房地产供给与开发投资情况如何？

2024 年土地供应与2025 年商品预测房需求存在结构性缺口，亟需盘活存量。

2024 年 1-11 月土地成交建面仅为去年全年的58%。2024 年1-11月土地成交规划建筑面积 7.9 亿平方米，同比下降 19.4%，自2021 年起连续四年土地供应大幅下滑，市场新增供给明显减少。2020-2023 年全国土地成交建面分别为：29.7、23.2、16.8、13.5 亿平方米。

新增土地供应总量充足与 2025 年商品房预测需求存在结构性缺口。据我们测算，2024 年全国土地成交规划建筑面积预计约 9.4 亿平方米。新增供地全部正常节奏开发的情况下，将在 2024 年形成 9.4 亿平方米商品房供应，与2025年的10亿平方米商品房需求预测存在缺口，局部供不应求的市场结构性缺口部分，将由库存项目补足。

（1）一线城市商品房供给情况。一线城市热度较高，土地供给小于商品房需求，需积极推动城中村改造，盘活优质区位土地。一线城市土地供给小于商品房需求。销售供给比例，即当年度商品房销售面积/上一年土地成交建面，可以粗略表征供需关系，2022年一线城市该比例接近 78%，2023 年为 134%，近 5 年（含2024 年预测值）该比例平均为 120%。总量供小于求的同时，还存在土地供应郊区化，供给结构错位的问题，改善需求未得到充分满足。

预计一线新增土地供应与 2025 年所需商品房供给存在4185 万平方米缺口。据我们测算，预计今年全年一线城市土地成交建面在1544 万平左右，假设100%会被正常开发形成有效可售供应，将对应明年1544 万平方米的商品房供给，预计与 2025 年全年商品房需求之间存在 4185 万平方米缺口，需要靠存量项目供给。随城中村改造项目推进，将盘活出更多核心土地，土地供给在量和结构方面均可得到补足。

（2）二线城市商品房供给情况。二线城市供给存在缺口，盘活存量土地很重要。预计二线新增土地供应与2025年所需商品房供给存在 1.58 亿平方米缺口。据我们测算，预计今年全年二线城市土地成交建面在 1.9 亿平方米左右，假设 100%形成有效可售供应，新增供给与 2025 年需求之间存在 1.58 亿平方米缺口。二线城市之间也存在明显分化。近 5 年销售供给比例为83%，核心二线需根据需求盘活存量项目，加快已供应未动工的住宅用地的开发，部分供大于求城市需要结合实际情况控制土地供应，利用专项债收储存量土地去库存。核心二线城市，如杭州、西安、成都等，商品住宅去化周期在20 个月及以下，市场库存少、去化速度有保障，需要保持与市场需求相匹配的供给速度。供大于求二线城市，如大连、兰州、郑州等，商品住宅去化周期长达3-5 年，该类城市虽有一定的购房需求支撑，但库存已超出市场良性范畴，应以销定产，设置土地供应目标，控制市场库存处于合理区间。

（3）三四线城市商品房供给情况。预计三四线新增土地供应多于 2025 年所需商品房供给。据我们测算，预计今年全年三四线城市土地成交建面在 7.3 亿平左右，供给端同比大幅下滑。假设100%形成有效可售供应，新增供给多于 2025 年需求1.4 亿平方米。

市场疲软面临供给过剩风险，三四线城市库存处于高位，近五年的销售供给比例为 57%。短期内市场观望情绪仍浓厚，新增土地供给适当缩减，有助于引导房地产市场稳定发展，三四线未来市场重点仍应放在保交付、消化存量供给及盘活存量土地。

预计明年房地产开发投资增长 0.5%。城中村改造是影响明年房地产市场的核心变量，叠加政策持续调整优化和低基数效应等积极因素，房地产投资有望企稳回升。根据《关于进一步做好城中村改造有关工作的通知》，城中村改造从35个大中城市扩大到近 300 个地级市，并增加了项目支持力度，凡符合条件的项目，可以获得专项债券、专项借款、相关税费优惠等政策支持，预计2025年城中村改造将提速。 以成本法测算，房地产开发投资包括土地购置费和建安支出两部分。土地购置费方面，全国土地成交建筑面积规模连续四年大幅回落，房企可售库存减少，在现金流允许情况下，房企有意愿在销售有保障区域拿地，城中村改造定向腾挪城市高价值土地，有助于增加与改善性需求相匹配的土地供应。“白名单”范围扩大，信贷环境良好。国家金融监督管理总局在 10 月17 日在国新办发布会上宣布，进一步优化完善房地产“白名单”项目融资机制，商品住房项目贷款全部纳入“白名单”管理，做到合格项目“应进尽进”，已审贷款“应贷尽贷”，资金拨付“能早尽早”。截至 10 月 16 日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款2.23 万亿元。预计到2024年底“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4 万亿元。随着各金融机构对房企的融资支持力度提升，预计 2025 年房企拿地情况将企稳回升，土地购置费将同比小幅回升。

建安支出方面，受房地产施工面积与单位建安支出影响。因2024年土地供应持续下滑，预计 2025 年施工面积维持走弱趋势，但城中村改造加速落地将带动新开工回暖，是影响房地产投资增速的关键原因。单位建安支出，与商品房销售形势、在建工程所处节点等因素有关。历史上看，当房企销售回款增加时，会加大在建项目的施工强度。综合各因素，预计房地产开发投资呈现上半年降幅逐步收窄，下半年企稳回升，全年同比增长 0.5%。

全国土地成交建筑面积规模连续四年大幅回落，房企可售库存减少，在现金流允许情况下，房企有意愿在销售有保障区域拿地，城中村改造定向腾挪城市高价值土地，有助于增加与改善性需求相匹配的土地供应，预计2025 年土地出让收入约为 4.45 万亿。