房地产行业供需两端情况如何？

救市政策缓解供需失衡，量价调整至合理区间。

1.供需失衡基本缓解，量价调整至合理区间

考虑到房地产行业基于人口发展，受到土地资源的约束且受政策影响，其运行存在周期性波动。当 下地产尚处于周期向下调整的阶段，实现“止跌回稳”还需满足一定条件。 一方面从房地产行业自身的周期性规律出发，走出萧条需要市场下行风险基本释放完毕，这需 要时间，空间上也需要调整至合理位置。房地产不同于一般商品和服务，其筹备、开发、建设 到销售耗时不短，行业收缩至扩张的时间跨度往往也较长。根据库兹涅茨周期理论，建筑业经 历一轮周期性波动需要15-25年，平均长度在20年左右。 梳理海内外经验也可以发现，房地产见顶到触底并不是个一蹴而就的过程，其中大型房价泡沫 的探底节奏更为缓慢。

房地产投资的预期收益及成本之间的差距尚待弥合。 国内租售比及租金回报率依旧处于低位水平。根据诸葛数据研究中心，2024上半年国内重点50城 平均租售比为1：590，租金与房价的偏离程度持续缩小，但与国际合理区间相比，当前租售比水 平仍偏低，房价与租金的偏离仍有修正空间。今年上半年的租金回报率虽然创下了2019年以来的 新高，但改善幅度有限，仅较2023年上升0.07个百分点。

相对较低的租售比及租金回报率对房地产投资存在限制性影响，这可以从两方面去理解： 一是地产投资的预期收益较难覆盖成本，尽管今年上半年租金回报率出现了积极的边际变化，地 产投资的预期收益有初步改善，但仍低于代表预期成本的房贷利率；二是目前买房收租并不具备 明显的选择优势，尤其是与十年期国债收益率相比，特别是一些一线城市和强二级城市，租金回 报率相对更低，还未达到2%的水平。

2.救市政策继续推出稳定市场波动

政策同样是地产周期波动的重要驱动因素，在全球房地产的牛熊轮动中，不乏政策收紧导致的泡沫 破灭，市场触底回升同样也离不开积极政策的推动，方向上往往涉及宽松货币与扩张财政政策的联 动，当传统常规政策效用有限，超常规政策便成为政府干预的关键抓手。

美国：政策干预迅速有力，市场快速调整。2006年房价开始见顶回落，后地产风险蔓延至金融 市场并外溢形成全球危机，对此美国政府积极果断在居民纾困以及刺激经济方面展开救助。一 则通过降低利率、削减贷款额、鼓励再融资、延长贷款期限等方式减轻居民还款压力，二则执 行宽松货币政策，提供流动性，官方创设新融资工具、推出非常规的量化宽松措施，三则财政 方面通过为抵押贷款借款家庭再融资提供税收豁免、资助“两房”、救助不良资产、增加实体 经济领域政府开支等方式来托底经济。最房地产市场于2011年末开始回升。

日本：危机中后期超常规政策才推出，恢复时间相对漫长。上世纪90年代初日本地产泡沫破灭， 危机初期政策由紧至松转向节奏较为犹豫，中后期政府救市决心有所增强，90年代末起零利率、 量化宽松、不良资产处置等措施不断推出，名义房价于2012年走出周期底部。