房地产新政出台背景、举措及效果评估

当前，我国房地产市场仍处于深度调整阶段，前期已出台政策对市场基本面的提振 效果有限，9 月政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”，中央和地方密集出台多项 增量政策，彰显了国家稳定房地产市场的决心。

1.房地产新政的出台背景及重点举措梳理

1.1 前期政策对市场的提振效果有限

自 2022 年开始，我国房地产调控基调逐渐由紧缩转向宽松。2024 年 4 月政治局会议 提出：“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，反映政策基调进一步宽松； 5 月 17 日，央行发布多项通知，包括取消全国层面房贷利率下限、下调房贷首付比例和 公积金贷款利率、推出保障性住房再贷款等，即“5.17”新政。“5.17”新政出台后，6 月份房地产市场一度表现活跃，30 大中城市商品房成交面积在政策推出后的第 7 周见顶， 但随后再次回落并维持低位，2024 年第三季度商品房市场成交量整体上较为低迷。这反 映“5.17”政策效果的持续性不强，市场拐点暂未确立。

从历史对比来看，与上一轮调整周期（2014-2015 年）相比，政策在本轮调整周期中 对房地产市场的提振效果相对偏弱。2015 年 3 月，中央在贷款利率、土地供应、首付比 例、住房交易税收等多个方面密集出台政策，全国商品房单月销售面积同比增幅在 2015 年 4 月即实现回正。在本轮调整周期期间，全国商品房单月销售面积自 2021 年 7 月以来 连续 37 个月（1、2 月以 1 个月计）同比下降，市场对政策的反应相对平淡。

1.2 9 月政治局会议以来房地产支持政策密集出台

在前期政策效应逐渐减退、房地产市场持续走弱的背景下，2024 年 9 月中央政治局 会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，彰显了中央稳定房地产市场的决心，标志着 宏观政策基调将更为积极。9 月以来，央行、财政部、住建部、金融监管总局等部门密集 出台多项房地产支持政策，地方政府也相继跟进落实，政策层面对房地产市场的支持力 度进一步加大。具体来看：

（1）中央政策梳理。货币与金融政策方面，在国新办 9 月 24 日举行的新闻发布会上，央行、金融监管总 局等部门宣布了延长“金融 16 条”有效期限、房企融资“白名单”项目扩容、统一首套 和二套房最低首付比例、降低存量房贷利率等多项政策，相关政策文件也在发布会结束 后相继公布。 财政政策方面，在国新办 10 月 17 日举行的新闻发布会上，财政部表示拟会同相关 部门实施利用专项债收储土地和收购存量商品房政策；11 月 11 日，自然资源部发布《关 于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》；11 月 12 日，财政部联合 税务总局和住建部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，优化 房地产市场相关税收政策。 行政政策方面，在国新办 10 月 17 日举行的新闻发布会上，住建部提出要充分赋予 城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施（主要 包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准）。

（2）地方政策梳理。在中央政治局会议定调“促进房地产市场止跌回稳”和中央多部门密集发布一揽子 新政的背景下，各地方政府相继跟进落实中央部署。地方层面的政策主要包括取消行政 限制、调整优化公积金政策、调整信贷政策、发放购房补贴、存量商品房收储等方面。 其中，取消行政限制和调整信贷政策是对房地产市场影响最为直接的两大方面，特别是 住建部对地方政府明确提出“四个取消”的要求，取消限制性措施已成为当前市场最为 关注的议题之一。具体来看： 限购政策方面，广州、天津相继宣布全部取消限购政策，其中广州是首个取消限购 政策的一线城市，目前仅有北京、上海、深圳、海口仍在实行限购政策。此外，北京、 上海、深圳三个一线城市也对限购政策进行了调整，主要包括降低非本市户籍居民购房 的社保或纳税年限门槛和放宽增加特定群体的购房套数限制等。 限售政策方面，9 月以来，太原、深圳、厦门、成都、天津、西安、长沙等重点城市 相继取消限售政策，截至目前，北京、上海、无锡、苏州、海口等重点城市仍在实行限 售政策。此外，杭州、天津还取消了限价政策。 信贷政策方面，除北京、上海、深圳三个一线城市自主采取差异化安排外，全国其 他城市不再区分首套、二套住房，最低首付比例统一调整为 15%，北京、上海、深圳也 相继将首套、二套住房最低首付比例分别下调至 15%、20%。

1.3 政策基调持续宽松且更为注重结构性调整

从近期中央和地方公布的一系列政策可以看到，政策层面对房地产市场的支持力度 正在逐渐加大，房地产调控基调持续宽松。此外，与存量政策对比可以发现，近期出台 的增量政策的发力方向已出现明显变化，与存量政策侧重于供给端不同，增量政策对需 求端的支持力度明显加大。具体政策部署主要涉及以下三个方面： （1）通过宽松的货币和金融政策减轻居民购房的资金压力。包括下调存量房贷利率、 降低二套房最低首付比例、优化住房公积金政策等。 （2）通过积极的财政政策刺激购房需求释放。如降低契税税率减轻居民购房税负、 实施货币化安置将棚改所产生的刚需直接转化为住房消费等。 （3）通过调整或取消行政限制降低居民购房门槛。如住建部明确提出“四个取消” （取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准）；此外，全国多城 调整住房套数认定标准，针对性降低了改善性需求的购房门槛。

除出台了一系列增量需求端政策外，新政对供给端政策也进行了优化调整。供给端 新政的发力重点主要有以下三个方面： （1）加大力度保障房企与开发项目。近期推出的新政加大了对房企的支持力度，如 延长“金融 16 条”适用期限、扩大“白名单”项目规模、降低土地增值税预征率下限等。 （2）加速推进存量商品房去库存。财政部明确通过专项债券和保障性安居工程补助 资金来消化存量商品房，进一步拓展商品房收储的资金来源。 （3）回收闲置未开发土地。财政部明确支持地方政府使用专项债券回收符合条件的 闲置存量土地，旨在调节土地供需关系以及缓解地方政府和房企的流动性和债务压力。

总体而言，当前政策对供需两端的支持力度均达到历史最大水平，存量政策和增量 政策叠加发力。一方面，多项增量政策聚焦于需求端，居民购房的资金压力和门槛均明 显降低，反映决策层刺激购房需求的意愿强烈；另一方面，存量政策进一步加码，特别 是去库存相关政策进一步发力、闲置土地和存量商品房收储工作加速推进。房地产市场 供求关系发生重大变化的格局促使决策层同步推进供给消化和需求释放，注重结构性调 整是本轮新政最突出的特点。

2 房地产新政效果评估

9 月以来出台的一系列房地产新政中，下调存量房贷利率、扩大“白名单”项目规模、 拓展收储资金来源、重启货币化安置、调整优化税收政策是支持力度最大、对市场影响 最为突出的五个方面，下文将聚焦以上重点政策进行评估。

2.1 降息与下调存量房贷利率

政策利率对房地产市场的直接影响主要体现在房贷利率。央行 9 月 29 日发布公告， 明确借款人申请商业性个人住房贷款时，可以选择固定利率或浮动利率作为定价方式， 浮动利率以最近一个月贷款市场报价利率为定价基准，央行新政使得房贷利率和政策利 率的关系更为紧密。 12 月召开的中央经济工作会议提出：“要实施适度宽松的货币政策”、“适时降准降 息”。中央对货币政策的定调意味着我国货币政策正式由稳健转向宽松，也预示后续仍有 降息空间。9 月 27 日，央行宣布下调 7 天期逆回购利率 20BP，引导 1 年期和 5 年期 LPR 于 10 月 21 日同步下调 25BP，主要政策利率均已降至历史低位。另一方面，央行披露的 数据显示，2024 年 12 月份个人住房贷款利率约为 3.11%，若后续 7 天期逆回购利率和 LPR 进一步下调，房贷利率有望降至 3%以下，这将有效降低居民购房的贷款成本，对于 提振房地产市场销售有着积极意义。

下调存量房贷利率主要是通过缓解居民还贷压力、促进消费和经济增长等途径改善 居民预期，进而引导房地产市场修复。央行9 月 24 日宣布将引导银行降低存量房贷利率， 预计平均降幅大约在0.5个百分点左右，大部分存量房贷利率10月25日已完成批量调整。 假设有利率为 4.2%的 30 年期限 100 万元等额本息贷款，利率调降 50BP 将使得月供从 4890.17 元降至 4602.83 元，减少将近 300 元。月供减少意味着居民每月可支配收入增加， 这将一定程度上增强居民消费能力、促进消费和投资增长，从而带动经济基本面改善和 房地产市场修复。降息与下调存量房贷利率均于 10 月下旬落地，政策的实际效果可一定 程度上体现在第四季度的信贷和消费数据中。具体来看： 从中长期贷款来看：10 月-12 月，居民户新增中长期贷款分别同比多增 393 亿元、 669 亿元、1538 亿元，表明第四季度居民中长期贷款改善较为明显，居民购房和意愿可 能有所增强。 从短期贷款来看：10 月居民户新增短期贷款同比多增 1543 亿元，但 11 月、12 月分 别同比少增 964 亿元、171 亿元，反映居民短期贷款缺乏持续放量的动力，居民消费的积 极性可能仍然不足。 从社会消费品零售总额来看：受 2024 年购物节提前开启的影响，10 月社会消费品零 售总额当月同比增长 4.8%，创年内最大单月增幅，而 11 月、12 月单月绝对量及同比增 幅均较 10 月有所回落。从全年数据来看，2024 年社会消费品零售总额同比增长 3.5%， 增速相比 2023 年的 7.2%有所放缓。由此可见，2024 年第四季度的消费增长主要是受消 费旺季以及以旧换新和消费补贴等政策的刺激，消费复苏的持续性仍有待观察。

结合居民贷款和消费数据的变化来看，降息和下调存量房贷利率在短期内对于刺激 居民中长期贷款的效果相对较强，居民购房意愿有所增强；但居民短期贷款和消费增长 的持续性偏弱，利率政策在短期内对于提振居民消费的作用有限，房贷利率调降向消费 增长和经济复苏传导也需要一定时间。从中长期来看，低利率环境将引导居民预期和经 济基本面改善，近期政策制订层面也持续释放稳地产和促消费的信号，后续贷款利率和 存量房贷利率可能还有进一步下降的空间。

2.2 房地产“白名单”项目扩围

城市房地产融资协调机制是本轮新政中重点加码的存量政策。住建部明确：“年底前 将‘白名单’项目的信贷规模增加到 4 万亿”、“城市房地产融资协调机制要将所有房地产合 格项目都争取纳入‘白名单’，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求”，政策重点 主要有两大方面： （1）资金规模大幅增加。根据住建部消息，截至 2024 年 11 月末，全国“白名单” 项目贷款审批通过金额已达到 3.6 万亿元，年末信贷规模或已超过 4 万亿元的目标。城市 房地产融资协调机制于 2024 年 1 月建立，因此年内房企的流动性变化可较为直观地体现 政策效果。根据 A 股上市房企财报数据测算，2024 年第一季度末房企平均流动比率和速 动比率分别为 2.1 倍和 0.79 倍，均较 2023 年末的 1.97 倍和 0.77 倍有所提升；此外，2024 年前三季度的流动比率均在 2 倍以上，高于 2021 年至 2023 年的平均水平（约 1.9 倍）。 由此可见，融资协调机制对于改善房企流动性起到了较为显著的作用，随着“白名单” 项目扩围，房企资金压力有望进一步缓解。 （2）支持范围进一步扩大、资金拨付效率提高。住建部、金融监管总局两部门提出 “应进尽进”、“应贷尽贷”、“能早尽早”三大要求，在支持范围和资金拨付效率两方面 共同发力。随着政策加快落实，房地产项目将得到更多的资金支持，有助于加快推进“保 交楼”工作。另一方面，更多商品房项目顺利交付也将提振居民的购房信心、刺激购房 需求释放。根据 A股上市房企财报数据测算，2024 年第三季度房企平均存货周转率为 0.77 次，略低于 2023 年同期的 0.81 次，但较 2022 年同期的 0.72 次有所提升，表明当前房企 整体营运能力有所改善。

值得注意的是，“白名单”融资协调机制的核心思路是“保项目”而非“保主体”， 主要是为了保障正在开发的房地产项目顺利竣工，对于增强房企信心、拉动增量房地产 开发投资等方面的效果可能有限。由于当前房地产市场整体上仍呈调整态势，“以销定投” 仍是大部分房企的主要经营模式，房企开发投资意愿普遍不足。因此，“白名单”融资协 调机制对于房地产市场基本面的整体提振效果仍有待观察。

2.3 拓展收储资金来源

消化存量商品房和处置闲置存量土地是 2024 年以来促进房地产市场平稳健康发展 的重点工作之一，也是改善市场供求关系的重要手段。收储工作通常由地方政府主导， 但当前地方财政普遍承压，截至 2024 年 12 月，地方政府累计财政赤字达 12.46 万亿元， 这使得地方政府在推进收储工作时面临一定挑战。 考虑到收储工作面临的资金压力，当前中央对于是否将专项债券资金用于房地产市 场的态度已发生重大转变。2019 年 9 月召开的国常会明确要求禁止在土地储备和房地产 相关领域使用专项债券资金，2024 年 5 月 17 日举行的国务院政策例行吹风会首次提出： “对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项债券等予以资 金支持”，表明中央政策基调正式由禁止转向支持，随后财政部、自然资源部等部门相继 表态支持运用专项债券资金收购存量商品房和回收闲置土地。

通过专项债券资金收购存量商品房和闲置土地将从多个方面改善宏观经济和房地产 市场基本面。对于地方政府而言，使用专项债资金收储将有效缓解地方政府的资金压力、 加快推进收储工作，同时也有助于释放更多资金用于支持地方经济发展、推动经济基本 面加快改善。对于房企而言，收储工作有助于优化存货结构、改善流动性，进而增强企 业活力。对于房地产市场而言，加快库存去化将促进市场供需再平衡、推动市场筑底企 稳。

值得注意的是，即使资金压力得到有效缓解，收储工作仍有一定难度，主要体现在 以下两个方面： （1）收储项目普遍缺乏经济效益。专项债券需要还本付息，且通常对资金用途的收 益水平有较高的要求。当前房地产市场仍处于深度调整阶段，收储项目的经济效益普遍 不足，若难以保障收储项目收益，可能导致地方政府债务风险蔓延。 对于回收闲置土地而言，当前土地价格整体上仍处于下行区间，交易双方在定价方 面可能存在一定分歧；此外，房企闲置土地普遍已作抵押，且部分土地涉及多个合作方， 导致债权和使用权的归属问题较为复杂，增加土地处置的难度。 对于商品房收储而言，房价决定配售型保障房的收益水平，当前我国房价整体上仍 呈下行趋势，2024 年 12 月 70 大中城市二手住宅销售价格指数同比下降 8.1%，房价的持 续下行压缩了配售型保障房的定价空间，这可能导致配售收益不足以冲抵收储成本。另 一方面，收储区域的租金回报率是影响配租保障房收益水平的重要参考，我国主要城市 的租金回报率长期以来低于专项债券的利率水平，以 2024 年 12 月为例，北上广深四大 一线城市的平均租金回报率约为 1.66%，而同期地方政府专项债券发行平均利率为 2.15%， 这意味着配租收益和发债成本可能不匹配。

（2）存量商品房收购存在需求错配、空间错配和价格分歧。从各地方政府推行的商 品房收储政策来看，收储标准普遍较高。以广州为例，收储项目对于收购对象的要求主 要包括：一、周边交通便利、配套设施较为齐全；二、面积在 90 平方米以下；三、优先 选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目等。可见，收储项目对面积、位置、 设施等均有较为严苛的要求，这一定程度上限制了收储项目的规模。 另一方面，目前存量房收储政策仍处于小范围实施阶段，相关政策对于推动库存去 化的整体效果可能有限。根据央视新闻 2025 年 2 月 1 日报道的数据，目前有 32 个城市 发布了商品房收储细则，而根据克而瑞数据，2024 年 137 个典型城市中仅有 39 个城市库 存消化周期在 2 年以内，这表明大部分城市的库存去化压力仍然较大。

2.4 重启货币化安置

重启货币化安置是住建部近期出台的一系列政策中最具代表性的增量政策。住建部 明确：“将通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造”，标志 着 2018 年以后逐步取消的货币化安置政策再度重启。货币化安置的本质是将棚改区居民 的购房需求直接引导至商品房市场，对于促进存量商品房库存去化有着积极意义。

在 2014-2017 年的棚改高峰期，货币化安置占棚改实际开工量的比例逐年上升，同 时货币化安置面积占全国商品房销售面积的比重亦明显提升。2014 年货币化安置比例仅 10%，到 2017 年已升至 60%，这表明随着货币化安置政策的推进，居民使用安置补偿款 再次购房的积极性逐步提高。2017 年为货币化安置的高峰期，全年货币化安置 365 万套； 通过我们的测算，2017 年货币化安置面积约为 31000 万平方米，而 2017 年全年商品房销 售面积为 163427.34 万平方米，货币化安置贡献的商品房销售面积占比达 19%左右，这 表明货币化安置对消化商品房库存的效果显著。

以上一轮货币化安置为参考，我们通过多种假设对本轮货币化安置在不同情况下可 贡献的商品房销售量进行了测算。 在货币化安置比例方面，参考上一轮棚改高峰期数据，以 2017 年的货币化安置比例 （60%）为下限，将本次货币化安置比例分为 60%、80%、100%三种情况，即假设实际 货币化安置套数分别为 60 万套、80 万套、100 万套。 在单套面积方面，根据国家统计局数据，2023 年我国家庭户规模为 2.8 人每户；根 据住建部数据，截至 2023 年年底，我国城镇人均住房建筑面积超过 40 平方米，由此可 得当前我国每户住房建筑面积中枢为 110 平方米左右。基于每户住房建筑面积中枢，以 保障性住房收购标准（90 平方米）为下限、以契税优惠门槛（140 平方米）为上限，将 单套面积分为 90 平方米、110 平方米、140 平方米三种情况。 从测算结果来看，多种假设下货币化安置可贡献的商品房销售面积的中值为 8800 万 平方米，占 2024 年全年商品房销售面积的 9.04%，这表明货币化安置将释放规模可观的 购房需求。此外，住建部还表示：“只要前期工作做得好，我们还可以在 100 万套基础上 继续加大支持力度”，这预示货币化安置规模有望进一步扩大，后续城中村改造和危旧房 改造等工程可能将深度货币化。预计，随着前期政策的落地以及后续支持力度的加大， 本轮货币化安置实际贡献的商品房销售面积或将超过 1 亿平方米。截至 2024 年 12 月， 全国商品房累计待售面积为 7.53亿平方米，因此本轮货币化安置有望消化约 10%的库存， 这将有助于缓解商品房库存去化压力。

值得注意的是，货币化安置并未真正意义上释放增量需求，对商品房销售的支撑可 能不具有持续性，随着棚改、旧改项目的消化，货币化安置对商品房销售的拉动效应将 逐渐消退。总体而言，货币化安置对房地产市场的贡献主要体现在帮助推动存量商品房 库存去化，其本质上属于短期政策，更侧重于缓解当前较为突出的库存压力而非提供长 期稳定的增量需求，房地产市场的中长期发展主要取决于居民主动购房的意愿。