我国房地产市场政策及表现如何？

一揽子支持性政策助力楼市稳定。

1.政策态度坚定积极，支持性政策有望持续加力

当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，政策端实时应对、不断优化，地方因 城施策工具箱不断丰富，高能级城市不断加码政策放松力度。2024年9月政治局会议 明确提出要促进房地产市场止跌回稳，当前行业政策从供给与需求、增量与存量、短 期与长期等多个维度出台支持性政策助力行业止跌回稳。在9月底以来一揽子支持性 政策推出后，行业信心有所回暖，增量政策持续落地见效，目前收储、城中村改造、 需求端优化政策等仍在落地过程中，政策端对于行业的呵护与支持仍在持续中，有望 进一步推动行业筑底回稳。 12月9日中央政治局会议召开，首次明确提出“稳住楼市股市”，进一步体现政策端对 于稳定房地产行业的强烈诉求。同时宏观经济政策表述超预期，此次会议提出“实施 更加积极有为的宏观政策”、“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”、“加 强超常规逆周期调节”等，货币政策以及财政政策均有望持续加大力度，有望改善居 民对宏观经济环境预期、改善收入预期，有助于推动房地产行业需求释放。

2.“收储”短期助力库存去化、盘活房企存量资产，长期搭建“保障+市 场”住房供给体系

现房收购方面

短期，收储有利于加速行业库存去化，有助于稳定行业预期、稳房价，地方城投或 率先受益。当前房地产行业库存处于历史较高位，截至2024年10月房地产行业住宅 类待售面积（狭义库存）规模为3.75亿平，去化周期约为21个月，广义库存大约 19.28亿平，去化周期约为2.4年。“收储”政策从供给端更为直接的驱动行业库存 去化，“5·17”政策就收储政策的收购主体、资金来源、所收购房产用途等均给出 了较明确的要求，也有部分城市陆续推出收储政策，但是整体进展相对缓慢，10月 12日国新办新闻发布会进一步提出支持专项债券用于收储，进一步扩大收储的资金 来源。近期，合肥城建公告其子公司或孙公司与合肥市国资委控股公司安居集团之 子公司签订《商品房买卖合同》，向其销售共计2318套商品房，根据中指研究院以 及安居客市场交易价格数据显示，合肥城建所公告拟定成交均价与市场交易价格相 近，而此前多地地方政府推出收储方案中多以成本加成等方式确定的价格，按照合 肥城建的项目收储案例来看，地方城投在此次收储中或将率先受益，同时地方城投 以趋近于市场价格确定收储价格，更加有利于稳定房价、稳定市场预期，但后续仍 需持续关注收储规模、交易周期等核心要素。 长期，通过收储加速搭建“保障+市场”住房供给体系，驱动房地产行业新发展模 式建立。我国房地产行业处于转型中，长期来看，供给端将构建“保障+市场”的 住房双轨制供给体系，当前通过收储可以快速筹集保障性住房，有利于加快保障房 供给体系搭建，满足我国不同群体住房需求，加速行业新发展模式的搭建。

存量土地收购方面： 根据国家统计局数据显示截至2022年末我国房地产开发企业待开发土地面积为4.98 亿平，以2023年及2024年1-10月全国住宅类土地成交面积与新开工面积差值估算 2023年以来新增待开发土地面积，预计截至2024年10月末房企待开发土地面积达到 5.89亿平，处于历史高位。 土储收购政策持续优化。根据5月17日国务院政策例行吹风会，对于尚未开发或已 开工未竣工的存量土地，通过政府收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式 妥善处置盘活。同时将严格控制新增土地供应，5月初自然资源部办公厅下发了《关 于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确提出合理控制新增商品住宅用地 供应。6月自然资源部开展视频培训中提到收回收购土地用于保障性住房的，可通过 地方政府专项债券等资金予以支持，同时提到在“鼓励开发”方面，消除开发建设 障碍，完善规划条件和相关配套设施要求。9月24日国新办新闻发布会进一步明确指 出支持收购房企存量土地，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究 允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地。11月自然 资源部下发了《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，其 中针对回购范围明确指出“优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动 工的住宅用地和商服用地”、关于回购价格“对拟收回收购地块开展土地市场价格评 估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格”、对于收回收购的土储后续“原则 上当年不再供应用于房地产开发”。

国央企背景房企率先落地“退地”。近期已有部分上市地产公司公告土储回购，如 越秀地产已经公告三块地块进行土储回购安排，其中两块土储拟以应付票据的形式 获得补偿、另一块以现金方式进行补偿。华侨城公告的土储回购项目拟调规后重新 招拍挂，公司拟再次参与竞买。

房地产融资支持政策持续加力

白名单持续扩容，信贷支持力度持续加大。今年初住房城乡建设部、金融监管总局下 发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，城市房地产融资协调机制正式建立， 此后融资贷款审批金额快速上升。9月中央政治局会议强调“加大‘白名单’项目贷 款投放力度”,2024年10月17日国新办新闻发布会提出到2024年底前，将“白名单” 项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都 争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。截至11月18日， “白名单”项目贷款审批通过金额超过3万亿元；预计到2024年末，“白名单”项目贷 款审批通过金额将超过4万亿元。 延长两项房地产金融政策文件的期限。9月24日国新办新闻发布会上确定将前期人 民银行和金融监管总局出台的“金融16条”、经营性物业贷款这两项政策中的房企存 量融资展期、经营性物业贷款等阶段性政策由原来2024年12月31日到期，延长到 2026年12月31日。

3. 需求端政策力度加码，高能级城市积极响应落地

9月底以来需求端政策再度加码，高能级城市积极响应落地，提振市场信心。房地 产行业需求端政策以“四个降低”、“四个取消”为核心，同时增加城中村改造货 币化安置。 （1）四个降低：①降低住房公积金贷款利率，2024年央行下调个人住房公积金贷 款利率0.25pct；②降低住房贷款的首付比例，统一一套、二套房贷最低首付比例到 15%；③降低存量贷款利率；④降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。 我们一直强调房贷利率的调整是本轮房地产行业修复的核心政策之一，房贷利率的 走势一般滞后于十年期国债收益率走势，从两者走势角度来看，房贷利率仍有进一 步调降的空间，同时当前美国降息周期开启，国内降息空间进一步打开，预计2025 年国内住房公积金贷款利率以及LPR报价均有进一步调降空间。

（2）四个取消：取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标 准。 9月底以来一揽子支持性政策推出后，各项政策稳步落地，2024年11月12日财政部、 税务总局、住房城乡建设部发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政 策的公告》，自2024年12月1日起执行。一线核心城市纷纷响应，进一步降低首付比 例、放松限购、取消普宅和非普宅标准，助力行业止跌回稳。 （3）再启用货币化安置，增量需求有望加速落地。 2023年4月，中央政治局会议提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平 急两用”公共基础设施建设。2024年10月17日国新办新闻发布会上提出“通过货币化 安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造”。11月，住房城乡建设部、 财政部联合印发通知要求，城中村改造政策支持范围从最初的35个超大特大城市和 城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到了近300个地级及以上城市，35个大 城市有170万套的需求，此次扩围后潜在改造需求显著提升。 从量化角度来看，假设100万套城中村改造项目套均面积为100平，以中指研究院70城商品房销售均价1.58万元/平、50%的货币化安置比例估算，100万套城中村改造项目 有望带动房地产行业销售金额0.79万亿元，但考虑到城中村改造周期较长等因素影 响，预计平均到每年的销售带动作用将减弱。但是由于城中村改造和危旧房改造的潜 在需求较大，随着首个100万套项目的逐步落地，后续有望加大改造范围。

4. 驱动宏观经济修复的利好政策将助力房地产行业止跌回稳

我们看到本轮房地产行业的调整时间长、调整幅度深，同时政策的支持力度大，但是 目前行业仍未见明显回稳趋势。影响这轮房地产行业深度调整的核心原因仍然在于 居民对于未来预期不稳定，我们认为本轮房地产的回稳不仅仅需要房地产行业层面 的相关支持性政策的支持，同时也需要宏观经济整体层面的政策支持配合，以稳定预 期。2020年5月14日，中共中央政治局常委会会议首次提出“构建国内国际双循环相 互促进的新发展格局”，当前美国大选尘埃落定，Trump2.0开启，关税等国际贸易政 策不确定加剧，稳定和加力发展国内大循环重要性更加突出，财政政策等宏观经济支 持性政策预计将延续宽松态势，助力稳定预期。房地产行业产业链条长、涉及面广， 稳定房地产行业是稳定发展国内大循环的基础之一，而宏观经济宽松政策的持续出 台有利于改善经济环境、改善居民收入预期，有利于推动住房需求的稳定释放。