房地产行业投资策略报告：多维助力，止跌回稳.pdf

房地产行业投资策略报告：多维助力，止跌回稳。行业核心观点：政策端，9月政治局会议首次提出推动房地产行业“止跌回稳”， 12月政治局会议更明确指出“稳楼市”，均体现了政策端对促进 房地产行业止跌回稳的坚定态度与决心。9月政治局会议+多场国 新办新闻发布会后，多项政策相继推出，高能级城市纷纷响应， 房地产市场初现止跌迹象。我们认为房地产行业的止跌回稳不仅 仅需要行业自身的政策支持，更需要宏观经济政策的全面助力， 以改善购房者预期。展望2025年，我们认为政策端将延续宽松， 12月政治局会议明确提出实施更加积极的财政政策和适度宽松的 货币政策、加强超常规逆周期调节，预计2025年货币政策以及财 政政策空间将进一步打开，居民对未来收入预期将得到改善。房 地产行业方面，预计关于收储、城中村改造、高能级城市需求限 制政策、房企融资支持性政策等均有望进一步优化，助力行业止 跌回稳。需求端，从居民资产配置角度来看，当前股市回暖有望 提升居民财富效应，叠加租金收益率持续抬升、房贷利率等购房 成本下降，购房吸引力抬升，随着居民财富提升，资产配置或向 房产转移。从市场总需求角度来看，我们认为“新房+二手房”成 交量将保持平稳，从结构上来看，受供给约束新房市场在2025年 预计仍将小幅下滑，二手房成交占比仍保持抬升趋势。投资端， 预计在严控土地供应等政策的推动下土地市场将呈现提质降量的 趋势，新开工以及竣工端仍将呈现下滑态势，投资端受土地市场 以及施工端影响预计在2025年仍下滑，但下滑幅度预计将有所收 窄。二级市场投资方面，建议关注①受益于供给侧出清的优质央 国企背景房企；②受益于收储政策的相关个股；③行业止跌回稳 预期下具有困境反转预期的个股的交易性机会。

投资要点：

政策：一揽子支持性政策助力楼市稳定。2024年9月政治局会议明确提出 要促进房地产市场止跌回稳，当前行业政策从供给与需求、增量与存量、短 期与长期等多个维度出台支持性政策助力行业止跌回稳。在9月底以来一揽 子支持性政策推出后，行业信心有所回暖，增量政策持续落地见效，目前收 储、城中村改造、需求端优化政策等仍在落地过程中，政策端对于行业的呵 护与支持仍在持续中，有望进一步推动行业筑底回稳。12月9日中央政治局 会议召开，首次明确提出“稳住楼市股市”，进一步体现政策端对于稳定房 地产行业的强烈诉求。同时宏观经济政策表述超预期，此次会议提出“实施 更加积极有为的宏观政策”、“实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币 政策”、“加强超常规逆周期调节”等，货币政策以及财政政策均有望持续 加大力度，有望改善居民对宏观经济环境预期、改善收入预期，有助于推动 房地产行业需求释放。

需求：“新房+二手房”成交总量预计保持相对稳定。打破不稳定预期 是行业止跌回稳的关键，9月底以来在一揽子支持性政策释放后，抑 制购房需求释放的核心因素正发生积极变化，居民预期有所修复，10 月份房地产行业销售下滑幅度显著收窄。高能级核心城市房价初现止 跌，仍需持续关注后续走势。从居民资产配置角度来看，2024年以来 房价下行压力加大，居民资产收缩，存款利率下调，存量房贷利率调 整政策出台前存量房贷利率处于高位，提前偿债诉求较强，整体表现 为存款和商品房销售两者均同时下降，9月底在一揽子政策推出后， 市场预期改善，存量房贷利率下调抑制居民提前还贷意愿，股市大幅 上行，居民资产负债表有望得到一定修复，进而带动楼市修复。同 时，购房成本持续下降以及租金收益率持续抬升提升楼市吸引力，有 望进一步助力房地产行业筑底，我们测算结果显示预计新房+二手房 成交需求总量保持相对稳定。