房地产行业基本面及收储分析

地方层面，目前已有多个城市出台收储相应的政策。

一、行业整体筑底，政策持续发力

(一)二级市场三季度未涨幅明显

截至2024年12月9日收盘，房地产指数(SW)较2023年末提高8.31%，其中9月下旬至11月上旬涨幅显著。9月24日以来，央行率先出台提振楼市的政策，随后住建部、财政部陆续发声，房地产板块在政策出台下上涨。

(二)楼市基本面筑底

2024年的楼市整体具有如下特点。1)销售持续低迷、核心城市占比凸显;2)房价下滑;3)期现背离加剧、二手表现突出;4)库存仍处高位，去化周期仍需下降:5)投资端疲软，竣工承压:6)拿地规模总体下滑，开工走弱。

1.销售持续低迷。2024年销售市场整体表现低迷，5月17日央行出台降首付比例、下调购房商贷利率下限等政策后，市场在6月前有所提振。在季节性因素等各方面影响下，7-8月表现为淡季。9月末以来，各部门陆续出台针对地产的相关放松和支持政策，在政策的作用下，销售的同比降幅有所收窄。截至10月，2024年的商品房销售面积为7.79亿方，是2023年同期的84.18%、商品房销售金额为 7.69万亿元，是 2023年同期的79,10%。从累计销售面积的同比降幅看，2024年1-10月的同比降幅呈缓慢收窄趋势，但全年累计水平与过往年度存在差距。从核心城市销售占比看，2024年前10月，核心36城的销售面积达到1.89亿方，占全国整体销售面积的24.25%。

2.房价下滑。从销售均价看,截至2024年10月商品房销售均价为9862元/平米,较2023年同期下降6.03%。由于政策陆续出台,销售均价的同比降幅逐渐收窄。从各年的全年商品房成交均价看,2020-2024年前10月的销售均价呈波动的趋势。

3.期现和二手房。2021年开始，部分房企陆续出险，现房逐渐得到购房者的青睐。2024年的期房与现房销售表现依然分化显著。现房与期房的销售增速差额在2024年2月达到58.80bp的峰值。受开发商推盘力度减弱、需求侧政策不断出台等因素影响，期房与现房的销售增速差额逐渐收窄，但依然明显高于历史水平。

4.库存。从待售面积看(狭义库存)，截至2024年10月，全国的商品房待售面积为7.3亿平方米。从狭义库存的增速看，从 2021年下半年开始,狭义库存持续增长。从增速的变化看，狭义库存的同比增速在 2024年呈现下行趋势，由于支持需求侧的政策陆续出台，去库的进程逐渐加快，因此库存的增速下降。我们按照现房销售的月均销售额估算去库的流速衡量狭义库存的去化周期，2024年10月的狭义库存去化周期约为29.83个月，依旧处于历史高位。

5、投资承压。由于销售整体依旧低迷，房企的投资意愿依旧较弱。从投资金额看，截至10月，2024年的房地产开发投资完成额累计值为8.63万亿元，是2023年同期的89.98%。由于2023年整体的竣工规模较高，因此在高基数的影响下，竣工面积的全年同比表现承压。截至2024年10月，全国房屋竣工面积为 4.2亿方，同比下滑 23.9%。

6.拿地与开工。2024年前10月，全国百城土地成交建面10.16亿方，同比下滑8.30%。9-10月的土地成交面积的降幅较此前有所收窄。从成交金额看，2024年前10月百城土地成交金额1.64万亿元，其中一线城市、二线城市、三线城市占比分别为19.48%、39.15%、41.37%。从土地成交溢价率看，若剔除10月单月的溢价率偏低的影响，一线城市的溢价率依旧领先其他能级城市，但一线城市、二线城市、三线及其他城市的溢价率波动趋于一致。

(三)各部门发布政策支持楼市

从2022年开始，针对需求端的政策持续出台。2023年7月政治局会议上明确指出房地产供求关系发生重大变化，同年三季度部分城市陆续出台“认房不认贷”的政策;2024年上半年，央行针对房企的融资端和行业的需求侧分别出台政策，在供需两侧支持房地产行业发展;2024年9月开始，各部门针对房地产行业的需求、融资、去化等方面大力支持房地产行业止跌回稳。

二、收储:房屋和土地并行推进

(一)房屋收储

货币层面，2024年5月17日，央行设立3000亿元保障性住房再贷款，2024年9月29日将保障性住房再贷款中的央行出资比例由60%提高至100%。财政层面，财政提到专项债支持回收闲置存量土地以及收购存量商品房用作保障性住房方面。

地方层面，目前已有多个城市出台收储相应的政策。收储的范围逐渐扩大，此前收储政策在部分二线城市试点，目前范围已扩展到全国多数区域，城市能级扩展至一线城市，各城市内收储范围由部分区域拓展到市区或全市范围内。如广州安居集团于2024年11月18日公告，将从2024年12月18日起征集全市满足一定条件的已建成存量商品房源;兰州在全市范围内收购满足一定条件的存量商品房;哈尔滨市在市区范围内征集已建成存量商品房用作保障性住房房源。

2024年前三季度，央行已出台的保障性住房再贷款余额为162亿元，较上半年增加41亿元。由于保障性住房再贷款计划总额度为 3000亿元，低于我们测算的收储所需总货币量。2024年财政提到或出台支持商品房收购的专项债等支持政策。因此我们认为商品房收储的推进或需财政的进一步支持。

(二)土地收储

2024年11月自然资源部发布收购闲置土地的通知，通知提到运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，优先收回企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地;其他用途的土地若满足一定条件也可纳入收回收购范围。从土地市场和房企拿地意愿看，2023年的土地市场溢价率和成交规模已有明显下滑，2023年房企整体拿地谨慎。由于自然资源部的通知中提到“优先收回企业无力或无意愿继续开发”这一条件，考虑到土地市场近年来的波动情况，在进行存量土地测算时，我们主要考量2020~2022年成交的土地。

2020~2022年全国共成交57.41亿方的住宅和商服用地，其中住宅用地44.43亿方、商服用地12.98亿方。通常根据楼市热度不同，房企的开工较拿地滞后的周期不等。因此在测算已开工土地时，我们将 2020~2023年总开工规模按比例加和。通过土地成交规模和已开工土地规模，我们得到全国住宅用地未开工建面和全国商服用地未开工建面分别为2.55亿方、7.28亿方,总计9.83亿方。