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房地产行业止跌企稳专题二：去库存的测算及未来展望。供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长。2023年7月，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变 化的新形势”，正式进入去库存周期。比较三轮地产下行周期，本轮周期住房和 库存规模都更大，2024年以来房地产政策宽松力度已经接近底部，货币政策宽 松力度已和前两轮周期相当，财政政策支持力度也相对更大。本轮周期销售量价 数据连续下降月份均已超30个月，远高于前两轮宽松周期，新开工和销售最大 降幅也高于前两轮，整体规模收缩明显。因此我们认为，本轮房地产周期量价表 现压力较大，去库存是实现市场止跌回稳的必然选择。

库存及去化周期测算：分为狭义库存、广义库存和超广义库存

我们测算截至2024年10月，（1）狭义库存指竣工现房：商品住宅待售面积3.75 亿平，同比+20%；现房去化周期为21.6个月，同比持平；（2）广义库存指已开 工未售库存：估算约20亿平，去化周期为30.2个月；（3）超广义库存指已拿地 未售库存：基于住宅拿地建面和待开发土地面积两种方式，测算已拿地未售面积 约31亿平，超广义未售库存去化周期约42个月。

去库存展望：预测2026年末去化周期明显压降

当前去库存措施主要以地方政府收储、旧改货币化安置、专项债回收土地为主， 我们测算（1）收储：假设后续保障性租赁住房全部由收储贡献，按照套均70 平米估算，预计能帮助去化约2亿平米库存；（2）旧改按照套均100平米、100% 货币化安置、75%新房购买转化率测算，预计100万套货币化城中村改造能够帮 助去化0.75亿平米库存；（3）土地回收：过往土储专项债发行期间平均占比约 25.9%，以10万亿地方化债资源计算，将消化未开工土地建面8.53亿平，占当 前未开工土地建面的77.6%。最终测算得出：截至2026年末，已开工未售库存 约9.8亿平，去化周期13.9个月，较2024年10月降低16个月，处于历史较低 水平；未开工+已开工未售库存约15.4亿平，去化周期21.8个月，较2024年10 月降低20个月。