房地产市场销量、价格、融资、投资与库存分析

2024 年，一至三季度房地产开发贷款余额处于 13.7 万亿元附近，连续三个季 度保持高位。

1.销量：整体缩量，销售同比边际改善明显

（1）销售面积和销售金额方面，2021 年，房地产销售面积达到 17.9 亿平方米 的历史高位后，由于供求关系发生重大变化，销售总量连续三年收缩，2024 年 1-11 月，房地产销售面积 8.6 亿平方米，相当于 2011 年 1-11 月的累计水平（8.9 亿平方米）；销售金额 8.5 万亿元，为 2015 年 1-11 月到 2016 年 1-11 月的平 均水平。 通过 5·17 和 9·26 两轮一揽子新政，销售面积和销售金额累计同比从 2024 年 5 月开始跌幅逐月收窄，11 月份新建商品房销售情况进一步改善，乐观预计全 年销售面积约为 9.5 亿平方米，随着市场信心的修复，预计 2025 年销售跌幅将 继续边际改善，乐观估计累计同比为-5%水平，中性估计为-8%水平。

（2）新房销售方面，第一轮政策有一个脉冲式上涨，“止跌回稳”刺激力度更 大。5·17 新政后，2024 年 7 月销量环比增加 73.4%，但持续性不强。“止跌 回稳”系列政策以来，9 月、10 月、11 月连续 3 个月新房成交面积稳步回升。 从周度数据看，5·17 新政后，新建商品房交易从第 25 周（6.17-6.23）开始超 过 2023 年同期；“止跌回稳”定调宣布后，第 39 周（9.22-9.29）至第 44 周 （10.27-11.3）超过 2022 年、2023 年同期周度数据。11 月中旬以来，新房销售 周度数据达到 2021 年的高点。

（3）二手房销售方面，头部典型城市对政策敏感性高，拉动力较强。2024 年 5·17 以来，16 个头部典型城市成交套数在 5 月份超过 2021 年、接近 2023 年水平，政策反应较为灵敏。9 月-11 月，四城成交套数均超过前三年同期水平， “止跌回稳”政策对一线四城拉动力更为明显。

（4）期房和现房：现房需求强劲，将成为大势所趋。从 2021 年 11 月起，现 房销售的累计同比增速超过期房。从统计数据看，现房销售已连续 20 个统计 月同比两位数正增长，期房销售则连续 31 个统计月同比为负。2024 年以来， 新房和现房累计同比剪刀差平均达到了 52 百分点。截至目前，全国多省市发 布了推进现房销售的相关政策或细则，考虑风险因素及购房者预期，现房销售 将成为大势所趋。预计 2025 年将是现房销售试点的高峰期，但期房销售和现 房销售仍将并行一段时间。

我们从年度、月度和周度三个维度分析销售情况。从年度数据看，当前销售面 积大致维持在 2021 年高位的一半水平、9.5 亿平方米附近；从月度数据看，30 个大中城市销量连续三个月稳步增长；从周度数据看，“止跌回稳”定调后， 多周达到或超过 2022 年、2023 年同期销量水平。同时，现房销售更能满足消 费者预期。城市方面，头部典型城市对政策敏感性高，“止跌回稳”带动一线 “领头羊”效应明显。判断新房销售还是二手房销售为先行指标，建议依据两 者销量孰高选择，二手房销售更大的，选择二手房销量为监测先行指标，反之 亦然。

2.房价：寻底期间，核心城市抗压性

1.核心城市价格韧性更大。从价格指数相对数看，新房、二手房价格指数从高 点下降 16-18%左右（全国平均水平），2024 年 11 月新房、二手房价格指数分 别为-6.10 和-8.50，出现跌幅收窄迹象。从城市价格增长个数看，国家统计局 70 个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨的城市比上月增加 10 个，二 手住宅环比上涨的城市比上月增加 2 个。住建部网签数据，截至目前，2024 年 全国二手房交易网签面积同比实现正增长。

从房价绝对数看，中指院 70 大中城市新房平均价格从高点（2023 年 6 月 18041 元/平方米）下降到 2024 年 10 月（15840 元/平方米），降幅 13.9%。二手房出 现了两轮高点，走势与新房相似，调整更深。十大城市二手房平均房价从 2022 年 4 月最高点 36239 元/平方米下降到 2024 年 10 月最低点 32250 元/平方米，降幅为 12.3%，核心城市比 70 大中城市房价在行业下行期韧性更高。同时需要 注意，较之十大城市二手房平均价格，70 大中城市新房平均价格的拐点出现。

3. 融资：房地产开发贷和个人按揭贷款保持平稳

2024 年，一至三季度房地产开发贷款余额处于 13.7 万亿元附近，连续三个季 度保持高位。三季度同比增长略有收窄，9 月末“止跌回稳”或对四季度房地 产开发贷款有促进作用。

从资金来源看，国内贷款和个人按揭贷款是房地产资金来源的重要部分。国内 贷款累计同比连续两年保持平稳，个人按揭贷款从今年一季度开始特别是 5·17、9·26 的政策支持下，呈现稳步回升。

4.4投资和库存：传导链条末端，但租金回报出现转向

1、投资低：开发投资连续 37 个月为负，还在寻底期间。2024 年 1-11 月，全国房地产开发投资完成额累计同比下降 10.4%，比上月下 降了 0.1 个百分点，还未完全企稳。竣工面积在“白名单”的深入推进下，降 幅有所收窄。

2、租金回报率：与国债收益率相交，出现拐点迹象。我们选取中指 50 个典型城市租售比（租金回报率）与 10 年期、15 年期、30 年 期国债收益率分别进行对比。2024 年 8 月，50 个典型城市租金回报率为 2.22%， 超过 10 年国债收益率；9 月为 2.23%，超过 15 年国债收益率，并触碰到了 30 年国债收益率；10 月仍然高于 10 年、15 年期国债收益率，并与 30 年国债收 益率（2.34%）较为接近。 一线四城由于城市职能、区位、资源优势等，价格基数高，价格较为坚挺，租 金回报率常年低于其他城市。因此，我们选择与 5 年期存款利率（整存整取） 进行对比。2024 年 10 月二者出现相交。从租金回报率看，资产价值处在低位， 并出现向好迹象。

3、库存：处在历史高位，两轮政策刺激去库存速度加快。投资是供给端新增部分，存量方面主要看待售库存。2024 年一季度，全国商品 房待售面积为 7.48 亿平方米，商品住宅待售面积 4.05 亿平方米，同比分别增 长 15.6%和 23.8%，超过或接近 2016 年历史高位。随着 5·17 新政推出，国常 会上明确提出“去库存”，各地限制性措施的接连放开，商品房和商品住宅待售面积呈下降趋势，但待售面积累计同比增幅还在收窄，去库存节奏放缓。值 得注意的是，从上一轮历史高位（2016 年 2 月）到库存低位（2019 年 11 月） 经过了近四年的时间。

广义口径的库存不但包括已建成待售的新房面积，还应包括存量二手房库存情 况。二手房挂牌量指数能较好反映出当前二手房库存情况。指标基期 100，时 间设定为 2014 年 12 月 29 日。2021 年 8 月-10 月，各量级城市二手房挂牌量 指数达到最高，分别为 231.38、192.00 和 180.89。此后出现分化，一线城市二 手房挂牌量指数持续了近两年的高位，在 2023 年 3 月再次达到 230.71 的高位， 二、三线城市进入抛物线右侧下降通道。

总结来看，一是新房和二手房整体库存均处在高位，二是新房和二手房存在一 定的此消彼长趋势；三是今年以来，各地政策发挥积极作用，新房库存和二手 房库存降幅节奏趋于一致，且出现双降的向好迹象，2025 年有望延续这一向好 趋势。