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房地产行业回顾与展望及2025年REITs年度策略：提质扩面，高息资产需求或将孕育REITs牛市。24年政策主线：全面推动常态化发行，明确REITs权益属性。24年 7 月26 日，发改委发布《关于全面推动REITs 常态化发行的通知》 （1014号文），开启REITs常态化发行阶段，发改委不再参与申报前 项目辅导，申报流程进一步简化。24年2月8日，证监会印发《监管 规则适用指引——会计类第4号》，其中明确了并表原始权益人合报 关于REITs其他方持有份额可列报为权益。将REITs按照其他权益工 具调整列示可弱化二级市场行情对持有者当期利润的影响，调动投资 者积极性。23年12月财政部明确全国社保基金可以投资于REITs， 发挥长期资金压舱石作用。24年4月证监会提出将REITs纳入沪深港 通。24 年 10 月，人民银行委托特定的公开市场业务一级交易商开展 互换交易，可用质押品包括公募REITs，增强REITs的流动性。

C-REITs最近四个季度（23Q4-24Q3）整体业绩有所下降。20单可比 项目的收入、EBITDA和可分配金额分别下降5.31%、6.05%和7.90%。 其中，高速板块业绩改善，收入和EBITDA分别上升2.38%和1.32%， 可分配金额下降2.78%，相较其他版块表现较好。其次是保租房REIT， 收入和EBITDA分别上升0.89%和1.45%，可分配金额下降3.85%。

24年度C-REITs市场行情扭亏为盈。24年C-REITs综合收益涨幅为 11.44%，介于股债之间，较23年（下跌17.35%）改善明显。全年总 交易量为265.63亿份，同比+54.70%；总交易额为1,022.21亿元，同 比+34.03%，日均换手率为0.82%，较历史平均0.92%下降0.10pct。 细分板块中，保租房REITs 以 30.09%的涨幅排名第一。第二是新能 源板块，上涨21.40%，板块内24年新发项目表现更为强势。第三是 水电公用REITs，涨幅 20.55%，23 年末低估值及底层资产较强的经 营稳定性对 24 年行情有重要作用。24 年新成立的消费板块，涨幅 15.31%，底层资产运营表现良好，且符合25年提振消费的政策主线。

行情相关性分析：重要政策能够触发行情修复。24年2月证监会明确 REITs 权益属性，使行情出现24年最大幅度的上涨（涨幅13.01%）， 且此阶段估值较低的 REITs 修复效果更好。权益市场波动也能引发 REITs 行情上升。8 月 5日，在日本加息和美国非农数据不及预期的 双重压力下，全球多地股市均出现下跌，C-REITs 作为稳健收益的资 产受到避险资产的关注，在两周内上涨 4.11%。行情振荡期新能源、 保租房等非周期板块表现更好。最后，募资期热度高的REITs上市后 一个月内股价表现更好。