房地产市场形势与政策建议有哪些？

房地产行业“止跌回稳”对化解行业风险、推动经济高质量 发展意义重大。

1. “止跌回稳”面临的内外部形势

1.1 国民经济支柱产业的再讨论

2003 年发布的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中，首次提 出“房地产业是国民经济的支柱产业”。此后，经过十几年的市场化发展，房 地产业逐步巩固了其支柱产业地位。2023 年 7 月 24 日，中央政治局会议提出 “要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化 的新形势，适时调整优化房地产政策”的重大判断后，房地产行业作为“国民 经济支柱产业”地位再次引发热议，再次形成共识。 房地产产业链条长、涉及面广，对国民经济具有重要影响，与中国经济深度关 联，也与广大人民群众生活息息相关。数据显示，涉房贷款占银行信贷比重的 40%、房地产业相关收入占地方综合财力的 50%、房地产占城镇居民资产 60%， 即使在房地产行业深度调整后，相关数据仍占 GDP 较大比重。2024 年前三季 度，全国新建商品房销售额 6.88 万亿元，房地产开发投资完成额 7.86 万亿元； 三季度末，房地产开发贷款余额 13.79 万亿元。三者分别占前三季度国内生产 总值的 7.24%、8.27%和 14.5%。

1.2 供需两端内生动力发生变化

供求关系发生重大变化是当前房地产行业面临的核心问题。供给方面，现阶段 住宅总量已基本满足需求。据国家统计局《中国人口普查年鉴-2020》数据，中 国家庭户人均居住面积达到 41.76 平方米，平均每户居住面积达到 111.18 平 方米，其中城市家庭人均居住面积为 36.52 平方米，人均住房间数达 1.14 间。 需求方面，一是人口红利逐步消退。当前，我国人口自然增长率连续两年为负， 未来新增置业需求受人口收缩影响。二是城镇化增速逐步放缓。国家统计局数 据显示，2023 年我国城镇化率为 66.16%，边际增长趋缓，但户籍城镇化率不 到 50%，仍有一定增长空间。三是居民杠杆率处于相对高位。截至 2024 年 9 月末，我国居民部门杠杆率 61.3%，虽然低于发达经济体居民部门平均杠杆率 （73.3%），但接近 G20 国家的平均水平（62.2%）。四是市场预期发生变化。 整体看，目前房地产业还处在“供需失衡”的状态，需要及时调整、激发内生 动力，尽快止跌回稳。

1.3 拉动经济三驾马车面临挑战

从出口看，受美国贸易保护主义影响，面临较大冲击。特朗普首轮执政期间， 美国对中国加征关税涉及价值约 3800 亿美元商品（占 2018 年美国对中国进口 金额 68.7%），包括资本品、中间品和必需消费品，一共加征 800 亿美元的关 税，严重影响中美贸易。2024 年，美国对中出口金额中的占比缩减至 14.81%。 2025 年 1 月，特朗普正式上台执政后，若对中国商品全额征收 60%高额关税， 将影响 24 万亿元（2023 年出口金额）6%左右，占中国 GDP（2023 年）1.1%， 即使近年来我国加快扩大非美国市场的“出海”步伐以及加速产业链重塑和升 级，对出口部门的冲击仍不容小觑。

从消费看，存量房贷利率释放资金对消费有显著拉动。2022 年 12 月疫情放开 后，消费出现明显复苏，最终消费支出占 GDP 累计同比贡献率在 2023 年 9 月 达到 83.5%的峰值，随后呈现抛物线右侧下降趋势。2024 年 9 月占比为 49.9%， 缩减较大，但仍是三驾马车的主要动力因素。2024 年 1-11 月，社会消费品零 售累计同比 3.5%，处在温和复苏阶段，但比上半年有所回落。2024 年 9 月 24 日，人民银行、国家金融监管总局、住建部三部门联合开启第二轮存量房贷利 率下调，预计到 2025 年全国存量房贷利率平均下调约 85-110 个基点，力度较 2023 年覆盖面更广，惠及 5000 万户家庭，每年为存量房贷家庭节约支出 1500 亿元。与此同时，2024 年以“居”和“行”为主的两轮“以旧换新”政策出台， 对房地产下游产业链为主的家居、家电、家装的刺激较强。

从投资看，房地产投资是固定资产投资的主要拖累因素。2024 年 1-11 月，固 定资产投资完成额累计同比 3.30%。其中，制造业和基础设施建设是固定资产 的主要拉动行业，制造业投资累计同比 9.30%，基础设施建设投资累计同比 9.39%，而房地产业累计同比-10.40%，还未止跌，是主要拖累因素。

2.政策展望与建议

信心比黄金重要。房地产行业“止跌回稳”对化解行业风险、推动经济高质量 发展意义重大。2024 年 12 月召开的中央经济工作会议提出，“持续用力推动 房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性 住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推 进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制 度”。围绕落实中央工作会议精神，2025 年的房地产市场政策在五个方面存在 发力空间。

树信心，继续强化市场预期引导，落实好增量和存量一 揽子政策

一是加大税收抵扣力度。香港贷款买楼收租的业主、租楼的租客都可以扣税， 例如对按揭业主，总收入扣除贷款利息部分，每年上限为 10 万港币，扣除年限最长为 20 年。二是做好 2025 年 LPR 重定价后存量房贷利率的分批下调。 降低存量房贷利率作为可支配收入的一部分，对拉动消费有较大推动力。三是 减少交易环节税费，可考虑进一步降低中介交易费用。四是加大购房补贴、加 快房票安置等措施，与房地产下游供应链，如与家电“以旧换新”或买房送装 修等消费活动形成联动；五是研究出台如新市民首次置业及多孩家庭等重点人 群购房的专项支持政策。

强组织，从制度层面优化和提升行业的运转效率

一是从预售制向限售制逐步过渡。现房销售已成大势所趋，但也需要注意，现 房与期房销售会并行一段时间，不会搞“一刀切”；清晰认定权责，在定金交 付但未过户前，交易风险由开发商承担；增强预售资金监管力度。二是参考欧、 美、新等国经验，可研究组建住房平准基金或住房政策性银行，承担起收储、 化债等职能，且相关职能可下放到系统性重要银行和部分城商行。需求侧对在 建已售未交付的购房者有一定的政策或资金支持，确保需求源头上能“住上 房”；供给侧化解行业债务风险，为企业注入新增资金，盘活项目，供需两端 共同促进保交房。三是二十届三中全会提到落实好防范化解房地产等重点领域 风险的各项举措“制定金融法”“筑牢有效防控系统性风险的金融稳定保障体 系”，未来 5 年是化解三大领域金融风险的重要时期。

活资金，用好用足资金端政策，促进加快保交房、保民 生

一是加快收储力度，财政部已允许专项债券用于土地储备，合理定价，妥善处 理债权债务关系，合理安排项目范围，并及时安排专项债券的发行和支出。2025 年批量收购在建已建可售房源的政策细节将出台。二是 2024 年底“白名单” 项目贷款审批通过金额超过 4 万亿元。2025 年，预计“白名单”在供给端将继 续发挥重要作用。

促更新，继续深入推进城市更新改造，改善民生，提升 人民的幸福感、获得感和归属感

一是建立商品房和保障房双轨制，要把保障性住房建设成“好房子”，同时还 要想办法把老房子改造成“好房子”。二是重启货币化安置，引导金融机构积 极参与城市更新改造，通过政府的引导和资金支持，让首批 100 万套城中村住 宅和危旧房得到妥善改善。三是鼓励商业银行加大银团合作和并购等贷款的支 持力度。

创产品，运用好金融手段，联动好资本市场

一是针对当前房地产资产价值超跌，优质资产与资金不匹配等问题，组织 AMC 对相关资产进行评估后，通过公募 REITs 等形式引入资金进行盘活。二是创新 产品支持资本市场，2024 年的证券、基金、保险公司互换便利和设立股票回购、 增持专项再贷款，在 2025 年将逐步落地。三是在收储中出现大量土地并购机 会，可出台土地并购贷款相关配套政策，形成“地方专项债+银行并购贷款”的 形式，用好金融手段。四是优化房企集团融资支持，根据企业类型、规模、风 险、财务、业务成长性、多元性等多维度分析，对于经营稳健但流动性面临压 力的房企，由地方政府或监管机构协调金融机构统一行动，在集团层面给予发 债融资支持；2024 年 7 月发布的《关于支持优质企业借用中长期外债促进实体 经济高质量发展的通知》，引导金融机构持续做好优质企业外债融资的支持和 服务。