深圳国际经营看点在哪？

以物流业务+收费公路为核心，全面介入水陆空铁领域。

深圳国际于深圳市国资委旗下一直发挥着基建管理平台的角色，在物流园运营、高速公路、航空、港口、城市地块开发等领域进行投资与运营，版图不断扩张，最终形成物流园、深高速、内河港口以及深圳航空为核心的资产布局。

公司旗下业务较多，从利润拆分来看，深高速稳定公司利润基本盘，物流园升级及物流园业务提供利润弹性。结合深圳国际2019-2023年财务数据，公司收费公路及大环保板块贡献的归母净利润中枢约为11亿港元，港口及相关服务贡献的归母净利润中枢约为1亿港元，而物流园和物流园转型升级板块则分别通过REITs出表以及土地改性的方式提供主要的利润弹性。由于公司所持有的深航的权益已减至零（截至2023H1），故深航影响短期不再计入。

伴随物流港价值的稳步上升，深圳国际积极探索物流港资产证券化路径，通过发行物流产业基金，可实现资金快速回笼的目的，并提前兑现物流港在开发、建设、培育运营阶段形成的资产增值收益，有助于推动本集团物流港运营管理规模的快速扩张。u 截至2024H1，深圳国际已有5个项目完成REITs出表工作，其中南昌综合物流港于2021年完成出表，确认归母净利润1.75亿港元，资产增值率64%；杭州项目二期和合肥肥东项目于2022年完成出表，合计贡献归母净利润6.57亿港元。杭州项目一期及贵州项目于2024年6月完成出表，合计贡献归母净利润5.87亿港元。

华南物流园分为一期和二期。一期项目是以保税物流与商贸为主的综合性产业 园，二期以发展数字产业为导向。 u 据深圳市龙华区城市更新和土地整备局（2023-11-01），此次华南物流园土 地整备针对一期项目。根据土地整备协议，深圳国际作为原土地使用权人，可 在华南物流园内留用该地块的部分土地（约10.87万平方米）。同时，深圳国际 将获得10.58亿元的拆迁补偿费。 u 其中，深圳国际的留用土地10.87万平方米对应的规划容积约69.42万平方米， 权益容积约66.52万平方米，包括住宅约57.76万平方米（含商品住房50.83万 平方米，无偿移交政府住房6.93万平方米），商业、办公、旅馆业建筑约8.76 万平方米。

深圳华南物流园升级改造收益测算： u ①土地增值收益：参考华南物流园整备土地A808-0025挂牌地价情况，以该地块挂牌起始价进行测算，预计华南物流园留用土地至少可为公司带来税后106.67亿元土地增值收益。 u ②售房收益：按照规划，华南物流园留用土地的商品住房总面积为508290平方米，假设住宅建成出售时房屋均价为5万元/平方米，考虑相关建安成本及税费，预计贡献税后收益30.89亿元。 u 根据我们的测算，华南物流园项目的土地增值收益+后续售房收益有望为公司带来税后收益137.56亿元。