房地产市场供求及宽松周期复盘

供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长。

1、 中央层面定调去库存，住宅供应成交均下滑

2023 年 7 月，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变 化的新形势”，正式进入去库存周期。2024 年 4 月和 7 月中央政治局会议提出“消化 存量和优化增量住房”，去库存措施加速出台。2024 年 9 月，政治局会议在去库存政 策外，提出“促进房地产市场止跌回稳”，在去库存周期中仍然要保持量价平稳。

我们认为，房地产“去库存”定调主要由于当前供求关系逆转，销售数据下滑 导致商品房供过于求，住房库存高企，去化周期拉长，而供求关系变化导致的新房 二手房降价让购房者对未来的房价走势感到担忧，购房信心减弱。在市场量价均下 行的环境下，启动去库存政策是实现销售量价平稳、修复购房信心的重要举措。 新房层面，Wind 322 城宅地成交面积自 2019 年达到峰值 19.9 亿平后开始逐步 下降，2024 年前 10 月成交 3.85 亿平，同比-19%；商品住宅销售面积自 2021 年达到 峰值 15.7 亿平后开始下滑，2024 年前 10 月成交 6.54 亿平，同比-18%。 宅地成交规模在 2011-2015 年显著高于商品住宅成交面积，2017-2020 年略高于 商品住宅成交面积，导致了宅地供应面积高于商品住宅需求面积，而 2022 年至今商 品房成交收缩加速了供求剪刀差的规模。2016 年以来，住宅土地和商品住宅之间的 剪刀差为 7.81 亿平，仍有较多土地处于未动工或停工状态。

根据克而瑞重点 30 城库存及去化周期数据，截至 2024 年 10 月，一线城市中上 海，二线城市中杭州、成都、西安、合肥去化周期在 15 个月以内，重点 30 城平均 去化周期为 23.2 个月，三四线城市去化周期相对更加缓慢。

二手房层面，挂牌量自 2024 年 6 月以来不断攀升，截至 2024 年 12 月中旬，我 们跟踪的 60 城挂牌量达 379.95 万套，较 2023 年 6 月增长 11%，整体库存较大，供 过于求的情况下，开发商和二手业主在避险趋势下降价出售，导致房价持续下跌。

2、 地产政策接近底部，本轮周期量价下行时间更长

2008 年以来，国内房地产行业主要经历三轮宽松周期，分别是： （1）2008-2009 年周期：美国次贷危机导致全球经济低迷，房地产成为国内经 济企稳的抓手，购房契税下调、印花税土增税免征，国常会提出“四万亿”稳增长 计划。 （2）2014-2016 年周期：在上一轮紧缩地产政策的作用下，房地产数据量价下 行，于是本轮政策以各城取消限购、开启认贷不认房、降息降准和降低首付比为主， 在棚改推进的助力下，地产数据量价涨幅明显。 （3）2023 年至今周期：2022 年之前在房住不炒定调下，购房政策持续收紧， 后续购房信心不足，地产数据持续下行。本轮政策主要以保障房企合理融资、全国 层面购房政策放松及降息降准为主，“去库存”和“止跌回稳”成为房地产行业主基 调。 从房地产政策来看，比较三轮地产周期，2024 年以来房地产政策宽松力度已经 接近底部，限购政策仅京沪深三城仍有较大限制，首付比例和房贷利率均为历史最 低，税费和普宅认定标准也进一步优化。

从货币政策来看，本轮新发放贷款利率由 2021 年四季度 5.63%降至 2024 年二季 度 3.45%，累计下调 218BP，叠加 7 月和 10 月五年期 LPR 35BP 的降幅，预计本轮 新发放贷款利率降幅将超 250BP，较前两轮宽松周期更多。2023 年以来存量按揭利 率平均下调 75BP，2024 年四季度预计平均下调 50BP，整体降幅也超过 2008-2009 年 112BP。本轮公积金贷款利率也下调至历史最低的 2.85%，货币政策宽松力度已和 前两轮周期相当。

从财政政策对于去库存的支持来看，前两轮周期分别有 4 万亿投资计划和棚改 计划，而本轮周期住房和库存规模都更大，财政政策支持力度也相对更大，包括保 障房再贷款资金、城中村改造专项借款、100 万套旧改货币化安置、4 万亿白名单融资支持和 10 万亿专项债支持收储及土地回收等。

从三轮周期量价下行持续的时间来看，本轮周期销售量价数据连续下降月份均 已超 30 个月，远高于前两轮宽松周期，新开工和销售最大降幅也高于前两轮，整体 规模收缩明显。因此我们认为，本轮房地产周期量价表现压力较大，去库存是实现 市场止跌回稳的必然选择。