房地产核心政策变量在哪？

城中村改造货币化安置。

2024 年 10 月 17 日，住建部宣布将通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造，释放货币化安置政策重启的信号。货币化安置即政府以货币形式补偿需要安置的居民，引导后者进入商品房市场购买，释放购房需求，有助于提高安置效率、消化存量商品房，促进房地产市场的回暖。从改造数量看，我们预计 2025 年城中村改造开工200 万套，完成100万套货币化安置。类比上一轮棚改货币化，2015-2018 年改造开工量为601万套、606万套、609 万套、626 万套；2015、2016 年货币化安置比例为29.9%、48.5%；对应货币化安置套数为 180 万套、294 万套。据住建部数据，仅在全国35个大城市，需要改造的城中村有 170 万套；全国城市需要改造的危旧房有50万套，敞口超过 200 万套。从改造范围看，本次货币化安置扩围至近300个地级市。

2024 年 11 月 15 日，住建部、财政部联合印发通知，明确将城中村改造扩围，凡资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围，三四线商品房市场也被纳入利好范围，这将推动政策力度翻倍，由之前的新增实施100万套，增至 2025 年城中村改造开工 200 万套。从资金支持力度看，主要包括三个方向。一是开发性、政策性金融机构专项借款，二是地方政府专项债，三是商业银行贷款。同时，给予税收优惠。 从政策效果看，助力去库存。假设货币化安置200 万套，分两年完成，乐观估计 2025 年拉动 2 亿平库存去化。城中村改造一直以来，致力于改善民生、补齐城市建设治理短板、调整供需结构、拉动有效需求，本次提出通过货币化安置等方式，加大了政策支持力度，产权置换与货币补偿相结合有助于消化存量商品房，促进房地产市场的回暖。假设每套城中村住宅按拆一补二进行产权置换，预计2025 年将新增拉动约 2 亿平方米商品房去化。

收购商品房用作保障性住房。针对专项债收购商品房。财政部表示，允许专项债券支持回收闲置存量土地、收购存量商品房用作保障性住房。在 5%的利润率下，以成本计算出单位收购价约为 1.01 万元每平方米。若推出 5000 亿专项债收储商品房，在50%的使用比例下，预计将新增拉动 0.25 亿平方米商品房去化。针对专项借款收购商品房。央行设立保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，以先贷后借的模式拉动银行发放专项借款。央行提供全额资金支持降低了金融机构的资金成本和放贷风险。预计将新增拉动0.15 亿平方米商品房去化。 综上，因为城中村改造货币化安置、专项债收储存量商品房、保障性住房再贷款利好政策，预计将带动 2025 年的销售增量为2.4 亿平。

“因城施策”政策措施优化空间。行政措施：充分赋予地方政府调控自主权，要求城市政府因城施策，调整或取消包括限购、限售、限价、普宅和非普宅标准的各类限制性措施。各地政府正在积极响应中央政策，通过“四个取消”措施来增加市场的流动性，促进房地产市场的活跃度，并满足不同城市的具体需求和市场状况。目前，全国仅剩北京、上海、深圳以及海南部分区域仍然实施限购，其余城市均已经全面取消住房限购。一线四城相继取消了普通住宅和非普通住宅标准，可进一步降低住房交易成本，更好地满足居民改善性住房需求。未来，高能级城市在限购等方向的全面宽松可期。

金融政策：降首付、降利率，取消商贷利率下限。5 月17 日，金监局发布房地产相关政策，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。10 月 17 日国新办新闻发布会，针对房地产发布多项利好政策，包括：降低住房公积金贷款利率 25bp；降低首付比例，统一首套和二套房贷的最低首付比例至 15%；降低存量房贷利率。首付比例方面，当前，一线城市中北京、上海、深圳二套房首付比例分别为 20%、25%、20%，均高于15%的下限水平。利率方面，北上深首套房贷利率 LPR-45bp，与其他城市相比还有一定下调空间。

税费政策：11 月 13 日，财政部等发布系列房地产税费新政，包括加大契税优惠力度、下调土地增值税预征率、调整增值税减免年限、土地增值税优惠。11月，一线四城相继取消普通住房和非普通住房标准，适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房，面积为140 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为 140 平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为 140 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为 140 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税。未来，在税费方面仍有优化空间，如 140 平方米以上的住宅契税税率有空间进一步降低，印花税在万分之五的基础上也可以下调，个人所得税在退税条件或者降低税率方面仍有空间等。

土地储备专项债券，是地方政府专项债券的一个品种，是指地方政府为土地储备发行，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入或国有土地收益基金收入偿还的地方政府专项债券。土地储备，是指地方政府为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。 历史上，土储专项债是新增专项债发行中的重要投向。2017 年为规范土地储备融资行为，促进土地储备事业持续健康发展，财政部印发《地方政府土地储备专项债券管理办法（试行）》，7 月 14 日第一批90 亿土储专项债由北京发行；为调控房地产市场及引导专项债投向重大基础设施领域，2019 年9 月国常会明确，专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域，自此土储专项债暂停发行。2017 年-2019 年，土储专项债的发行量分别为2407、5893、6765亿元，占同年新增专项债规模的 26%、42%、31%。

加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。2024年11月 7 日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，要求积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度。专项债收储土地使用范围变更为两类，一是回收符合条件的闲置存量土地，尤其是优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。二是确有需要的地区也可以用于新增土地的储备项目，可以与城中村改造地块拆迁收储相配合。 再度重启专项债收储土地有助于去库存。房地产市场正面临高库存问题，盘活存量土地是去库存的关键。受房地产市场下行影响，土地二级市场难有交易，存在手中土地开发难、转让难、政府收回难等问题，使房企盘活资产陷入僵局。通过专项债回收闲置土地，可以增加资金流动性，有利于房企集中资金用于保交房。同时再供应限制，有助于控制新增供应规模。《通知》要求，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的 50%。 2024 年库存去化周期持续走高，市场亟需盘活存量土地。截至2024年11月，全国狭义库存，即商品房待售面积；广义库存，即已开工未售的面积；更广义库存，即含待开发土地的未售面积，三口径库存去化周期较2023 年同期分别增加2.4、4.8、6.7 个月。根据克而瑞统计，截至 2024 年5 月，2021年以来城投拿地项目中全部开工的地块仅有 20%，加上部分开工的地块，总体开工率22%，城投持有的土地仍有较大比例有待盘活。

专项债收储土地预计将拉动 1-2 亿平方米土地收储。结合历史土储专项债发行规模，2017-2019 年三年平均占比 33%，近年新增专项债额度在36500-39000亿元，在 2025 年土储专项债占比 30%的假设下，预计2025 年土储专项债规模在10000 亿，根据近 5 年的土地成交楼面价估算，将拉动1-2 亿平方米土地收储。

在专项债收储过程中，收回收购土地价格或是阻碍因素。《通知》明确，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度。土地的回收价格若大幅低于拿地价格，企业参与意愿将偏低，较难与政府达成一致。

在收回存量土地的过程中，可以在符合国土安全规划的前提下，通过合理调整规划条件和设计要求，使其更好地适应市场需求，使土地要素利用效率有效提升，改变传统的单一功能和用途的用地方式。同时，加快土地二级市场建设，推进交易信息公开，为将来的专项债退出提供条件。