房地产行业供需及核心指标情况如何？

政策组合拳出台后，市场景气度显著回升。

1.供需两端政策齐出，推动行业止跌回稳

 供求关系转向，支持性政策持续加码

供求关系发生重大变化，支持性政策持续出台，促进房地产市场止跌回稳。2021 年下半年以来房地产销售 增速转负，2023 年 7 月，中央政治局会议提出我国房地产市场供求关系发生重大变化，要调整优化房地产政策， 此后支持性政策持续出台。2024 年 4 月，中央政治局会议提出要研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施， 去库存成为后续政策发力的方向之一，政策围绕供需两端持续推出。9 月，中央政治局会议首提促进房地产市场 止跌回稳，并提出要继续调整住房限购政策，此后一线城市相继优化限购。政策组合拳齐发力，推动房地产市 场止跌回稳。

用足用好政策工具箱，央地齐发力，相关政策持续出台。自 9 月 26 日政治局会议提出要促进房地产市场止 跌回稳后，中央和地方层面政策持续出台。10 月财政部表示支持专项债用于收储，住建部表示城市政府要调整 或取消各类限制性措施，并提出要通过货币化安置方式新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造，央行则将 5 年期以上 LPR 下调 25bp，11 月财政部表示将加大财政逆周期调节力度，未来五年增加 10 万亿地方化债资源， 并对住房交易契税、增值税、土地增值税作出调整。同时各城市积极响应中央号召，优化房地产政策，10 月天 津取消限购，当前仅北京、上海、深圳保留有限购政策，此外杭州、青岛、大连等城市将首套、二套房首付比例 统一调整为 15%，降低购房者负担。央地在供需两端政策方面齐齐发力，激活购房需求，稳定房地产市场。

 政策出台后，房地产市场景气度显著提升

9 月 26 日政治局会议后，包括一线城市放松限购在内的系列政 策陆续推出，10 月楼市活跃度显著提高。根据我们的统计，10 月重点 40 城新房成交 1158 万方，环比上升 40.5%， 同比上升 5.0%，重点 13 城二手房成交 724 万方，环比上升 26.2%，同比上升 23.8%。从百强房企销售情况来 看，10 月百强房企全口径销售金额 4654 亿元，环比上升 70.1%，同比上升 4.9%。政策支持下，市场景气度显 著提升。

2.核心城市有望率先回稳，预计 2025 年核心指标降幅收窄

 核心城市需求相对强劲，市场有望率先回稳

核心城市销售有望率先企稳。2024 年前 10 月，重点 40 城新房销售面积 9059 万方，同比下滑 28.2%，其中 一、二、三线城市分别同比下滑 21.0% 、34.4% 、21.1%，一线城市表现较佳。重点 13 城二手房销售面积 6270 万方，同比上升 3.9%，其中一、二线城市分别同比上升 12.9% 、5.2%，三线城市同比下滑 14.7%。核心城市市 场基本面较佳，购房需求相对强劲，如北京、深圳、杭州前 10 月二手房成交面积分别同比上升 4.1%、54. 2% 、 18.1%，已同比转正，核心城市有望率先回稳。

 2025 年销售降幅有望收窄，竣工或将更有韧性

预计 2025 年商品房销售面积同比下滑 8.3%。2024 年前 9 月商品房销售面积 7.0 亿平，同比下滑 17.1%， 根据前 9 月销售历史占比，结合今年四季度政策支持下销售的复苏，我们预测 2024 年全国商品房销售面积 9. 8 亿方，同比下滑 12.1%。根据克而瑞重点 80 城的可售和销售数据，我们分别计算一二三线城市的去化率水平， 通过计算 2025 年的可售去化率，我们计算 80 城中一二三线城市 2025 年销售分别同比下滑 3.5%、17.5%、7.2%， 假设全国三四线城市销售下滑幅度同样为 7.2%，计算得出全国 2025 年销售面积同比下滑 8.3%，为 9.0 亿方。

预计 2025 年新开工面积同比下滑 17.9%。开工销售比可以反映房企在当前销售情况下的开工意愿，2019 年 之后开工销售比呈现下滑趋势，2023 年为 85.4%，较上年下滑 3.4 个百分点。2024 年前 9 月新开工面积 5. 6 亿 方，同比下滑 22.3%，根据前 9 月开工历史占比情况，我们预测 2024 年新开工面积 7.5 亿方，同比下滑 21.3%， 全年开工销售比为 76.4%，较上年下滑 9.0 个百分点。当前销售仍未见底，但政策支持下高能级城市有望率先企 稳，我们预测 2025 年开工销售比下滑 8.0 个百分点至 68.4%，则全年新开工面积为 6.2 亿方，同比下滑 17. 9% 。

预计 2025 年竣工面积同比下滑 7.7%。2019 年以来房地产竣工率在 10%左右波动，相对稳定，竣工面积更 多受施工面积下滑影响。2024 年前 9 月竣工面积 3.7 亿方，同比下滑 24.4%，根据历史占比情况，我们预计 2024 年全年竣工面积 7.5 亿方，同比下滑 24.4%。根据前期测算 2024 年四季度开竣工面积，得出 2024 年末施工面积 7.0 亿方，全年竣工率为 9.0%。2025 年由于保交楼力度加大，竣工率有望提升，预计为 10%，则全年竣工面积 为 7.0 亿方，同比下滑 7.7%。

预计 2025 年房地产开发投资额同比下滑 10.7%。房地产开发投资额由土地购置费和工程款两部分构成。 2024 年前 9 月土地购置费 2.9 万亿元，同比下滑 6.9%，四季度房企拿地力度有望加大，预计全年土地购置费同 比下滑 5%至 3.7 万亿元，同时由于 PPI 承压，工程款平均造价呈下滑趋势，预计 2024 年下滑 3%，全年工程款 为 6.1 万亿元，则 2024 年房地产开发投资额 9.8 万亿元，同比下滑 11.9%。2025 年预计房企拿地持续向高能级 城市聚集，同时 PPI 下滑压力暂未消除，预计 2025 年土地购置费同比下滑 10%，工程款平均造价同比下滑 3%， 则房地产开发投资额为 8.7 万亿元，同比下滑 10.7%。