房地产市场基本面有何表现？

楼市先抑后扬，930成全年转折点。

1.供应：总体供应平稳，年末呈现翘尾态势

总体来看，今年以来商品住宅市场供应并未出现大的波动， 1-8月整体供应较为平稳，9月创年内最高，10月后又回归常态。据 CRIC监测，1-11月47个重点城市商品住宅供应面积为30792万平方 米，同比去年同期小幅下降2.5%。 从阶段表现来说，今年市场供应走势明显表现为三个阶段。 一季度，商品住宅供应延续2013年市场趋势，同比继续小幅上升。 二、三季度，各城市供应量普遍明显上升。主要是一方面开发企业 基于“金三银四红五”的传统销售旺季惯性，另一方面，受宁波、 温州、杭州等城市率先降价促销影响，其他开发商也积极效仿，加 大了推盘力度，新增供应集中放量。然而从6月开始的，以呼和浩 特、南宁等城市率先放松或者调整限购，地方积极救市推动下，开 发商信心提振，认为在地方救市下市场必将好转，因此不急于放 量，商品住宅供应量出现下降，市场观望情绪浓厚，从6月到9月， 先后有二十多城市取消或者调整限购，但是市场成交并没有出现上 升，开发商观望情绪大大消退。在资金压力下，同时进入“金九”月，前期积压的供应量集中爆发，9月供应量出现井喷达4174万平 方米，较上月增加近1500万平方米。四季度，在930新政及央行降息 等利好下，房地产市场稳步回暖，市场成交上升，开发商也变得谨 慎，推盘量下降，但仍维持高位，在年底房企拼业绩压力下，年末 供应又大幅增加。

从城市能级来看，在市场下行下，房价坚挺市场稳定的一线 城市成为开发商的避风塘，商品住宅供应同比大幅上升；而二线城 市，供应分化趋势进一步明显，总体供应同比出现下降；而大多供 求矛盾突出的三四线城市，整体供应量较2013年继续小幅上升。 具体来看，一线城市1-11月商品住宅供应近3800万平方米，同 比2013年大幅上涨14.3%，除深圳供应小幅下降外，北京、上海、广 州同比全部上升。从二线城市来看，商品住宅总体供应量出现下降， 较去年同期下降6.4%，各城市1-11月商品住宅供应量增减参半，但分 化趋势进一步明显。一方面，重庆、武汉、宁波、海口、兰州、南京 等城市供应量继续大幅上升，平均涨幅超过20%。另一方面，成都、 贵阳、合肥、南昌、乌鲁木齐、郑州、厦门等城市供应同比都出现下 降，厦门、昆明、沈阳、青岛等供求矛盾突出的城市，今年供应在市 场形势下合理回归，供应量同比平均降幅超过20%。

供求矛盾突出的三四线城市中供应量在今年市场形势下继续上 升，整体供应同比去年继续小幅上升近2%，重点城市中同比增多减 少，具体来看，无锡、中山、江阴、佛山、琼海等沿海省份城市今 年供应量继续大幅上升，平均涨幅超过25%，其中，琼海更是大幅增 长69%；而东莞、常州、泰州等供求严重失衡的城市，供应量应市下 降，平均降幅超过20%，其中，泰州今年以来市场下滑明显，供应量 也大幅下降25.7%。

2.成交：典型城市先抑后扬，四季度一线城市复苏强劲

从CRIC监测的全国62个主要城市整体成交情况看，今年全年商 品住宅成交总量约28338万平方米，同比下跌12%，较2012年同期则 上涨7%，较2011年同期上涨42%。。 一线城市的市场表现最为敏感，年初遇冷便急速萎缩，年底受 政策轮番刺激而强势回暖。季度同比跌幅逐步收窄，第四季度更是 扭跌为涨，不过前三季度市场表现极不理想，导致一线城市在各线 城市中表现差强人意，全年成交量同比下跌24%，即使与市场平平 的2012年相比，仍下跌了17%。四个一线城市一致呈现先跌后涨的态 势，“银十”均异常火爆，11月北京、深圳继续上涨，上海、广州 维持平稳，12月四城再次齐头并进，北京势头尤盛。 二线城市分化愈演愈烈，以价换量渐成常态，借着双限取消、 公积金调整、降息等政策春风，部分城市年尾破冰复苏，杭州、南 京、武汉、郑州等重点城市成交节节攀升，短期去化风险逐级下 降，而部分城市则市场反应迟缓，青岛、大连、沈阳、长春等城成 交略显疲软。

三四线城市市场表现优于预期，而且远好于一线城市，但身处 弱市格局，下跌实难幸免，CRIC重点监测的34个三四线城市全年成 交7601万平方米，与2013年同期相比下跌1成；上半年与下半年表现 泾渭分明，前两季度同比均下跌，第三季度开始微涨1%，第四季度 顺势大涨19%，在各线城市内表现最优。就城市表现而言，张家港 最为抢眼，同比大涨156%，另外佛山和常德分别上涨19%和17%，梧 州、无锡、三明、马鞍山也均有1成以内的上涨，其余27个城市则均 出现4成以内不同程度的下跌。

3.房价： 一、二线同比上涨，三、四线出现下跌

今年市场新常态下，房价增速迅速下降，很多城市因为供求矛 盾突出，不得不降价走量，因而均价出现不同程度下跌。但从整体 来看，全国56个重点城市平均均价达到10011元/平方米，同比仍小幅 上涨1.5%，但与2013年相比增幅明显回落。 从各能级城市新建商品住宅价格具体来看，一线城市均价依然 坚挺，虽然增速较去年都有明显下降，但整体平均上涨9%。其中， 上海、广州增幅最大，为11%，而深圳均价上涨最少也达到9%。在市 场不景气，成交下滑的情况下，一线城市市场迅速冷却，城市间市 场差异集中表现于房价上，其中北京、深圳商品住宅均价同比增幅 逐月不断下滑，而上海相对平稳，广州因商品住宅成交结构影响， 同比增幅出现上涨。

但二线城市整体均价仍同比小幅上升4%。厦门、合肥、南昌、 南京等城市均价继续大幅上涨，平均涨幅超过10%.杭州、昆明、兰 州、宁波、大连等城市因为本身供求矛盾突出，市场去化压力较 大，在今年市场下滑下，通过放价走量加速消化，因而整体均价同 比出现不同程度下降，其中，杭州今年率先打响楼市降价促销潮， 整体均价今年降幅最大为8%；宁波在5月也快速跟上，降价促销，以 价换量，均价同比下降5%。 三四线城市总体均价同比出现下跌。从CRIC重点监测的26个 三四线城市均价数据来看，均价同比下降的城市达到15个，三亚、 中山、北海、烟台等市场相对较平衡的城市，均价不同程度上涨。 在我们看来，一方面，三四线城市基本面大多压力山大，而且 市场下行，许多城市库存高企，土地消化周期过长，使得降价促销 成为项目去化的主要选择；另一方面，三四线城市没有足够的经济和外来人口支撑，人口甚至外流，使得开发商知道，在当前市场基 本面供大于求的情况下，就算市场回暖，三四线城市也很难快速去 化，降价跑量成为明智选择。

4.供求：多城市供求比先升后降，库存构筑顶部

在供应总体平稳而市场成交先抑后扬的态势下，多数城市的供 求关系都发生了变化。表现在以下几个方面：供求比先升后降，库 存量普遍攀升，商品住宅消化周期表现显著分化。 2014年各线城市供求比基本上全线走高，到三季度以后因市场 筑底回稳才略微下降的态势，四季度多数城市继续下降。其中，一 线城市表现最差，前11月供求比达1.4，2013年仅为0.9，而广州和深 圳供求比已逼近2.0；二线城市整体基本平衡，前11月供求比为1.1， 与2013年持平，但具体城市分化明显， 11月份供求比大范围下降， 南昌、青岛、太原均在0.3以下，西安、宁波、杭州等均在1.6以上。 三四线城市差于二线城市，18个监测城市中前11月供求比均在1.1以 上，年末供求比虽与前三季度相比微跌，但并无明显改善。

在利好政策不断刺激下，三季度以来各城市楼市筑底回稳，成 交量逐月上涨后，去化压力也大为缓解，城市新建商品住宅库存量 也在不断调整，全年整体仍呈现全线走高态势，多数城市库存量在 年末又创下新高，整体并无明显改善。 一线城市住宅存量相比年初全部上涨，同比涨幅高达57%，除深 圳外，存量均逼近或超过1000万平方米。以北京为例，从2月底的721 万平方米一路攀升至11月底的1083万平方米，上涨势头不减。二、三 线城市整体依旧库存高企，但具体表现略有分化，部分城市自三季度 以来住宅存量初现小幅下跌的态势，以宁波、杭州表现较为明显。近 两年来，开发商大量拿地增加供应量，但市场成交低迷，回暖力度不 足，从而带来库存量节节攀升，全面缓解去化压力刻不容缓。

从消化周期来看，在上半年的成交乏力和供应增多的背景下，各 城市的商品住宅消化周期不断攀升，到7月底多数已超出合理范围，去 化压力遽增，城市风险也增大。但在四季度以来的成交回暖的推动下， 多数重点城市的商品住宅消化周期虽依旧超过或逼近18个月的警戒线， 但显著呈现持续下滑的走势，甚至一些城市如杭州回归到“安全区”。

5.成交结构：大户型成交占比回升，经济型别墅成交抬头

2014年是政策调整大年，房地产市场在限购取消，限贷松绑、 公积金政策调整、税费补贴调整、降息等等一些列组合拳的轮番刺 激下，各类产品成交结构也悄然发生变化：从户型来看，二房和三 房依然是市场主力，然而，受政策影响，特别是限购取消的影响， 三房及以上大户型成交占比有所回升，主力户型二房和三房面积小 型化趋势仍在继续；别墅市场，200平方米以下经济型别墅成交占比 快速提升，二线城市表现尤为明显。 三房及以上大户型成交占比回升，二线城市特别突出 2014年前11个月，在限购取消及中央和地方政策刺激下，十二 大重点城市各户型成交结构悄然发生变化，两房和三房产品仍在市 场中牢牢占据着主力位置，二者成交面积占比仍高达76.98%，但小 户型一房和二房的成交占比持续下滑，前11个月同比分别共下滑了0.64和1.05个百分点，而三房和四房、五房及以上住宅成交占比则表 现为持续上涨，前11个月成交面积占比以三房同比涨幅最高，达到 0.91个百分点。 从一、二线城市来看，二线城市三房、四房、五房及以上户型 3季度出现明显止跌回升迹象，而一线城市表现则相反，三季度三 房、四房、五房及以上户型成交占比均出现不同程度下滑，四季度 又表现为止跌回升，而二房三四季度表现为较大幅度上升。

随着国内房价持续上涨，购房者购房压力日益增加，为满足基 本居住需求，现下越来越多的购房者将目光转向小型化产品，2014 年前11个月60-90平方米面积段产品成交占比同比继续上涨3.03个百 分点，达到32.83%，其中80-90平方米面积段产品得益于小三房认可 度的持续增加。上升幅度最大，同比上涨了2.35个百分点；房价较高 的北上广深四大一线城市表现尤为突出，今年前11个月60-90平方米 面积段产品成交占比上涨5.44个百分点，达到32.87%。 两房：60-90㎡面积段成交占比持续上升，一线城市涨幅尤 甚。2014年前11个月，两房户型中80-90平方米面积段和90-120平方 米面积段产品是主力，成交占比分别达到40.12%和35.42%。三房： 80～120㎡面积段成交占比上涨，一线城市尤为显著。2014年前11个 月，十二大重点城市，三房户型中120平方米以下面积段产品成交占 比同比上升6.8个百分点，达到54.75%，其中80-90平方米面积段产品 涨幅最大，同比上涨5.62个百分点。而120平方米以上各面积段产品 同比下滑，三房主力产品之一120-144平方米面积段成交占比下滑最 为严重，同比下降5.31个百分点，跌破40%，仅有35.49%。

2014年是政策调整大年，二三线基本取消限购，外加限贷松 绑、降息等政策刺激，改善型需求快速抬头，别墅市场表现相比 2013年虽稍显逊色，前11个月成交面积同比2013年同期微幅下降6个 百分点，但从各面积段及一二线城市来看，却不乏亮点。 从各面积段来看，近年来，200平方米以下的“叠墅“、”90 墅“等小户型别墅逐渐受到市场热捧，特别是今年下半年限购取 消以后，改善型需求彻底脱下束缚，小户型别墅再度升温。从各 线城市来看，由于限购松绑，二线城市200平方米以下小户型别墅 成交占比涨势更为明显，同比去年同期上涨了7.75个百分点，其中 120-140平方米户型成交占比涨幅更是表现得鹤立鸡群，同比上涨 3.59个百分点。而一线城市200平方米以下户型别墅成交占比涨势稍 弱，且改善型需求相对集中的120-140平米户型占比由于限购影响 上涨也较为有限。