房地产行业整体及企业业绩表现分析

收入规模下降，利润率承压，减值节奏提前。

根据公司三季报，24年前三季度32家板块房企实现营业收入1.00万亿元，同比 下降21.9%，降幅较23年全年扩大20.4pct，其中Q3单季度实现营业收入3128亿元， 同比下降25.7%，降幅较Q2小幅收窄1.2pct。24年竣工结算进度进一步放缓，收入 规模也相应下降。

未来可结算资源来看，截至24年三季度末，板块房企账面预售账款为1.72万亿 元，对23年营业收入覆盖倍数降至0.8x，若按24年前三季度降幅对营收规模进行调 整则覆盖倍数为1.0x。总体来看，受市场长期维持低景气、开工销售规模收缩影响， 公司在手可结算资源持续消耗，未来收入规模压力或持续增大。

业绩方面，24年前三季度板块房企实现归母净亏损217亿元，23年同期则为净 盈利53亿元，板块首次出现亏损。单季度来看，24Q3板块房企归母净亏损84亿元， 较24Q2少亏43亿元，23Q3则为净盈利28亿元，23Q4以来板块连续四个季度处于净 亏损状态，累计亏损规模达528亿元，利润率下降、费用率上升、减值持续计提是板 块亏损的主要原因，而明股实债、母公司控股业务亏损等因素使得板块净利润亏损 的情况下少数股东损益依然为正，进一步加大归母净亏损幅度。

利润率方面，24年前三季度板块整体毛利率、扣税毛利率分别为14.0%、11.0%， 同比均下降3.0pct，其中24Q3整体毛利率、扣税毛利率分别为13.5%、10.0%，同 比分别下降2.1pct、2.7pct，较24年上半年毛利率水平也有进一步下降，扣税利润率 再次创历史新低，前期低毛利及减值项目进入结算周期，房地产行业毛利率持续下 行，较大程度上影响板块整体的盈利能力。

费用率方面，24年前三季度板块房企销售管理费用率、财务费用率分别为5.8%、 4.3%，同比分别上升0.5pct、1.3pct，其中24Q3单季度销管费用率、财务费用率分 别为6.5%、4.6%，同比分别上升0.7pct、1.5pct，受市场景气度急速转冷影响，环 比24Q2也分别有1.5pct、1.0pct。低景气下房企部分项目不得不选择渠道分销等方 式加强销售及现金回流，营销相关费用流出规模增大。而虽然24年初以来城市房地 产融资协调机制、经营性物业贷等相关融资政策持续落地，但整体资金环境依然出 于净流出状态，于弱信用及民营企业融资依然难度大、成本高，财务费用率自21年 以来持续上行。 表外项目来看，24年前三季度板块房企合联营投资收益为51.3亿元，同比下降 26.3%，规模仅为20年规模高峰的16%，其中24Q3单季度收益1.1亿元，同比下降 93.1%，市场压力对表内外项目均造成影响，利润贡献能力明显减弱。

此外，对板块盈利能力造成最大影响的科目是资产减值，房价持续下行对企业 在手资产预计销售价格及速度均产生影响，并影响资产实际价值。24年前三季度板 块房企确认资产减值损失224亿元，同比增长79%，其中Q1/Q2/Q3分别确认减值17 亿元、130亿元、78亿元，同比分别增长83%、165%、16%。此前房企通常在四季 度进行资产减值压力测试，但24年房企减值节奏明显前置，二三季度减值规模显著 增大，当前房价仍未企稳，24Q4或仍面对较大减值压力，对业绩造成拖累。 综合利润率、费用率及其他科目影响，24年前三季度板块房企净利率、归母净 利率分别为-1.5%、-2.2%，同比由正转负下降5.7pct、5.0pct，其中24Q3净利率、 归母净利率分别为-2.2%、-2.7%，利润折损幅度较24年上半年进一步加深。当前房 企高价地结算尚未进入尾声、市场量价仍未明确企稳，未来一段时间利润率仍存在 下降可能，叠加减值压力，收入业绩规模仍将持续承压。

分企业类型来看，24年前三季度各类型房企普遍进入收入收缩、盈利能力下行 状态。规模强投资房企、弱投资房企、地方中小房企、违约房企营业收入同比分别 下降8%、24%、10%、36%，其中规模强投资房企首次出现营收规模收缩，弱投资 房企、地方中小房企、违约房企同比降幅较23年分别扩大14pct、9pct、29pct，自 22年起连续4年营收规模下降。 业绩方面，24年前三季度规模强投资房企、地方中小房企仍实现正向盈利，归 母净利润分别为134亿元、39亿元，同比分别下降38%、54%，而规模弱投资房企、 违约房企则出现不同程度的亏损，对应归母净亏损分别为301亿元、88亿元，其中 弱投资房企自23年开始出现亏损（21亿元），24年亏损规模较高，而违约房企自21 年起连续亏损，累计亏损规模已超过千亿。

单季度来看，24Q3规模强投资房企、地方中小房企单季度依然维持盈利状态， 其中Q3盈利规模同比分别下降44%、10%，规模弱投资24Q3单季度亏损规模则达 到121亿元，连续两个季度亏损规模超百亿。

利润率方面，24年前三季度规模强投资房企、弱投资房企、违约房企扣税毛利 率分别为11.9%、7.6%、10.2%，较23年全年分别下降1.2pct、4.9pct、0.5pct，而 地方中小房企扣税毛利率则较23年全年提升3.9pct至33.2%，主要由于地方中小房企 房地产开发业务规模通常较小，所销售土地部分为早期低成本库存，因此毛利率较 高，且除房地产外中小房企通常也经营其他业务，因此拉高整体毛利率。此外值得 注意的是，弱投资房企毛利率较违约房企更低，一定程度上由于前期弱投资房企资 产减值计提较违约房企更不充分，因此部分负毛利项目的利润率 单季度来看，24Q3规模强投资单季度毛利率为9.9%，同比、环比分别下降2.5pct、 1.9pct，弱投资季度毛利率为7.3%，同比下降5.7pct，环比上升1.5pct，而地方中小 房企、违约房企单季度毛利率分别为33.0%、10.4%，同环比均有不同幅度的上升。

具体企业来看，24年前三季度强投资房企中保利、华发扣税毛利率相对稳定， 招蛇、滨江则较23年有5pct左右的下降，弱投资房企中，除新城、金融街外企业毛 利率降幅均在3pct以上，其中万科、中交降幅超过5pct。地方中小房企中上海临港、 张江高科、陆家嘴等房企毛利率相对稳定，违约房企毛利率低点多出现于21-22年， 近两年则表现相对稳定。

费用率方面，24年前三季度各类房企销售管理费用率、财务费用率均有上行， 但受运营能力及融资能力分化影响，上行幅度分化。24年前三季度规模强投资房企 销售管理费用率、财务费用率分别为4.3%、1.5%，较23年全年分别上升0.3pct、0.6pct， 弱投资房企、地方中小房企、违约房企三费费率分别为10.4%、21.4%、13.1%，较 23年全年分别提升3.1pct、5.5pct、3.8pct。21年以来行业逐渐回归制造业属性，房 企从向杠杆要规模转而向运营要利润，规模强投资房企降本增效初见成交，市场下 行背景下费用率提升相对可控，而其他三类房企则受到相对更大的影响，费用率提 升明显。 资产减值方面，24年前三季度弱投资房企、地方中小房企减值规模则有明显提 升且减值节奏前置，当期计提规模占期末存货比例为1.0%，为四类房企中减值比例 最高的。规模强投资房企、地方中小房企资产减值规模占存货比例分别为0.0%、0.4%， 违约房企则由于21-23年进行了大规模减值，24年前三季度减值计提节奏相对平稳， 但由于存货降幅较大，资产减值规模占存货比例为0.9%。 具体房企来看，24年前三季度金地、金融街、万科、首开等房企计提减值节奏 明显前置，前三季度所计提的减值规模较23年同期增长超过1倍，占期末存货比例分 别为3.1%、1.9%、1.3%、1.2%，地方中小房企中北辰实业、格力地产减值占存货 比例超过2%。房企通常在四季度进行减值压力测试，从23年三季度起部分房企出现 较为明显的减值节奏提前，并在四季度进行了更大规模的资产减值。24年房企减值 测算与计提进一步提前至二季度，在当下市场量价均仍承压的背景下，预计四季度 企业减值压力依然较大，对整体业绩造成进一步拖累。

综合来看，当前板块盈利主要有规模强投资房企贡献，但规模弱投资房企及违 约房企拖累明显导致整体出现净亏损。24年前三季度规模强投资、地方中小房企整 体归母净利率分别为4.0%、7.2%，受到毛利率下降、表外贡献收缩等影响同比分别下降2.0pct、6.9pct，规模弱投资房企则由于较大经营压力和减值压力，利润率水平 出现明显下行，违约房企则连续四年出现亏损。