房地产行业政策效果如何？

目标止跌回稳，政策持续推进，基本面修复中。

1、中央政策持续加码，体现止跌回稳决心

今年 9 月，中央政治局会议重新聚焦经济主题，其中首次提出要促进房地产“止跌回 稳”。9 月以来，中央各部委通力协作，持续出台一系列支持经济及房地产的财政政策、货 币政策、地产政策，形成政策组合拳，体现中央坚定支持地产“止跌回稳”的决心及行动。 若地产不企稳，则政策将持续发力。

近两月政策出台频率加速。自 9 月 24 日金融三部委新闻发布会以来，9 月、10 月政 策密集释放。根据中指院，今年以来已有超 300 省市出台约 700 条政策，政策环境超上一 轮周期最宽松阶段。 政策方向上，从此前的取消“四限”进一步延伸到商转公&公积金充首付、购房落户 &购房补贴、房票安置、收储存量房、以旧换新、取消普宅及非普宅标准等。

本轮政策力度为近几轮最大。自 5 月 17 日央行与金管总局将首二套最低首付比例分 别降至 15%/25%后，仅 4 个月后，9 月 24 日金融三部委新闻发布会又将二套房最低首付比 例降至 15%，为历史最低水平，大幅降低购房门槛。

根据央行，2024Q3 新发放个人住房贷款加权平均利率已降至 3.31%。根据光明网，10 月随着五年期以上 LPR 下调 25bp，新发放房贷利率降至 3.15%左右，再创历史新低，大幅 降低购房按揭负担。

2、本轮政策效果持续时间最长

自 9 月 24 日金融三部委新闻发布会、9 月 26 日政治局会议后，四大一线城市积极响 应，先后于 9 月 29 日、9 月 30 日出台楼市新政，其中北京、上海、深圳降低首付比例及 社保年限要求，放宽外围限购套数，促进需求的释放；广州取消全域限购。 一线城市本轮政策放松较前几轮力度更大，持续时间更久。从二手房高频成交来看， 23 年以来的过往几轮通常在政策出台后 4 周左右二手房成交转而下行，政策效果趋于消 散。而本轮政策出台后，北上深二手房成交快速起量且持续时间长，政策出台后第二周 10 月日至 10 月 13 日（第一周国庆期间备案数据低），北上深二手房成交套数分别为 4463/6412/1463 套，同比+49%/+57%/+58%；政策出台后第七周 11 月 11 日至 11 月 17 日， 北上深二手房成交套数分别为 3452/6191/1676 套，同比+22%/+73%/+119%，因此二手成交 仍处相对于高位，短期效果显著。 我们认为一线城市具有较强的示范效应，若一线能够持续释放企稳的积极信号，则能 够提振市场信心，或有望向二线城市蔓延，加快更多城市逐步企稳的进程。

从更前端的带看数据来看，根据贝壳，一线城市北上广深及重点二线城市成都杭州苏 州的带看人数在国庆节期间冲上高位，10 月北京/上海/成都/深圳/广州/杭州/苏州的日 均看房人数分别为 8840/6544/6872/1712/2523/2481/2890 人，而 11 月 1-19 日的日均看 房人数分别为 8557/7129/7426/1764/2529/2650/2965 人，相对 10 月的变动幅度分别为3%/+9%/+8%/+3%/+0.2%/+7%/+3%。

3、新政效果显现，10 月销售规模降幅大幅收窄，房价降幅收窄

从销售规模来看，9 月末系列新政的效果主要在 10 月集中体现，带动 10 月单月销售 表现大幅收窄，1-10 月累计销售降幅进一步收窄。 1-10 月累计看，全国商品房销售面积同比-15.8%，较 1-9 月的-17.1%收窄 1.3pct； 全国商品房销售金额同比-20.9%，较 1-9 月的-22.7%收窄 1.8pct。 10 月单月看，全国商品房销售面积同比-1.6%，较 9 月单月的-11.0%大幅收窄；全国 商品房销售金额同比-1.0%，较 9 月单月的-16.3%大幅收窄。（涉及追溯调整）

从销售价格来看，9 月末以来的系列新政能够提振市场情绪，伴随销售的放量，10 月 一二手房的价格亦得到支撑，环比降幅明显改善，甚至一线城市的二手房价格转涨。 一线新房销售价格环比下降 0.2%，降幅比上月收窄 0.3pct。其中，上海和深圳分别 上涨 0.3%和 0.1%，北京和广州均下降 0.7%。一线二手房销售价格环比由上月下降 1.2%转 为上涨 0.4%，为近 13 个月以来首次转涨。 二线新房销售价格环比下降 0.5%，降幅比上月收窄 0.2pct；二手房环比下降 0.4%， 降幅收窄 0.5pct。 三线新房销售价格环比下降 0.5%，降幅比上月收窄 0.2pct；二手房环比下降 0.6%， 降幅收窄 0.3pct。

新开工、开发投资等指标仍处于低位，等待后续修复。目前新政落地时间较短，房企 普遍采取以销定投的策略，尚未开始恢复较高的拿地强度，因此后续传导到新开工、开发 投资等指标的回升仍需要一定的周期。竣工为滞后指标，主要受前两三年拿地影响，受新 政影响小。到位资金主要取决于首付比例、银行放款速度及政策对地产的融资支持力度。 1-10 月累计看，开发投资额同比-10.3%，新开工面积同比-22.6%，降幅仍在扩大。竣 工面积同比-23.9%，到位资金同比-19.2%，降幅小幅收敛。 10 月单月看，开发投资额同比-12.3%，新开工面积同比-26.7%，降幅仍在扩大。竣工 面积同比-20.1% ，到位资金同比-10.8%，降幅收窄。（涉及追溯调整）