美国房地产市场走势如何？

根据美国经济学家 Fred Foldvary 的研究，自 1800 年以来，美国地产中长周期通常跨 越 18 年左右，按此计算，目前美国处在 1818 年以来的第 11 个长周期的繁荣阶段。而短周 期跨度在 3-5 年左右，主要受到美债长端利率的影响。

从 1980 年以来的降息周期来看，美 国新屋销售增速拐点通常出现在降息时点前后。如果按照硬着陆和软着陆的情形区分，经济 硬着陆下，新屋销售增速通常先下降，而后在政策刺激下出现较大幅度的反弹；经济软着陆 下，新屋销售通常保持平稳增长态势。具体来看，经济硬着陆下，除新冠疫情冲击之外，美 国新屋销售同比出现向上拐点滞后于 30 年抵押贷款固定利率出现向下拐点平均约 8.6 个月； 经济软着陆下，美国新屋销售同比出现向上拐点滞后于 30 年抵押贷款固定利率出现向下拐 点平均约 3 个月。

1979-1983 年第二次石油危机（硬着陆）：1980 年上半年美联储通过提高利率来抗击通 胀，导致经济形势恶化，从 1980 年一季度开始进入衰退。里根上台后实施财政扩张，与此 同时美联储开启降息，1980年 4月-1980年 8月美国有效联邦基金利率从 17.61%降至 9.61%， 降幅约为 8 个百分点，30 年期抵押贷款固定利率也自 1980 年 5 月开始回落。降息叠加财政 刺激，美国新屋销售同比降幅在首次降息之后（1980 年 5 月）便不断收窄，直至 1981 年 3 月转为正增长 8.4%，4 月份达到峰值 27.03%。但由于经济活动强劲反弹，加之国际油价仍 在高位，美联储再度紧缩以抗通胀，经济自 1981 年下半年开始再次陷入衰退，降息周期重 启，1981 年 6 月-1983 年 6 月，美国有效联邦基金利率从 19.10%降至 8.63%，降幅约为 10.5 个百分点。降息开启之后，美国新屋销售同比降幅也快速收窄，从 1982 年 4月的-27.87% 逐渐回升，8 月增速便转正，然后持续走高至 1983 年 4 月的 88.2%。在这一时期美国房地 产市场还受到人口结构的支撑，战后出生的婴儿潮一代进入到首次购房年龄阶段。

1983-1987 年货币政策正常化（软着陆）：由于经济强劲，为预防通胀失控，1983 年美 联储主席沃尔克再次开启加息，利率上升 3 个百分点至 11.5%，在这一加息过程中美国经济 表现总体稳健。1984 年 9 月美联储开始逐步将货币政策正常化，联邦基金目标利率从 1984 年 8 月 11.5%降至 1984 年 12 月的 8.125%，降幅为 3.375 个百分点。而后为消除通胀粘性， 美联储于 1985 年 1月-3 月再次加息，利率小幅上升 0.375 个百分点，之后利率持续降至 1986 年 8 月的 5.875%，自 1984 年峰值以来累计降幅约为 5.625 个百分点。美国新屋销售同比 直至 1985 年 1 月才开始触底回升，距离首次降息 4 个月左右，而后从-22.77%逐渐升至 1986 年 4 月的峰值 38.23%。

1989-1992 年储贷危机（硬着陆）：储贷危机在 1980 年代中期集中爆发，1989 年二季 度美国经济开始放缓，通胀水平回落，1990 年 8 月进入到经济衰退周期当中，衰退持续了 近三个季度，1991 年 4 月结束。美联储于 1989 年 6 月开始降息，利率从 9.815%持续下行 至 1992 年 9 月的 3%，累计降幅约为 6.815 个百分点。高利率叠加储贷危机，美国新房销售同比增速从 1989 年 1 月峰值 22.91%持续下跌至 1991 年 1 月谷底-35.32%，经济衰退给 美国地产市场带来重创。1989 年 6 月美联储首次开启降息，在首次降息之后约 8 个月左右 （1991 年 2 月）美国新房销售同比增速才开始回升。

1995-1998 年货币政策正常化+应对亚洲金融危机（软着陆）：1994 年，美联储大幅加 息以应对通胀压力，美国联邦基金利率从 1992 年的 3%持续升高至 6%，1995 年，美联储 主席格林斯潘引导美国经济实现软着陆，实现了低通货膨胀和低失业率的组合，利率从 1995 年 2 月的 6%逐步下滑至 1996 年 1 月的 5.25%。美国新屋销售同比增速在美联储首次降息 以前（1995 年 3 月）便开始回升，增速持续上行至 1996 年 2 月的 37.57%。之后美国经济 保持一定韧性，1997 年 3 月利率再度回升至 5.5%，直至 1998 年亚洲金融危机爆发，为应 对外部冲击，美联储再次将利率从 5.5%下调至 4.75%。但事后看美国经济并未受到严重打 击，从 1995 年到 1998 年美国新屋销售基本保持双位数增长态势。

2001-2003 年互联网泡沫破灭（硬着陆）：由于互联网泡沫破灭，美国经济经历了硬着 陆，金融市场动荡、经济运行疲弱。美联储于 2001 年 1 月开启降息，利率从 6.5%持续下行 至 2003 年 6 月的 1%，利率下降幅度为 5.5 个百分点，30 年固定利率抵押贷款利率从 2000 年 5 月的 8.6%左右下行至 2003 年 6 月 5.2%左右。尽管美国经济遭遇打击，但地产销售仍 保持一定韧性，新屋和成屋销售同比增速在 2000 年 6 月触底（分别为-14.08%和-5.52%） 之后持续回升，进入到 2000 年代的房地产泡沫周期中。2002 年，总统小布什宣布了“居者 有其屋”计划，致力于增加美国少数族裔的住房拥有率，刺激房地产市场，但同时也逐渐催 生了次级贷款和相关金融衍生品。

2007-2015 年全球金融危机后周期（硬着陆）：2007 年下半年的美国次贷危机爆发，美 联储从 2007 年 9 月开始降息，连续 10 次降息，利率从此前的 5.25%持续下降至 2008 年 12 月的 0.25%，2008 年 11 月美联储宣布启动第一次量化宽松政策，之后随着金融危机在 全球范围内蔓延，希腊债务危机背景下，2010 年 11 月美联储推出第二轮量化宽松，由于主 要发达经济体仍未走出衰退，2012 年 9 月美联储推出第三轮 QE，维持低利率到 2015 年中 期。美国 30 年期抵押贷款固定利率从 2007 年 8 月开始走低，随后美国成屋和新屋销售同比 增速分别于 2007 年 10 月和 2008 年 10 月触底，增速分别为-30.35%和-45.94%，而后有所 企稳。但由于信贷监管加强，许多潜在买家无法获得贷款资格，而且居民对未来收入、就业 以及房价信心不足，美国新房销售的低迷一直持续至 2011 年。2012 年，由于抵押贷款利率 创下历史新低，美国地产市场才进入到新一轮周期之中。

2019-2022 年货币政策正常化+新冠疫情冲击（软着陆+硬着陆）：随着美国经济复苏， 美联储再度开启加息周期，至 2018年底共加息 2.25个百分点。由于面临全球经济增速放缓、 贸易保护主义肆虐，美国经济增速放缓，2019 年 8 月美联储开启第一次降息。受降息预期 影响，2018 年 11 月左右，美国 30 年期抵押贷款固定利率便进入到下行通道中，美国新屋 和成屋销售同比增速均于 2018 年底触底，2019 年增速不断回升，峰值分别在 2019 年 10 月和 12 月达到 30.3%和 10.6%。而后受新冠疫情爆发影响，美联储在 2020 年 3 月累计降 息 150 个基点，并且启动新一轮 QE。在宽松货币政策推动下，2020 年下半年美国新屋和成 屋销售均出现快速反弹，新屋销售同比从 2020年 4月的-17.52%反弹至 2021年 4月 44.56%， 成屋销售同比从 2020 年 5 月的-24.77%一路升至 2021 年 5 月的 47.63%。