房地产销售面积及各线城市需求走势如何？

三四线城市产业支撑薄弱，人口流失严重。

1、2025 年房地产销售面积测算

2025 年，影响需求最核心的变量有两个，一是城中村改造项目加速推进，货币化安置等支持到位。二是收储商品房用作保障性住房。叠加因城施策政策措施继续优化，政策组合拳助力市场止跌回稳。 预计今年全年商品房销售面积合计约为 9.6 亿平方米，同比-14.4%。其中，一线城市销售面积 4352 万平方米左右，同比下降9.5%；二线城市销售面积约27561 万平方米，同比下降 17.2%，三四线城市销售面积约63738万平方米，同比下降 13.4%。 预计 2025 年商品房销售面积 10.0 亿平方米，增速回升至4.6%。其中，一线城市预计增幅 31.7%，销售面积达 5730 万平方米；二线城市预计增幅26.6%，销售面积达 34880 万平方米；三四线城市预计降幅6.8%，销售面积达59435万平方米；合计 2025 年全国销售面积约 100045 万平方米。

2、2025 年各线城市需求走势怎么看？

城中村改造的影响范围由 35 个核心城市，扩围至近300 个地级及以上城市。首批针对条件成熟项目，所以一二线城市是核心受益者，项目推进将较早较快。预计 2025 年房地产市场延续能级分化态势，一线城市及核心二线城市受益于“一揽子”政策快速落地，市场回暖较快。弱二线城市及三四线城市政策空间较少，回暖相对较慢。具体来看： 一线城市人口众多，产业发展成熟，需求旺盛。一是刚需长期存在。一线城市经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强。二是政策调整形成有力支撑。需求端，优化限购政策、降低首付比例、调整交易税收政策等举措将释放部分购房需求。供给端，“好房子”建设持续推进，“白名单”项目扩围增效，城中村改造盘活核心区土地，未来刚需和改善型需求将得到更大程度满足。

三是新增需求可期。前期，在全国其他城市政策大幅放松的背景下，一线城市整体保持一定克制性。2024 年起，一线城市政策放松力度凸显，调整优化限购区域、优化普宅认定标准、下调首付比例、下调利率等，随着政策全面放宽，商品房销售将会继续受益。随着政策放松加码、城中村改造稳步推进，一线城市的需求将得到释放，我们预计2025年一线销售面积为 5730 平方米，同比增长 31.7%，占比5.7%。

二线城市需求主要来自三个方面。一是城市间人口流动需求，如周围三四线城市的人口流入二线城市买房的需求。据诸葛数据研究中心统计，2023年重点100城中人口净流入的城市有 65 城，较上年增加 7 城。二是周边乡镇购房需求，如周边基础设施建设较为落后的乡镇居民在城市置业买房的需求。2023年我国常住人口城镇化率 66.2%，目前城镇化仍处于较快发展阶段，根据联合国数据，截至 2030 年预计未来年均仍有 1100 万农村人口转变为城镇常住人口，会产生较大的购房需求。三是年轻人口返乡置业需求。二线城市中，除杭州、西安、南京等省会城市外，也不乏苏州、青岛等。这些城市生活压力没有一线城市大，未来产业发展仍有很大的空间，且距离家乡较近，对年轻人的吸引力越来越强。对年轻人口的吸引未来也会带动购房需求的增长。随着城中村改造货币化安置落地，市场需求得到释放，二线城市销售面积将有力增长。预计2025 年二线销售面积为 34880 万平方米，同比增长 26.6%，占比 34.9%。

三四线城市产业支撑薄弱，人口流失严重。过去销售面积大幅增长、占比大幅提升，主要是因为政策宽松和棚改货币化创造了需求。未来，随着更高能级城市政策的进一步优化，三四线城市可能面临“虹吸效应”。未来，三四线销售占比将逐步回归到棚改前水平。需求群体也主要由本地及返乡置业需求支撑。具体来讲： 三四线需求主要来自四个方面。一是本地居民住房需求，包括对住房消费品质、消费面积升级的需求，以及婚育购房需要。二是外地务工人员置业需求，包括长期在本地工作、定居而购房和婚嫁在本地人士的需求。三是返乡置业需求。对于部分年轻人来说，三四线城市生活工作体验更好。随着房地产市场趋稳，返乡置业需求将继续释放，甚至部分年轻人会选择先在本地置业作为资产配置。四是周边乡镇的购房需求，包括周边医疗教育质量低下的乡镇居民来城置业和农村结婚城里买房的需求。预计 2025 年三四线销售面积59435 万平，同比下降6.8%，占比 59.4%。