C-REITs不同期间财务表现分析

24年度41单REITs实现基金总收入117.41亿元；EBITDA共完成74.81亿元， EBITDA Margin为63.72%；可分配金额共完成69.92亿元，可分配金额收入占比为 59.55%。

随着REITs市场不断扩容，三项财务指标规模不断增长。24年度新发行的 13单项目实现收入17.50亿元，EBITDA共完成11.96亿元，可分配金额共完成13.64 亿元，由于多数项目财务业绩区间尚未涵盖完整的四个季度，因此收入、EBITDA和 可分配金额的绝对规模偏低。比率方面，全部REITs在24年度EBITDA Margin水平相 对稳定，可分配金额收入占比存在小幅波动。

24年度C-REITs整体业绩不及23年度，但好于22年度。相比于23年度，24年度 20单可比C-REITs的收入、EBITDA和可分配金额分别下降5.31%、6.05%和7.90%。 相比于22年度，24年度9单可比C-REITs（自21Q4起披露业绩的项目）的收入、 EBITDA和可分配金额分别上升4.15%、9.77%和1.23%。 分版块看，相比于23年度，24年度高速公路板块改善幅度最大，收入和EBITDA 分别上升2.38%和1.32%，可分配金额下降2.78%，且已经连续两个年份经营表现走 好。其次是保租房REIT，收入和EBITDA分别上升0.89%和1.45%，可分配金额下降3.85%。其他版块收入、EBITDA和可分配金额均下滑。由于商业、新能源REITs上 市后披露的业绩周期较短，因此我们将其年化并与招募说明书披露的历史数据对比， 发现两个板块相比上市之前收入和EBITDA同比上升均超5%，是业绩表现最好的两 个板块。 相比于22年度疫情阶段的表现，产业园区REITs和高速公路REITs在可分配金额 方面有所提升，分别增加7.89%和3.02%，同时两个板块收入也实现了增长，收入增 幅分别为6.76%和11.29%。此外，水电环保REITs在EBITDA方面也实现了增长，增 幅17.74%，但收入和可分配金额分别下滑3.51%和13.81%，说明其费控能力有所提 高（系首钢绿能REIT在21Q4毛利率水平降低所致），但分配水平下降。

C-REITs最近四个季度的盈利能力和分配水平有所下降。相比于23年度，24年 度全部REITs的EBITDA Margin和可分配金额收入占比分别下降了0.20pct和0.96pct。

不动产盈利能力下降较多，而特许经营权分配比例下降较多。24年度不动产 REITs的EBITDA Margin和可分配金额收入占比分别为66.55%和70.32%，分别下降 了1.60pct和0.96pct。24年特许经营权REITs的EBITDA Margin和可分配金额收入占 比分别为54.89%和46.15%，分别下降了0.13pct和1.73pct。 不动产细分来看，EBITDA Margin水平在24年度提升的仅有保租房板块且相对 EBITDA Margin水平也是所有板块里面最高的，维持了77.84%的高位，同比提升 0.43pct。24年度分配率水平提升的仅有产业园区业务可分配金额收入占比提升 0.69pct，达到了65.63%。除了保租房以外，各板块的分配率均高于EBITDA Margin， 主要系应收应付、股利支付与现金预留等现金调整增厚了产业园区和物流设施的可 分配金额。 特许经营权细分来看，24年度分配率与EBITDA Margin均有下跌，其中高速公 路跌幅相对较少，EBITDA Margin和可分配金额收入占比分别下滑0.80pct和3.34pct。 目前特许经营权的分配率和EBITDA Margin维持正挂状态。

24年度整体REITs收入及可分配金额距离预期存在差距，四个季度收入及可分 配金额完成度分别为92%和90%。作为反映REITs经营和价值表现的核心指标，我们 认为全年完成率100%是验证资产运营表现的枯荣线，且可根据季度进度进行评估。 整体板块方面，仓储物流、消费和保租房板块完成率情况最好，24年度可分配 金额完成率分别为103%、75%（折算至全年为100%）和98%。其中仓储物流板块 中4个项目可分配金额均达到预期（华夏深国际REIT单季度达成25%即视为完成预 期），因此整体板块预期达成率较高。收入端仓储物流板块完成率95%，其中盐田港 REIT和京东REITs收入完成率低于可分配金额预期完成率，因此我们认为其通过提 高分配比例实现可分配金额达到预期。保租房板块情况相反，收入端达到预期（完 成率102%），但可分配金额距离预期存在较小差距，说明其分配比例有所降低。消 费板块收入和可分配金额完成率较为平衡，分别为76%和75%。 单个标的方面，24年度山高高速REIT可分配金额完成率最高，四个季度完成率 达到195%，主要系23Q4可分配金额包括超募现金（即基金募集金额减去底层资产 收购对价），单季度可分配金额完成率达到113%所致。此外，京东REIT、合肥高新 REIT和京能光伏REIT可分配金额完成率较高，分别为110%、106%和105%。