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需求、供给以及房价的三维解析：降息后美国地产该如何展望？ 历史降息周期中，美国房地产市场回暖节奏。目前美国处在 1818 年以来的第 11 个长周期的繁荣阶段，短周期跨度在 3-5年左右，主要受到美债长端利率的 影响。从 1980 年以来的降息周期来看，美国新屋销售增速拐点通常出现在降 息时点前后。经济硬着陆下，除新冠疫情冲击之外，美国新屋销售同比出现向 上拐点滞后于 30 年抵押贷款固定利率出现向下拐点平均约 8.6 个月；经济软 着陆下，美国新屋销售同比出现向上拐点滞后于 30 年抵押贷款固定利率出现 向下拐点平均约 3 个月。

三个维度看美国地产现状：需求、供给以及价格。1）需求端：美国当前新屋 销售表现活跃，2024 年 11 月新屋销量同比增长 8.7%，保持快速增长态势， 在美联储 9 月降息之后，10 月美国成屋销量同比转为上涨，11 月同比涨幅走 扩至 6.1%，创下三年以来的最大涨幅。当前由于房价高企，美国居民住房负 担能力较弱，但其中高利率的拖累作用正逐步减弱，有望带动成屋销售回升； 2）供给端：截至 2024年 11月末，美国新屋和成屋的总库存约为 182.3万套， 仍位于 2000 年以来的低位水平，其中新屋供给短期或继续保持充裕，成屋供 给受利率“锁定效应”限制，库存仍处于低位。利率下降后“锁定效应”限制 有望逐渐解除，成屋供给有望回升；3）价格端：近月来美国房价总体涨幅收 敛，9 月标准普尔/CS 房价指数同比上涨 3.9%，较今年 2 月份峰值 6.57%下 滑了约 2.67个百分点。其中，新屋售价中位数自 2022年 10月以来持续走低， 而成屋售价中位数则保持在高位，2024 年 11 月同比增长 4.7%，后续若利率 降低，成屋销售和供给都有望增多，房价上涨压力或不大。

美联储开启降息后，美国楼市走势将如何。2024 年新一轮的降息周期开启， 美联储累计降息 100 个基点至 4.25%-4.50%水平。根据联邦住房金融局的工 作论文，抵押贷款市场利率每超过存量抵押贷款利率 1个百分点，房屋出售的 可能性就会降低 18.1%。在市场利率下行至存量抵押贷款利率水平之前，美国 成屋市场或继续受到利率锁定效应的影响。截至 2024 年第二季度，美国存量 抵押贷款利率约为 4.2%，12月美联储放鹰之后市场利率再度升至 6.7%左右， 虽然存量抵押贷款利率也在缓慢上升的过程中，但市场利率可能至少还需要下 降 250个基点，才能提振美国地产市场。目前美联储再度放鹰，若后续利率下 降速率偏慢，美国地产市场复苏仍需时日。

美国地产周期对国内出口链的影响。美国房地产周期波动主要影响国内地产后 周期产业链出口，但家具、家电等出口对美国出口的依赖度近年来逐步下降。 从历史数据上看，除了疫情期间出现了背离，美国新屋开工增速通常领先国内 家具出口 3个月左右；我国家电（比如冰箱）出口增速与美国成屋销售增速相 关度更高，美国成屋销售领先我国家电出口约 3个月。后续随着地产销售改善， 美国批发商可能将延续补库，带动中国家具、家电出口，但补库的节奏或与美 国利率下降的速率有关。另外，特朗普上台之后中美之间的贸易关系存在较大 不确定性，在关税实际落地之前，美国批发商可能也会提前囤积库存。