如何看待房地产市场后续走向及政策发力方向？

考虑到房地产 业目前仍是我国经济的支柱性产业，且扩大内需是 2025 年的重点工作，房地产市场或将 成为扩大内需的关键抓手之一，未来房地产政策有望进一步加力。

1.房地产市场回暖的可持续性有待观察

自 9 月下旬新政出台以来，房地产市场出现了一些积极变化，但基本面并未明显改 善，市场拐点仍有待确立。 从销售规模来看，2024 年全年商品房销售面积预计仍处于低位，第四季度购房需求 的短期释放对整体市场的支撑有限。从单月销售情况来看，2024 年 11 月全国商品房销售 面积同比增长 3.25%，自 2021 年 7 月当月同比转负以来首次实现正增长；12 月销售面积 延续了增长态势，但同比增幅收窄至 0.36%，销售复苏边际放缓。2024 年 11 月全国商品 房销售额同比增长 1.39%，结束了自 2023 年 5 月以来当月同比连续下行的态势；12 月销 售额同比增长 2.84%，增幅相比前值有所扩大。2024 年第四季度以来，全国商品房销售 情况有所好转，但可持续性仍有待观察。 从全年累计销售情况来看，2024 年全国商品房销售面积为 97385 万平方米，相当于 2009年的水平，较2023年下降12.9%；全国商品房销售额为96750亿元，同比下降17.1%， 降幅相比 2023 年进一步扩大。从 2024 年全年商品房市场的表现来看，销售面积与销售 额的绝对量仍处于历史低位。 总体而言，在供求关系发生重大变化的背景下，叠加人口负增长以及人口老龄化等 中长期因素的影响，我国房地产市场当前仍处于深度调整阶段，市场拐点暂未确立。

从价格水平来看，目前二手房市场“以价换量”特征仍较为明显，房价企稳可能还 需更长时间。房价是反映房地产市场景气度的关键指标，而二手房价格是新房价格的重 要先行指标。当前二手房挂牌量处于历史高位，而二手房挂牌价仍在持续下行。2024 年 12 月，二手房挂牌量指数相比 2023 年同期上升 20.36%，二手房挂牌价指数相比 2023 年 同期下降 10.09%。 这一方面反映随着各地方政府相继取消限售政策，叠加税收新政减轻增值税税负， 业主出售住房的数量有所增加；另一方面，二手房挂牌价持续下行表明“以价换量”仍 是二手房市场的普遍现象。二手房市场量升价跌可能将分流一部分新房需求，并对新房 价格造成一定扰动。考虑到短期内二手房价格下跌的态势可能仍将延续，房价企稳可能 仍需时间。

从投资端来看，目前房企拿地和开工意愿普遍不足，房地产开发投资修复或将延后。 土地成交规模是房地产开发投资的重要先行指标，当前全国土地成交面积延续下滑态势， 100 大中城市 2024 年全年成交土地 14.95 亿平方米，同比下降 5.29%。从开发投资金额 来看，2024 年全国房地产开发投资完成额同比下降 10.6%，降幅相比 2023 年扩大 1 个百 分点。从开工面积来看，2024 年全国房屋新开工面积同比下降 23%，降幅相比 2023 年 扩大 2.6 个百分点。在房地产市场基本面拐点尚未确立的背景下，短期内房企拿地意愿可 能难以有效修复，房地产投资端或将继续承压。

从中长期因素来看，居民对就业、收入等重要指标的预期暂未明显改善，购房需求 有待进一步释放。房地产市场的中长期趋势主要取决于市场预期的稳定性以及宏观经济 的景气度，其中市场预期是反映居民购房意愿的重要参考。根据央行 2024 年第二季度城 镇储户问卷调查报告，城镇储户未来收入信心指数和未来就业预期指数分别为 45.6%、 43.4%，均低于临界点且创下 2022 年第四季度以来新低；房价预期方面，预期房价上涨 的储户比例仅为 11%，而预期下降的储户比例达 23.2%。以上数据反映，当前我国居民 信心仍有待提振，需求端整体上延续弱势。由于政策效应的传导链条较长，短期内居民 预期和经济基本面可能难以发生明显转变。

总体而言，虽然新政在 2024 年第四季度对我国房地产市场起到了明显的提振作用， 但由于目前销售量绝对量仍处低位，投资端暂未出现改善迹象，叠加居民对就业、收入 及房价的预期偏低，市场拐点仍有待观察。预计房地产市场短期内仍将处于筑底阶段， 后续市场能否实现“止跌回稳”主要取决于供需两端政策的落实情况以及房价的走势。 值得注意的是，在基本面未出现明显变化的情况下，房地产提振政策对房地产市场改善 的可持续性仍有待观察，2025 年第一季度将是政策效应传导的重要窗口期。

房地产市场或将成为 2025 年稳增长的重点

当前，房地产行业在我国 GDP 中的占比仍然较高。 从房地产业对我国 GDP 的贡献来看，2024 年房地产业增加值占 GDP 的比重为 6.27% （按现价计算，下同），虽然该占比自 2020 年以来逐年下降，但在各行业中仍然居前。 房地产产业链长且涉及面较广，房地产业与建筑业、租赁和商务服务业等相关行业的增 加值之和占 2024 年 GDP 的 17.13%；此外，建材、金融、消费等多个行业均与房地产业 密切相关。由于各行业中与房地产业关联的部分难以进行明确区分，因此房地产全产业 链增加值占我国 GDP 的比重难以准确测算，但这也反映房地产业对我国宏观经济的实际 贡献可能被一定程度上低估。近年来房地产业占 GDP 比重的下降一方面反映我国经济通 过结构转型逐渐减轻了对房地产业的依赖，另一方面也反映我国房地产市场仍处于深度 调整期，宏观经济仍一定程度上受到房地产市场的拖累。 从房地产业对财政收入的贡献来看，以 2023 年财政收入决算数为例，房地产“五税” （土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税、契税、房产税）收入和国有土地使用权 出让金收入占地方一般公共预算收入和政府性基金收入总和的 40.96%，表明房地产市场 是地方财政收入的重要来源，而房地产市场的深度调整是当前地方财政普遍承压的主要 原因之一。地方财政承压可能导致一系列衍生风险，如经济建设投入减少、民生支出下 降、收储资金不足等，掣肘经济复苏和居民预期改善。因此，稳定房地产市场对于改善 地方财政状况、推动宏观经济复苏具有重要意义。

总体而言，虽然近年来我国经济已逐步降低对房地产的依赖，但房地产业目前仍是 我国的支柱性产业，若房地产市场延续深度调整的态势，地方财政可能继续承压，宏观 经济也将受到一定拖累。因此，为保障经济均衡发展，在推进产业转型升级的同时稳定 房地产市场尤为重要。

2025 年外需不确定性上升，稳楼市的重要性进一步凸显。出口端是支撑 2024 年经 济增长的主要动能，且出口表现相比投资与消费更为亮眼。根据海关总署数据，截至 2024 年 12 月，我国出口金额累计同比增长 5.9%；根据国家统计局数据，同期全国固定资产 投资完成额累计同比增长 3.2%，社会消费品零售总额累计同比增长 3.5%，出口增速明显 高于投资与消费增速，这反映外需是当前我国经济基本面的主要支撑之一。 在 2024 年出口表现强劲的背后，我国的外需环境仍面临一定的不确定性。一方面， 我国出口表现很大程度上取决于全球制造业景气度，据中国物流与采购联合会发布，2024 年 12 月份全球制造业 PMI 为 49.5%，自 2024 年 4 月以来连续 9 个月低于荣枯线，这表 明当前全球制造业景气度仍较为低迷。另一方面，中美贸易关系也是影响我国出口的重 要因素，随着特朗普就任美国总统，中美贸易冲突存在进一步升温的可能。

当前，我国经济的内生动力相对不足，宏观经济面临消费需求偏弱、民间投资下行 等压力。在外部环境不确定性上升的背景下，扩大内需的重要性进一步凸显，预计房地 产市场将成为提振内需、刺激消费的重要抓手之一。

2. 下阶段房地产政策重点发力方向展望

随着供求关系发生重大变化，我国房地产市场已进入存量时代，这也意味着未来房 地产投资和销售规模将转入低速增长阶段，因此宏观调控的重点并非推动房地产市场恢 复到过去的高速增长状态，而是缓解房地产市场下行对宏观经济的拖累。当前已实施的 一系列需求端政策主要惠及高能级城市，在当前居民购买力和购房意愿均不足的情况下， 政策对全国房地产市场的支撑作用仍然偏弱。预计，下阶段房地产政策将继续在控制供 给增量、提高供给质量、刺激购房需求等方面发力，政策基调将更为积极，但可能不会 推出超预期的刺激政策。具体来看：

供给端政策

（1）优化收储机制，聚焦空间错配以及收益与成本失衡等问题。存量商品房去库存 是当前房地产市场调控的重点方向之一，但收储工作在实际执行过程中仍面临部分堵点， 预计后续收储机制将持续优化，收储标准有望调整以解决价格分歧和收支失衡等问题， 收储范围也有望进一步扩大。 （2）严控土地供给，加快推动供需再平衡。《自然资源部关于运用地方政府专项债 券资金收回收购存量闲置土地的通知》要求：“收回收购的土地原则上当年不再供应用于 房地产开发”、“确有需求的，应当严控规模，供应面积不得超过当年收回收购房地产用 地总面积的 50%”，这是对于中央提出的“严控增量、优化存量、提高质量”的具体落实， 同时预示地方政府出让国有土地使用权的规模也将受到严格的限制，通过控制上游供给 调节房地产市场供应端、推动市场供需再平衡。 （3）加大政策对房企的支持力度，完善房企风险化解机制。根据克而瑞数据，截至 2024 年 1-12 月，百强房企累计业绩同比降低 28.1%，这表明当前头部房企仍普遍承压。 优质房企是房地产市场平稳健康发展的基础，预计下阶段将进一步完善房企救助和风险 化解机制，政策支持的重点方向或逐渐由“保项目”向“保主体”倾斜。 （4）引导房企并购重组，提高房地产项目质量。当前房地产市场已进入存量时代， 马太效应或将趋于明显，部分规模较小、开发能力较弱的房企所面临的经营压力可能将 增大。在此背景下，后续政策或将重点支持和引导房企之间的并购重组以整合优质房企 资源，从而提高房地产项目质量、推动房地产市场的高质量发展。

需求端政策

（1）进一步放宽行政限制，加强高能级城市带动作用。当前各能级城市间的分化效 应较为明显，一线城市对全国楼市的带动作用有所减弱。以税收政策为代表的房地产新 政主要对一线城市构成利好，但限购政策一定程度上限制了一线城市购房需求的释放。 截至 2024 年年末，包括广州在内的全国大部分城市已全面取消限购政策，仅北京、上海、 深圳、海口四城仍在实行全域限购政策。在供求关系发生重大变化、居民预期整体偏弱 的情况下，放松或取消限制性措施导致房价大幅上涨的可能性较低。三大一线城市有望 进一步调整限购政策，与其他房地产政策形成合力，充分发挥带动作用。 （2）优化房地产税收政策，支持改善性住房需求。本次税收新政主要对刚需群体和 一线城市二手房市场构成利好，但对于改善性住房需求的支持力度相对偏小。目前契税 政策仍设置了与普通住宅和非普通住宅标准类似的税收优惠门槛，未与增值税相关政策 同步，导致政策效应难以充分释放。随着房地产市场供求关系发生重大变化，当前刚需 已得到较好的满足，因此降低改善性住房的购房成本将更有助于刺激需求的释放和库存 去化。后续政策或将进一步加大对购买力较强的改善性住房需求群体的支持力度，税收 政策仍有优化空间，不排除契税政策取消面积区分标准、统一税率的可能。

（3）加大财政支持力度，进一步降低居民资金压力。当前我国人均可支配收入增速 有所放缓，叠加目前就业压力较大、收入预期降低，居民购房能力与意愿下降。中央经 济工作会议明确要求实施更积极的财政政策，预计财政政策对房地产市场的支持力度有 望加大，如提高对工薪家庭和多孩家庭等特定群体的购房补贴额度、提高个税房贷扣除 比例等，财政补贴将实质性缓解居民的资金压力，有助于提振居民信心、刺激住房需求 的释放。 （4）稳定和扩大就业，提高居民收入水平。截至 2024 年末，我国 31 个重点直辖市 与省会城市的平均房价收入比为 19.11，相比去年同期下降 3.42%。近年来我国房价收入 比呈下行态势，但其主要驱动因素是房价的持续下行而非居民收入的提高，因此不足以 激发居民的购房需求。中央经济工作会议明确扩大内需是2025年的重点任务，而稳就业、 增收入是扩大内需的重要抓手，预计政策将加大稳就业力度，在稳住房价的前提下提高 居民收入水平，推动房价收入比向合理区间靠拢。