如何看待房地产政策方向？

楼市政策推进的速度与力度均超预期，政策态度积极，楼市企稳信号明确。

1.首提“止跌回稳”意义重大

止跌回稳意义重大，政策方向明显转变，对房价的目标首次提及。2024 年 9 月 26 日政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优 化存量、提高质量，回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率。“要 促进房地产市场止跌回稳”是中央层面的首次表述，中央对房地产的指示明确， 要求各地做好稳市场交易和价格的工作。回顾历次政治局会议，此前中央表述主 要集中在保交楼、化风险等重点领域，此次提出的止跌回稳是总量和总价的稳定， 中央层面对房价的目标首次提及。

止跌回稳不仅需要交易量回升，价格企稳更为关键。根据量价关系，通常“量在 价前”，伴随住宅销量的逐步企稳，商品房市场信心随之回暖，房价进而提升。由 商品房销量与房价的历史走势可以看出，商品房量价走势高度一致（二手房价相 对新房房价更能反应市场），由于商品房具备一定金融属性，房价的企稳若不能 持续，则商品房销量的企稳同样较难持续，进而重回“量价齐跌”的螺旋下行通 道。

本轮政策力度不亚于历年楼市拐点政策，政策效果可期。 ①第一轮调整受 2007-2008 年次贷危机影响，2007 年次贷危机在欧美爆发并逐 步蔓延，严重拖累全球经济。在此背景下，2008年货币政策发力，年内降息189BP， 降准 200BP，同时财政发力，推出四万亿救市计划，此外信贷政策辅助配合，存 量房贷 7 折优惠，首付比下调至 2 成。 ②第二轮调整受后危机时期地产政策收紧影响。2013 年国五条出台，严格执行限 购限价政策，同时 2014 年中国经济再度面临下行压力，稳增长诉求凸显。在此 背景下，2014 年下半年开始持续至 2015 年上半年，货币政策端累计降息 150BP， 降准 250BP，并推出三年棚改计划，推出创新型 PSL 工具，释放了近 3 万亿流动 性（2016-2020 年 PSL 累计投放 2.59 万亿），同时全国范围内实行认房不认贷， 全国范围内的限购几乎也全面松绑。 ③最近一轮地产市场调整因 2020 年“三道红线”政策颁布后，融资端开始强调 去杠杆、防风险，部分高杠杆、高负债房企无力偿还债务。2021 年下半年暴雷 企业由中小型企业扩散到大型民企，需求端受企业暴雷以及信贷政策收紧影响也 出现了需求下降的情况，本轮调整大周期开始。在此背景之下，各端政策持续发 力，2024 年内合计降息 60BP，降准 100BP，同时存量房贷预计平均降幅 50BP， 限购几乎全部松绑，2024 年 9 月 26 日政治局会议更是提出了“止跌回稳”的基 调，在此定调下，税费优化迅速落地，后续财政政策在收储与回收闲置用地等方 面发力的空间仍存，效果可期。

2. 限制性政策几乎全部取消，鼓励性购房政策持续出台

一线城市中，广州率先放开限购。当前除了上海、北京、深圳及海南外，其余城 市均完全放开限购，一线城市政策调整空间仍然较大：①目前除了广州完全放开 限购外，其余三个一线城市虽进行了几轮松绑，但现行限购仍较为严格，调整空 间较大；②首套与二套房首付比下限统一调整至 15%，一线城市首套房首付比基 本调整到位，但二套房首付比仍具下调空间，其中上海 25%/京广深 20%，此外房 贷利率相较其他城市也具下行空间；③广州率先实行购房落户，有望向其余一线 城市推广。

利率环境达到历史最宽松水平，且存量房贷统一下调 50BP 左右。9 月 30 日央行 发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，允许满足一定条件的存量房 贷重新约定加点幅度，促进降低存量房贷利率。市场利率定价自律机制同时发布 倡议，各家商业银行原则上应在 2024 年 10 月 31 日前对符合条件的存量房贷开 展批量调整。对于加点幅度高于-30 基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于 -30 个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有），使得利 率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅 0.5 个百分点左右。截至 2024 年 Q3，新增住房贷款加权平均利率达历史最低水平（3.31%，）此外，2024 年内累计下调 5 年期 LPR 60BP，利率环境达到历史最宽松水平。

“以旧换新”城市数量与范围持续扩大。截至 12 月 15 日，全国已有超百城陆续 推出住房“以旧换新”政策，与此同时，各地推出包括“国企收旧换新”“中介优 先卖”“发放购房补贴”等多种模式。以上海为例，5 月 3 日，上海市房地产行业 协会和房地产经纪行业联合倡议在上海发起商品住房“以旧换新”活动，首批参 加倡议的项目 20 余个，随后二批次再扩张。

落户限制逐渐放松，更多城市将恢复购房落户。24 年 5 月后，武汉、杭州、合肥 等多个核心城市陆续恢复购房落户政策，随着佛山、南京、合肥这些分别位于“珠 三角”和“长三角”的核心城市落地相关“鼓励购房”政策，同区域的其他核心 城市有望跟进。且国务院 7 月 31 日印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略 五年行动计划》，提出需全面落实城区常住人口 300 万以下城市取消落户限制要 求，全面放宽城区常住人口 300 万至 500 万城市落户条件，在此要求之下，落户 限制逐渐放松，更多城市将恢复购房落户。

购房补贴获财政政策不断支持。2023 年来，多地出台了力度不等的购房补贴政策， 具体可分为 3 类：①按购房价的一定比例给予现金补贴或者消费券；②给予契税 补贴；③按房屋面积给予补贴；④按人才层次给予补贴。但从已落地财政补贴政 策的城市来看，补贴力度仍有较大提升空间，同时部分城市的人才补贴门槛较高， 财政政策有望在购房补贴部分发力。

3.税费优化正式落地，一线城市取消普宅标准

11 月 13 日，1%契税税率优惠面积标准由 90 平方米提高到 140 平方米。11 月 13 日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发 展有关税收政策的公告》。在契税方面，公告明确将现行享受 1%低税率优惠的面 积标准由 90 平方米提高到 140 平方米，并明确北京、上海、广州、深圳 4 个城 市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围 内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过 140 平方米的， 统一按 1%的税率缴纳契税。 11 月 18 日开始，一线城市陆续取消普通住宅标准。原先一线城市非普通住宅契 税为 3%，11 月 18 日开始一线城市陆续取消普通住宅标准，适用与全国统一的个 人购房契税优惠政策，即对个人购买家庭唯一住房，面积为140平方米及以下的， 减按 1%的税率征收契税；面积为 140 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契税。 对个人购买家庭第二套住房，面积为 140 平方米及以下的，减按 1%的税率征收契 税；面积为 140 平方米以上的，减按 2%的税率征收契税。举例来说，对于认购 1000 万总价的住房来说，新政前契税最高需 30 万，新政后最低可为 10 万，即 直接减少 20 万。

4.收储存量房加速推进，资金支持不断加大

5 月 17 日，央行设立 3000 亿保障房再贷款，资金端支持“收储”工作进行时。 同日，央行将设立 3000 亿保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收 购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。再贷款规模 3000 亿 元，利率 1.75%，期限 1 年，可展期 4 次，发放对象包括 21 家全国性银行。银行 可按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收 购已建成未出售商品房，用作保障性住房。

9 月央行再次加码支持收储政策，3000 亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持 比例将由 60%提高至 100%。5 月 17 日房地产工作会议明确“收储”为“去库存” 的可行方法之一。此后，中央频繁强调支持收储工作的开展，9 月 24 日，央行再 次加码支持收储政策，此前创设的 3000 亿元保障性住房再贷款中的央行资金支 持比例将由 60%提高至 100%。 10 月收储再获资金工具支持，专项债被明确用于收储存量房。10 月 12 日，国务 院新闻办公室举行“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”新闻 发布会。会上，财政部部长蓝佛安明确指出，将叠加运用地方政府专项债券、专 项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。明确提及用好专项债 券来收购存量商品房用作各地的保障性住房，支持地方更多通过消化存量房的方 式来筹集保障性住房的房源。