2025年房地产展望.pdf

2025年房地产展望。中央经济工作会议提及，“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。” 房地产未来仍是市场高度关注的问题，供需格局如何变化？销售、投资能否企稳？我们对 2025 年房地产市场整体走势进行展望。

2025 年供需格局如何变化？

1、预计 2025 年商品房销售面积10 亿平方米，同增4.6%

2025 年，影响需求最核心的变量有两个，一是城中村改造项目加速推进，货币化安置等支持到位。二是收储商品房用作保障性住房。叠加因城施策政策措施继续优化，政策组合拳助力市场止跌回稳。我们预计2025年商品房销售面积10.0亿平方米，增速回升至4.6%。其中，城中村改造的影响范围由35 个核心城市，扩围至近300个地级及以上城市。首批针对条件成熟项目，所以一二线城市是核心受益者，项目推进将较早较快。预计2025 年房地产市场延续能级分化态势，一线城市及核心二线城市受益于“一揽子”政策快速落地，市场回暖较快。弱二线城市及三四线城市政策空间较少，回暖相对较慢。具体来看：

一线城市人口众多，产业发展成熟，需求旺盛。一是刚需长期存在。一线城市经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强。二是政策调整形成有力支撑。需求端，优化限购政策、降低首付比例、调整交易税收政策等举措将释放部分购房需求。供给端，“好房子”建设持续推进，“白名单”项目扩围增效，城中村改造盘活核心区土地，未来刚需和改善型需求将得到更大程度满足。三是新增需求可期。前期，在全国其他城市政策大幅放松的背景下，一线城市整体保持一定克制性。后期随着政策全面放宽，商品房销售将会继续受益。随着政策放松加码、城中村改造稳步推进，一线城市的需求将得到释放，我们预计 2025 年一线销售面积为 5730 万平方米，同比增长31.7%，占比 5.7%。

二线城市需求主要来自三个方面。一是城市间人口流动需求。二是周边乡镇购房需求。三是年轻人口返乡置业需求。随着城中村改造货币化安置落地，市场需求得到释放，二线城市销售面积将有力增长。预计 2025 年二线销售面积为34880 万平方米，同比增长26.6%，占比 34.9%。

三四线城市产业支撑薄弱，人口流失严重。过去销售面积大幅增长、占比大幅提升，主要是因为政策宽松和棚改货币化创造了需求。未来，随着更高能级城市政策的进一步优化，三四线城市可能面临“虹吸效应”。未来，三四线销售占比将逐步回归到棚改前水平。需求群体也主要由本地及返乡置业需求支撑。具体来讲：三四线需求主要来自四个方面。一是本地居民住房需求。二是外地务工人员置业需求。三是返乡置业需求。四是周边乡镇的购房需求。需要注意，三四线城市市场分化也在加大，发达城市群的三四线城市人口仍有流入，而不在城市群、都市圈的中西部、东北等缺乏核心城市的地区，三四线城市人口则持续大幅净流出，后市面临较大压力。预计2025 年三四线销售面积 59435 万平，同比下降6.8%，占比59.4%。

2、2025 年商品房供给存在结构性缺口，需盘活存量预计

2024 年全国土地成交规划建筑面积约9.4 亿平方米。新增供地全部正常节奏开发的情况下，与2025 年的10 亿平方米商品房预测需求存在缺口，局部供不应求。市场结构性缺口部分，将由库存项目补足。 不同能级城市商品房供给情况存在差异。其中一线城市热度较高，需积极推动城中村改造，盘活优质区位土地。预计一线新增土地供应与 2025 年所需商品房供给存在4185 万平方米缺口。随城中村改造项目推进，将盘活出更多核心土地，土地供给在量和结构方面均可得到补足。二线城市供给存在缺口，盘活存量土地很重要。预计二线新增土地供应与 2025 年所需商品房供给存在1.58亿平方米缺口。