

今年 3 月，房地产市场“小阳春”有望持续。2025 年1-2 月，北京、上海、深圳二手房成交量分别达到 2.7 万套、3.5 万套和1 万套。在近五年的同期数据对比中，这一成交量仅次于 2021 年。春节后，二手房市场活跃度显著提升，带看量和调价情况均有明显改善。据麦田数据统计，截至2 月27 日，北京二手房带看量环比增长 16.3%，且呈现逐周上升的良好态势；上海二手房带看量也大幅提升，2 月二手房中介门店带看量同比上升超过50%；深圳春节后二手房带看量连续四周上涨，回升至去年 10-11 月的高位水平。与此同时，深圳涨价房源占比也同步提升，从 1 月份的 32%提高至 2 月初的43.2%，上涨了11个百分点。综合开年房地产市场的热度以及 3 月季节性因素带来的传统销售旺季，预计3月“小阳春”将持续。一线城市将发挥重要的带动作用，助力房地产市场止跌回稳。

一线城市仍有政策放松空间，其中调整限购政策尤为关键。一线城市可以通过进一步扩大非限购区域，以及缩短限购所需的社保或个税缴纳年限，从而更好地满足居民的改善性住房需求。 放松限购政策对一线城市房地产市场的提振效果十分显著。2024年9月末四个一线城市陆续放松限购，四季度一线城市新建商品住宅销售面积环比增长45%。其中，广州全面放开限购，深圳缩小限购区域，两地新房销售面积同比分别增长69%和 124%，市场修复速度明显快于其他城市。上海外环外限购政策相对宽松，外环外的新房成交成为市场主力，四季度外环外新房成交量占比全市的79%。二手房市场，一线城市在限购放松后二手房成交量持续处于高位，市场信心显著增强。

在税费方面，进一步降低交易税费也是关键举措。例如，可考虑取消二手房交易中的个人所得税。目前，一线城市出售二手房时，若满足“满五唯一”条件可免征个人所得税，但出售满五不唯一的二手房时，需缴纳出售计税价格与房产原值、转让过程缴纳的税金差额的 20%，或者按出售计税价格的1%缴纳个人所得税。这一政策限制了部分改善性需求的释放。在退税优惠方面，对现住房出售后1 年内重新购买住房的纳税人给予退税支持。二手房市场是保障房地产市场健康循环的关键环节，它不仅能为新房市场释放需求空间，还能满足不同层次购房者的需求。尤其是对于有改善居住条件的家庭来说，“卖一买一”的置换需求应得到大力支持。取消个人所得税将放宽置换的挑选时间，降低交易成本，为居民置换住房提供有力支持，从而进一步促进房地产市场的良性发展。